اقتصاد۲۴- روز گذشته گزارش تازه بانک مرکزی از روند تحولات بازار مسکن پایتخت در آذر ماه امسال منتشر شد که در نگاه اول یک پیام کلی دارد: تعداد معاملات مسکن دوباره افزایش یافته و به بیش از ۱۰ هزار واحد مسکونی رسیده است. این عدد از آن جهت اهمیت دارد که محدوده رونق معاملاتی محسوب می‌شود. هر جا که رونق باشد، دلال‌ها هم هستند و قیمت‌ها را بالا و پایین می‌برند. بنابراین پس از هجوم نقدینگی به بازار‌های دارایی نظیر سکه یا طلا و دلار و خودرو و ... حالا شرایط به گونه‌ای شده که پول‌های بزرگ به سمت بازار مسکن هم در حرکت است. آن هم در زمستان که معمولا رونق زیادی در خرید و فروش و معاملات مسکن صورت نمی‌گیرد.
نکته دوم، متوسط افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به صورت ماهانه است که تقریبا در یک عدد ۳ میلیون تومانی، در حال رشد است. هرچند شاخص «متوسط» یا «میانگین» چندان نمی‌تواند از نظر آماری قابل استناد باشد. اما معمولا نهاد‌هایی که متولی ارایه آمار هستند از «متوسط» قیمت استفاده می‌کنند. اما تهران، مانند دیگر شهر‌های دنیا، مناطق مختلفی دارد که هر یک، مسکن را با قیمتی متفاوت ارایه می‌کنند. بنابراین ممکن است در منطقه یک تهران، خانه‌ای به ارزش ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع وجود داشته باشد و در منطقه ۱۸ قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون باشد. ضمن اینکه بانک مرکزی تمام قیمت‌ها را احتمالا در فرمول «میانگین‌سازی» می‌گذارد.
در آستانه ابرکانال ۵۰ میلیونی
اما به هر حال، آبان ماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در تهران ۳ میلیون تومان نسبت به مهر ماه رشد کرده بود. آذر ماه ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به آبان ماه رشد کرد. این در حالی است که در مهر ماه نسبت به شهریور ماه، به‌طور متوسط ۱.۲ میلیون تومان افزایش قیمت در هر مترمربع واحد مسکونی رخ داده است. به عبارتی، از زمان شروع ناآرامی‌ها در ایران، بازار مسکن تهران با سرعت بالاتری رشد قیمت داشته است.
به این آمار دقت کنید که در مهر ماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۴۳ میلیون و ۲۱۶ هزار تومان بوده که حالا در پایان آذر ماه به بیش از ۴۸ میلیون تومان افزایش یافته است؛ ۵.۲ میلیون تومان رشد قیمت فقط در سه ماه.
با این افزایش قیمت، رشد سالانه مسکن در تهران به مرز ۵۰ درصد رسیده است. آذر سال گذشته متوسط قیمت یک متر ملک مسکونی در تهران حدود ۳۲.۵ میلیون تومان بود و حالا در آستانه وارد شدن به ابرکانال ۵۰ میلیون تومانی قرار گرفته است.
افزایش اجاره‌بهای مسکونی
آثار افزایش قیمت مسکن را می‌توان در بازار اجاره دید. با رسیدن «متوسط» قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران به بیش از ۴۸ میلیون تومان، اجاره‌بها نیز همپای آن رشد کرده است. بانک مرکزی می‌گوید شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در تهران طی آذر ماه امسال نسبت به آبان ماه، ۲.۵ درصد رشد کرده. این عدد برای کل مناطق شهری ایران در بازه یک ماهه ۳ درصد بوده است.
بخش اجاره‌بهای مسکن همواره تابعی از قیمت کلی یک ملک بوده است. معمولا در بازار ملک برای محاسبه اجاره یک واحد مسکونی، قیمت کل آن تقسیم بر عددی مانند ۶ یا ۴ می‌شود. یک‌ششم یا یک‌چهارم قیمت ملک به عنوان عدد رهن کامل ملک در نظر گرفته می‌شود. اگر مستاجر این عدد را نداشته باشد با فرمول خاصی، میزان رهن به اجاره تبدیل می‌شود.
بالا رفتن قیمت ملک در آذر ماه که تقریبا مانند یک ماه پیش، نشانه‌هایی از ورود پول و نقدینگی سرگردان به بازار مسکن را به همراه دارد، می‌تواند رشد قیمت اجاره‌بها را در ماه‌های باقیمانده سال تداوم دهد. آن هم در زمانی که خبری از شدت گرفتن عرضه در بازار مسکن نیست و وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیز بر زمین مانده و گزارش مستندی درباره آن منتشر نشده است.
۴۶ درصد معاملات در خانه‌های کمتر از ۳ میلیارد تومان
توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در آذرماه سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، سهمی معادل ۶/۵۶ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین ۵/۵۷ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و ۱/۴۶ درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته است.
افزایش معاملات در واحد‌های کلنگی
بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آذر امسال نیز حاکی از آن است که از مجموع ۱۰ هزار و ۱۸۴ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با آذر سال گذشته، حدود ۲/۴ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با عمر بالا در گروه‌های «۱۱ تا ۱۵» و «با بیش از ۲۰» سال ساخت افزوده شده است.