اقتصاد۲۴- بانک مسکن در تصمیمی تازه، سقف وام مسکن جوانان را به ۴ میلیارد تومان افزایش داده است. ظاهر ماجرا امیدوار کننده است اما این وام برای امروز نیست، وام مسکن جوانان در صورتی به فرد تعلق می‌گیرد که حداقل ۱۵ سال از افتتاح حساب وی گذشته باشد. به عبارتی وقتی از وام ۴ میلیاردی مسکن جوانان حرف می‌زنیم، درباره این مبلغ برای ۱۵ سال بعد صحبت می‌کنیم.
با ۴ میلیارد تومان در شرایط فعلی می‌توان خانه خرید اما ۱۵ سال آینده قیمت‌ها بسیار متفاوت‌تر از شرایط فعلی است. به عبارتی سوال این است که ۴ میلیارد تومان برای ۱۵ سال بعد چه معنایی در بازار مسکن خواهد داشت؟
کارشناسان تورم بازار مسکن در سال گذشته را ۶۰ درصد عنوان می‌کنند و شواهد اینچنین نشان می‌دهند که این تورم در سال‌های آتی نیز تداوم خواهد داشت. بنابراین قیمت مسکن در زمان دریافت وام بسیار متفاوت از قیمت مسکن در سال جاری است.
افزایش سقف وام مسکن جوانان
علی عسکری، سرپرست بانک مسکن با بیان اینکه سقف تسهیلات مسکن جوانان برای افتتاح‌کنندگان در سال ۱۴۰۲ افزایش یافته است، اظهار کرد: سقف تسهیلات اعطایی برای افتتاح‌کنندگان سال۱۴۰۲ و در مناطق مختلف کشور و متناسب با مبلغ واریزی با تغییراتی همراه شده است. این مبلغ در سال پنجم در شهر تهران ۱۶ میلیارد ریال، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۱۴ میلیارد ریال و در سایر مناطق ۱۲ میلیارد ریال خواهد بود.
او ادامه داد: سقف تسهیلات متعلقه بعد از گذشت ۱۵ سال تمام در شهر تهران ۴۰ میلیارد ریال، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۳۴ میلیارد ریال و در سایر مناطق ۲۸ میلیارد ریال خواهد بود.
پیش از این و در سال ۱۴۰۱ با موافقت بانک مرکزی حداقل مبلغ سپرده‌گذاری برای وام مسکن جوانان از ۲۰۰ به ۴۰۰ هزار تومان و سقف تسهیلات حساب مذکور از ۱ میلیارد تومان، ۸۵۰ و ۷۰۰ میلیون تومان تعیین‌شده بود.
متوسط قیمت مسکن، ۱۵ سال بعد
در زمان حاضر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۶۵ میلیون تومان رسیده و با وام ۴ میلیارد تومانی می‌توان حدود ۶۶ متر واحد مسکونی خریداری کرد. در شرایط فعلی چنین گزینه‌ای اصلا بد به نظر نمی‌رسد. مخصوصا اگر یک جوان به مناطق پائین تر تهران رضایت دهد می‌تواند خانه ای با متراژ بیشتر هم با این پول تهیه کند.
ولی نکته اینجاست که قیمت مسکن قطعا تا سال ۱۴۱۷ ثابت نخواهد ماند! با توجه به این مسئله به‌نظر نمی‌رسد برنامه جدید بانک مسکن برای افزایش سقف وام تاثیر چندانی در قدرت خرید جوانان داشته باشد.
متوسط قیمت مسکن در اسفندماه سال گذشته برای هر مترمربع، ۶۵ میلیون تومان بود. گفته می‌شود در سال جدید قیمت مسکن ۳۰ درصد افزایش خواهد یافت. پیمان مولوی، اقتصاددان و کارشناس بازارهای مالی در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز، بازده مسکن از انتهای آذر ۱۴۰۱ تا انتهای خرداد ۱۴۰۲ را به صورت نقطه‌ای حداقل ۳۰ درصد برآورد کرده است.
حسن محتشم، انبوه ساز و فعال حوزه مسکن هم این آمار را تائید کرده و به «انتخاب» گفته بود که سال گذشته بازار مسکن بیش از ۶۰ درصد تورم را تجربه کرد.
با این شرایط اگر فرض کنیم تورم بازار مسکن در ۱۵ سال آینده ثابت خواهد ماند و از ۶۰ درصد عبور نخواهد کرد معنایش این است که با رقم ۴ میلیارد تومان ۱۵ سال بعد یک جوان می‌تواند در تهران تنها ۲ متر و ۷۰ سانتی متر خانه تهیه کند.
چرا که با مبنا قرار دادن نرخ تورم فعلی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران برای سال ۱۴۱۷ به عدد ۱ میلیارد و ۴۸۰ میلیون و ۵۰ هزار تومان خواهد رسید.
نکته اینجاست که این محاسبه در شرایطی است که تورم کشور در این مدت پیش رو شرایط انفجاری و جهش‌های بزرگ را تجربه نکند. چرا که چنین چیزی کار را بدتر هم خواهد کرد و ارزش وام ۴ میلیارد تومانی حتی کمتر از ۲ متر و ۷۰ سانتی متر خانه در این سال خواهد شد.
رهن و اجاره هم ممکن نیست!
اوضاع وقتی بدتر می شود که متوجه شویم این رقم کفاف رهن و اجاره یک واحد مسکونی در سال ۱۴۱۷ را هم نخواهد داد. متوسط افزایش اجاره بها در کشور برای سال ۱۴۰۱ و یا به عبارتی تورم اجاره بها به گواه آمار بانک مرکزی ۴۷ درصد بوده.
متوسط بهاء رهن هر مترمربع مسکن در تهران بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان اعلام شده است. با این شرایط یعنی لحاظ کردن تورم اجاره ۴۷ درصدی، یک جوان با ۴ میلیارد تومان در سال ۱۴۱۷ می‌تواند در بهترین حالت حدود ۱۷ و نیم متر خانه در تهران رهن کند. به عبارتی وام ۴ میلیارد تومانی مذکور نه فقط بابت خرید خانه باری از دوش جوانان بر نخواهد داشت بلکه در سال ۱۴۱۷ رهن و اجاره یک منزل هم با توسل به این مبلغ، چیزی بیشتر از یک شوخی نیست.