اقتصاد۲۴- امروزه در اکثر شهر‌های بزرگ ایران پدیده حاشیه‌نشینی متداول شده است و پیش‌بینی می‌شود اگر شرایط به همین شکل ادامه یابد، در آینده‌ای نزدیک شمار این ساکنان از چند میلیون نفر هم بیشتر می‌شود. از طرف دیگر، افزایش عجیب قیمت زمین و کمبود عرضه آن و کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز در تهران باعث کوچ سازندگان به حومه تهران شده است؛ درحالی‌که در اوایل دهه ۹۰ به ازای هر ساختمانی که در حومه تهران ساخته می‌شد دو ساختمان در شهر تهران ساخته می‌شد، اما در حال حاضر این نسبت برعکس شده و به ازای هر دو ساختمانی که در حومه پایتخت ساخته می‌شود تنها یک ساختمان در تهران بنا می‌شود.
همچنین با نگاهی به پروانه ساخت مسکن درمی‌یابیم که در حالی که تعداد پروانه‌های ساخت صادرشده در شهر تهران در بهار ۱۳۹۲ به ۷۲۰۰ واحد رسیده بود این تعداد در بهار ۱۴۰۱ به ۷۳۰ واحد رسیده است؛ یعنی ساخت مسکن در شهر تهران طی ۹ سال تقریبا به یک‌دهم کاهش یافته است و آنگونه که شاهد آنیم طی چند سال اخیر شهرک‌سازی‌های اطراف تهران با عنوان مسکن مهر عاملی برای به وجود‌آمدن حاشیه‌نشینی‌های مدرن شده است، خانه‌های ارزان‌قیمت برای کم‌درآمد‌ها و برخوردار نبودن این شهرک‌ها از کمترین امکانات زیرساختی مانند درمانگاه، پارک و شهربازی و مدارس در مقاطع تحصیلی مختلف و ... باعث شده تا شهرک‌های اطراف تهران برای دستیابی به این امکانات به نوعی آویزان شهر مادر شوند.
طبق گزارش مرکز آمار ایران؛ پروانه‌های احداث ساختمان صادر شده از سوی شهرداری تهران در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال ماقبل آن یعنی ۱۳۹۹ حدود ۱۷.۷ درصد کاهش را نشان می‌دهد، همچنین در بهار ۱۴۰۱ نیز ۷۳۹ پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به فصل زمستان ۱۴۰۰ حدود ۵۰ درصد و نسبت به بهار ۱۴۰۰ حدود ۴۷ درصد کمتر شده است.
چرا سازندگان به حاشیه تهران کوچ کردند؟
عطاالله آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن و عضو جامعه مهندسان مشاور ایران در واکنش به افزایش ساخت‌وساز‌ها در حاشیه پایتخت بر این باور است که با افزایش قیمت زمین در تهران که بخش تعیین‌کننده‌ای در قیمت تمام‌شده ملک دارد، سازندگان مسکن ترجیح دادند برای ساخت‌وساز به اطراف تهران کوچ کنند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه به «اعتماد» گفت: به غیر از افزایش قیمت زمین در سال جاری قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران هم رشد چشم‌گیری داشته است و قیمت تمام‌شده برای سازندگان هم بالا می‌رود و اگر سازنده ملک بخواهد سود مورد انتظارش را هم به هزینه‌های تمام‌شده اضافه کند قیمت این ملک به گونه‌ای رشد می‌کند که دیگر مشتری ندارد.
آیت‌اللهی تصریح کرد: همان‌گونه که شاهد آنیم در حال حاضر تعداد زیادی ملک در متراژ‌های بالا در بازار عرضه شده، اما متاسفانه تقاضایی برای این املاک وجود ندارد و به همین علت هم سازندگان از ساخت مسکن در تهران عقب‌نشینی کرده‌اند و براساس آمار‌ها تولید مسکن در تهران پایین آمده و این افت در سال‌های آتی و زمانی که تقاضا بر بازار ملک فشار می‌آورد به دلیل آنکه در این سال‌ها تولیدی نبوده شاهد رشد قیمت‌ها در آینده‌ای نزدیک خواهیم بود.
سازندگان به دنبال زمین‌های ارزان‌قیمت هستند
این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: سازندگان در این شرایط مسلما به دنبال پیدا کردن زمین با قیمت مناسب‌تر هستند البته سازندگان به این موضوع آگاهی دارند که باید زمین‌هایی را برای ساخت‌وساز انتخاب کنند که جاذبه سکونت هم داشته باشد و قیمتی برای این ساختمان‌ها تعیین کنند که با بودجه بخشی از متقاضیان سازگار باشد.
آیت‌اللهی در پاسخ به این پرسش که آیا افت جذابیت ساخت‌وساز‌ها در تهران به موضوع کاهش حاشیه سود ساخت مسکن برمی‌گردد خاطرنشان کرد: افت ساخت‌وساز‌ها در تهران به دلیل گرانی‌هاست و اینکه بازار کشش قیمت عرضه‌کنندگان مسکن را ندارد و همین امر باعث افت معاملات در ماه‌های اخیر شده است که البته این موضوع هم مطلوب افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده‌اند، نیست.
بیشتر بخوانید: ساخت ۱ میلیون مسکن در سال به کجا رسید؟ / دولت تا امروز به ۳۰ درصد وعده خود عمل کرده است
کمتر تولیدکننده‌ای به دنبال پروانه جدید برای ساخت است
او ادامه داد: زمانی که ساختمان‌ها روی دست سازندگان می‌ماند این افراد دیگر نمی‌توانند ساخت‌و‌ساز‌های جدیدی را آغاز کنند و طبیعی است که تولیدکنندگان پروانه‌های جدیدی نگیرند و پروژه‌های‌شان به تعویق بیفتد یا آن‌ها را کنسل کنند یا برای اینکه فعالیت تولیدی داشته باشند به حاشیه شهر‌ها بروند.
آیت‌اللهی در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش ساخت‌وساز‌ها در حاشیه شهر تهران باعث افزایش قیمت ملک در اطراف تهران نخواهد شد، گفت: زمانی که عرضه در حاشیه شهر‌ها زیاد باشد قیمت‌ها چندان رشدی نخواهند کرد و قیمت ملک در این نقاط متعادل خواهد شد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه اقتصاد قوانین و قواعد خاص خود را دارد، افزود: اقتصاد را نمی‌توان دستوری پیش برد و در بخش تولید نیز قیمت تمام‌شده کالا مطرح است و تنها راهکار در شرایط فعلی برای بهبود بازار ملک این است که مسوولان بتوانند از افزایش تورم بیشتر در کشور جلوگیری کنند.
بهبود اوضاع مسکن به اقتصاد وابسته است
او با بیان اینکه امروز ارزش پول ملی به‌شدت افت کرده است، گفت: اگر علاجی برای این مشکلات اقتصادی وجود داشته باشد برای بازار مسکن هم وجود دارد وگرنه هیچ‌کدام از این طرح‌ها و پیشنهاداتی که برای بهبود وضعیت ساخت‌وساز و خانه‌دار شدن مردم ارایه می‌شود کاربردی نیست و نتیجه مطلوبی در پی ندارد.
آیت‌اللهی در پاسخ به این پرسش که چه میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن یا خرید زمین در شرایط فعلی می‌تواند به عنوان سرمایه‌گذاری مطلوب توصیه شود، گفت: امروز نگاه سرمایه‌گذار بخش مسکن به قدرت خرید متقاضیان است و زمانی که می‌بیند هر روز قیمت‌ها بالا می‌رود و تلاطمات و نوسانات قیمتی در بازار وجود دارد و تورم رو به افزایش است و قدرت خرید مردم افت می‌کند طبیعتا چندان امیدی به سرمایه‌گذاری مردم در این بازار ندارد و حتی افق پیش روی خود را هم نامناسب ارزیابی می‌کند مگر آنکه در اقتصاد ثبات ایجاد شود تا هم مردم و هم سرمایه‌گذار بتوانند برای آینده خود پیش‌بینی خوبی داشته باشند.