اقتصاد۲۴- قیمت رهن کامل یک واحد مسکونی معمولا تابعی از قیمت کل آن واحد است و با فرمول مشخصی تعیین می‌شود. به‌طور مثال، رهن یک واحد در برخی مناطق یک‌ششم و در برخی دیگر از موارد یک‌چهارم قیمت کل واحد مسکونی برآورد می‌شود. اگر یک واحد مسکونی ۴ میلیارد تومان قیمت داشته باشد؛ رهن کامل این خانه، حدود ۶۵۰ میلیون تومان تعیین می‌شود. عرف بازار این است که نیمی از این مبلغ به عنوان ودیعه دریافت می‌شود و نیم دیگر با فرمول خاصی تبدیل به اجاره می‌شود. این فرمول بدین صورت است که هر یک میلیون، تبدیل به ۳۰ هزار تومان اجاره می‌شود. این رقم «پول نقدی» است که صاحبخانه از مستاجر بابت کرایه واحد مسکونی دریافت می‌کند.
این فرمول، حالا به هم خورده و صاحبخانه‌ها به دنبال دریافت اجاره به جای ودیعه هستند. اتفاقی جدید که پیش از این و در اوایل دهه ۹۰ و با افت شدید قدرت خرید ریال رخ داده بود. حالا نگاهی به فایل‌های اجاره مسکن نشان می‌دهد که صاحبخانه‌ها به جای دریافت ودیعه بالاتر، ترجیح می‌دهند با همان فرمول همیشگی و حتی به صورت توافقی، اجاره دریافت کنند. آگهی‌های اجاره مسکن در پلتفرم‌های آنلاین نشان می‌دهد که در موارد بسیاری، موجران حتی ودیعه هم نمی‌خواهند و در عوض اجاره بسیار بالایی را درخواست می‌کنند.
به عنوان نمونه آپارتمانی ۶۷ متری و یک خوابه در منطقه ونک با ودیعه رایگان و اجاره ماهانه ۳۳ میلیون تومان آگهی شده است. آپارتمان دیگری در منطقه سعادت‌آباد، یک خوابه با ودیعه رایگان و اجاره ماهانه ۶۶ میلیون تومان یا آپارتمان دیگری در محله میرداماد ۲ خوابه و در طبقه چهارم با ودیعه رایگان و اجاره ماهانه ۲۵ میلیون تومان در پلتفرم‌های آنلاین به ثبت رسیده است. همچنین در بسیاری از آگهی‌ها جز اینکه ودیعه رایگان نوشته شده در بخش اجاره ماهانه هم کلمه توافقی قید شده است.
مشاهدات میدانی در بازار اجاره‌بها نشان می‌دهد که مالکین خیلی از خانه‌ها، اصلا به دنبال افزایش رهن املاک خود نیستند. یک فعال حوزه بنگاه معاملات ملکی در منطقه غرب تهران می‌گوید: مالکین به دلیل مشکلات اقتصادی و کاهش درآمد، ناچار هستند که اجاره‌های بیشتری از مستاجرین دریافت کنند و اصلا رهن ملک خود را بالا نمی‌برند.
افزایش تورم، دریافت ودیعه را کمرنگ کرد
بر اساس گزارش بانک مرکزی تورم یکساله مسکن در آذر ماه امسال ۴۷.۵ درصد بوده است. در همین حال، مرکز آمار ایران نیز به تازگی عنوان کرده که متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به بیش از ۵۰ میلیون تومان رسیده. تورم اجاره‌بها نیز در یک‌سال گذشته همسو با این دو شاخص، ۴۱.۳ درصد رشد داشته است.
ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران بر این باور است که تورم‌های بالا، موجران را به این سمت سوق داده است و اغلب به دلیل اینکه در این شرایط قادر نیستند از منابعی که به عنوان ودیعه مسکن از مستاجرین خود می‌گیرند به صورت بهینه استفاده کنند به سمت افزایش اجاره‌بها رفته‌اند.
این کارشناس مسکن در ادامه به «اعتماد» گفت: بیشتر افرادی که ودیعه مسکن دریافت می‌کنند این منابع دریافتی را در بخش‌های دیگری سرمایه‌گذاری می‌کنند. به عنوان مثال در صورتی که ملکی خریداری کرده باشند و بدهی روی آن داشته باشند این منابع را به آن قسمت می‌برند. اما اگر بدهی نداشته باشند اکثر افرادی که واحد‌های خود را اجاره می‌دهند تمایل بیشتری به دریافت اجاره ماهانه دارند.
رهبر تصریح کرد: یکی از دلایل دیگری که می‌توان برای این موضوع عنوان کرد، سود‌های پایین بانکی است که برای مالکین صرفه اقتصادی ندارد، چراکه نرخ بهره باز هم از تورم کشور عقب است و نگهداری این منابع در بانک‌ها برای مالکان مقرون به صرفه نیست.
عرضه مسکن در بخش اجاره محدود و تقاضا بالا رفته است
گزارش منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور ١٩.٥ درصد طی سال ١٤٠٠ نسبت به سال ١٣٩٩ کاهش داشته است. آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدی ساخت و ساز در تهران نسبت به سال گذشته حکایت دارد. در کل کشور نیز تولید مسکن حدود ۱۳ درصد در مقایسه با سال قبل کاهش نشان می‌دهد. ایرج رهبر، کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: هر زمانی که بازار خرید و فروش ملک در کشور به رکود می‌رسد و توان خرید کم می‌شود درخواست‌ها در بخش اجاره رشد می‌کند. این افزایش تقاضا باعث فاصله بین عرضه و تقاضا می‌شود و این امر منجر به کمبود و افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره ملک می‌شود. مساله‌ای که در هر کالایی ممکن است رخ دهد و تنها مربوط به ملک نیست.
رهبر با اشاره به افزایش تولید در بخش مسکن تصریح کرد: افزایش تولیدات می‌تواند در بخش اجاره مسکن مفید باشد به شرط آنکه زمینه‌ها و سیاستگذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌ها و مدیریت درستی هم باشد و انگیزه و اعتماد هم برای سرمایه‌گذاران به وجود آید نه اینکه آن‌ها را به کشور‌های دیگر فراری دهند.
او در مورد عدم نظارت‌ها در بازار اجاره مسکن افزود: از گذشته هم شاهد آن بودیم که مدل‌های مختلفی از نظارت‌های دولتی در بازار ملک صورت گرفته، اما هیچ کدام از آن‌ها نتوانسته کاری برای این بازار کند. تنها اقدامی که می‌توان برای این بازار و سایر بازار‌ها کرد، رفتن به سمت رشد اقتصادی است و اینکه رقابت در بازار‌ها ایجاد شود تا باعث ثبات قیمت‌ها در بازار شود، اما سوال این است اینکه دولت در این مدت به صورت دستوری تاکید بر رشد ۲۵ درصدی اجاره‌بهای مسکن داشت آیا سیاست موفقی بود؟
بازار امن برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن نیز در مورد افزایش دریافت اجاره از سوی مالکین و عدم تمایل آن‌ها به دریافت ودیعه معتقد است؛ دریافت ودیعه بیشتر به معنای یافتن بازاری برای سرمایه‌گذاری است یا اینکه افراد بتوانند به سود‌های بانکی اکتفا کنند که این روز‌ها کمتر کسی به دنبال دریافت سود از بانک است، چراکه بازدهی بالایی ندارد.
اکبرپور در ادامه به «اعتماد» گفت: با توجه به تورم‌های بالا و افت ارزش پول ملی مالکین ترجیح می‌دهند اجاره‌های بالاتری از مستاجرین خود دریافت کنند و آن را خرج امورات ضروری خود کنند، اصولا ودیعه بالا زمانی اخذ می‌شود که ارزش پول ملی حفظ شود و امید به آینده افزایش یافته باشد، اما با کاهش ارزش ریال و افزایش نرخ دلار و رشد قیمت طلا منطقی‌تر آن است که افراد به سمت درآمد‌های ماهانه پیش روند.
بیشتر بخوانید: زنگ خطر افزایش قیمت مسکن
این کارشناس بازار مسکن در مورد کاهش قدرت خرید مردم نیز تصریح کرد: زمانی که در مورد کارمندان صحبت می‌شود این افراد قشر آسیب‌پذیر جامعه هستند که همواره میزان تورم از میزان درآمد‌های آن‌ها بالاتر بوده و این افراد تحت فشار‌های اقتصادی هستند و یقینا با رشد قیمت‌ها نسبت به این افراد ظلم می‌شود و مالکین هم به این میزان تورم آگاهند و می‌دانند که قیمت ملک هم افزایش یافته است و میزان اجاره هم قاعدتا نسبتی از قیمت ملک است.
افزایش اجاره‌ها فشار مضاعفی به مستاجران کم‌بضاعت است
تحولات اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد که با افزایش قیمت در بخش اجاره‌بها، مستاجرین کم بضاعت کم‌کم از بالای شهر به میانه و از میانه شهر به پایین شهر و در نهایت به حاشیه شهر‌ها نقل مکان می‌کنند.
از سال ۹۸، تاکنون سه موج مهاجرتی از تهران به شهر‌های جدید اطراف به خصوص پرند و پردیس رخ داده است. ابتدا و به دنبال سرایت جهش قیمت مسکن به بازار اجاره، بخشی از مستاجر‌های تهرانی، به دلیل عدم توانمندی مالی برای مقابله با التهاب بازار اجاره، اقدام به جست‌وجو و اجاره مسکن در حومه جدید پایتخت (به‌طور مشخص شهر‌های جدید پرند و پردیس) کردند. موج دوم مهاجرت از تهران به شهر‌های جدید اطراف یا حومه جدید، از سوی متقاضیان مصرفی مسکن، عمدتا خانه‌اولی‌هایی که توان خرید خود را در بازار مسکن از دست داده بودند، انجام شد. اما از سال ۹۹ و همزمان با گسترش دامنه جهش قیمت مسکن، موج سوم تقاضای مسکن در حومه جدید پایتخت شکل گرفت.
این بخش سرمایه‌گذاران ملکی بودند که به دلیل جهش قیمت مسکن و رشد شدید قیمت‌ها و به امید بازدهی بالاتر ملکی در حومه جدید، اقدام به خرید آپارتمان در این شهر‌ها کردند. عباس اکبرپور با اشاره به کوچ مستاجران به حومه شهر‌ها می‌گوید: بسیاری از افراد هم هستند که چاره‌ای جز تنها زندگی کردن ندارند و به اجبار خانواده خود را به شهر‌های کوچک‌تر برای زندگی می‌فرستند و به لحاظ اجتماعی این قیمت‌های نجومی در بخش اجاره مسکن و فرآیند شهرنشینی یک بلای بزرگ برای برخی خانواده‌ها محسوب می‌شود.
او در مورد نظارت‌ها بر بازار ملک نیز ادامه داد: اصولا در همه جای دنیا عرضه و تقاضا تعیین‌کننده قیمت‌هاست و هرگونه دخالتی بر بازار‌ها اثرگذار است ضمن آنکه دولت در چند سال اخیر یک نرخ حداکثری را برای نرخ اجاره مسکن مشخص کرد، اما دیدیم که از این نرخ هم تبعیت نشد، چراکه زمانی که تورم بیش از ۶۰ درصد است قیمت ملک هم با این تورم رشد می‌کند.
اکبرپور افزود: در گذشته یک‌پنجم ارزش ملک را به صورت ترکیبی از اجاره و ودیعه در نظر می‌گرفتند و حال اگر این نسبت به یک‌ششم و یک‌هفتم برسد هم در میانه‌های شهر منطقی است.
او در مورد آینده پیش روی اجاره مسکن نیز تصریح کرد: آن‌گونه که میزان تورم نشان می‌دهد متاسفانه پیش‌بینی افت قیمتی در بازار اجاره نمی‌توان داشت و باز هم روند رشد در بازار اجاره بیشتر خواهد شد و میزان اجاره‌نشین‌های بالقوه که از عهده اجاره مسکن در تهران بربیایند هر روز کمتر و کمتر می‌شود و این هجرت به سمت مناطق پایین شهر و شهر‌های کوچک‌تر بیشتر می‌شود و افراد هم هر روز فقیرتر از دیروز خواهند شد و پس‌اندازهای‌شان تمام می‌شود و دیگر قادر نخواهند بود نیاز‌های ضروری خود را برطرف کنند.