براساس آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن که در آذر ماه سال گذشته منتشر شد، متوسط قیمت هر متر مربع واحدمسکونی در تهران ۴۸ میلیون تومان ثبت شده بود در حالی که اکنون کارشناسان مسکن معتقدند طی دوسال اخیر قیمت مسکن با افزایش ۱۰۰ درصدی رو به رو بوده است. در حال حاضر، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۹۶ میلیون تومان است که رقمی نجومی به شمار می‌رود این در حالی است که به دلیل تورم و افت توان مالی خریداران، انگیزه تولیدکنندگان بخش ساختمان را از بین برده است. حال اینکه چه عواملی باعث این بحران در بازار مسکن شده خود جای بحث بررسی دارد.
تورم و تحریم عامل گرانی مسکن
در همین زمینه «آلبرت بغزیان» - اقتصاددان با بیان اینکه تورم ناشی از تحریم‌های اقتصادی و محدودیت‌های درآمدی دولت، بازار مسکن را به رشد انفجاری رساند، گفت: «از طرفی کمبود درامد‌های ارزی دولت و رشد قیمت دلار باعث شد تا قیمت تمام شده کالا‌ها و مسکن با رشد سرسام اوری رو به رو شود.» بغزیان در گفتگوی اختصاصی با خبرنگار روزنامه «تجارت» تصریح کرد: «مسکن که یک کالای غیر مبادله‌ای است و در شرایط کمبود امکان واردات از کشور‌های دیگر را ندارد لذا کنترل آن و پاسخ به تقاضای این بازار تنها از طریق توان داخلی میسر است.» او با اشاره به تاثیرات منفی تورم بر قیمت مصالح ساختمانی، افزود: «در شرایط تورم علاوه بر گرانی زمین، هزینه تولید نیز بالا می‌رود. از طرفی در این شرایط بازار مصالح ساختمانی به دلیل افزایش هزینه‌های انرژی و دستمزدها، با تورم رو به روشد و سایه آن بر قیمت تمام شده مسکن افتاد.» به گفته این اقتصاددان، در کنار عوامل تورمی، سوداگری در بازار مسکن و عدم کنترل دلال بازی در این بازار مزید بر علت گرانی‌های اخیر بازار مسکن بود.
اجاره نشینانی که به وام بانکی متوسل شدند
بغزیان با بیان اینکه کاهش عرضه در بازار مسکن نقش مهمی در گرانی این کالای غیر مبادله‌ای داشته، تصریح کرد: «متاسفانه طی سال‌های اخیر عرضه بر تقاضای مسکن همخوانی نداشته و گرانی طرف عرضه مسکن موجب شده تا طی این سال‌ها مردم به اجاره نشینی روی آورند.» او با اشاره به افزایش جمعیت اجاره نشین ایران؛ گفت: «افزایش اجاره‌نشینی در این سال‌ها به معنای افزایش جمعیت نیست بلکه جمعیتی که نتوانستند طی سال‌ها خانه بخرند به سمت اجاره نشینی رفته و دیگر با همان پولی که در چهار سال گذشته می‌توانستند خانه بخرند الان یک خانه رهن می‌کنند؛ این در حالی است که شرایط بحرانی بازار اجاره باعث شده که مردم برای اجاره یک اپارتمان نیز به وام‌های بانکی متوسل شوند ولو اینکه این وام هم کفاف بازار اجاره امروز را هم نمی‌دهد.» بغزیان تصریح کرد: «شرایط سخت اجاره نشینی در ایران به دلیل تورم، تحریم‌های بین المللی، کاهش درامد دولت، افزایش نرخ دلار و ارز است که به تبع این عوامل بر بخش تولید مسکن و هزینه دستمز‌های کارگران ساختمانی تاثیر منفی داشته و قیمت تولید را بالابرده بنابراین عوال یادشده چرخه گرانی مسکن طی سال‌های اخیر بوده است که تاثیرات منفی بر اجاره و خرید مسکن گذاشته است.» بغزیان با اشاره با تاثیر گرانی زمین بر قیمت تمام شده مسکن گفت: «در شرایط تورمی در کشور وقتی اقلام اساسی و خوراکی گران شود صد درصد زمین هم گران و این افزایش قیمت بر بخش تولید و خرید مسکن هم تاثیر می‌گذارد.»
پدیده فروش دلاری مسکن
این اقتصاددان با اشاره به پدیده فروش و اجاره دلاری مسکن در کشور، گفت: «سازندگان مسکن با این بهانه که در سال‌های قبل مسکن را متری ۱۵۰۰ دلار میفروختند الان نیز که دلار به ۵۰ هزار رسیده متقاضی فروش دلاری مسکن هستند که این دیدگاه سوداگری نیز بر گرانی‌های بازار مسکن تاثیر گذار بوده است.» بغزیان با اشاره سیاست مطلوب بانک مرکزی در کنترل بازار ارز، گفت: «خوشبختانه با سیاست مطلوب بانک مرکزی در کنترل بازار ارز، نوسانات این بازار گرفته شده و این افزایش قیمت‌های فعلی دیگر از دلار نیست بلکه از عدم نظارت دولت بر بازارهاست.» او با اشاره به جذابیت سرمایه گذاری در بازار مسکن نسبت به سایر بازارها، افزود: «در شرایط فعلی سرمایه گذاری در بازار‌های بورس، دلار و خودرو ناامن شده و سرمایه گذار با دید منفعت طلبانه در بازار مسکن ورود می‌کند و خرید و اجاره دادن املاک در این شرایط برای افراد سوداور است.»
عدم بازدارندگی مالیات‌ها در بازار مسکن
بغزیان با اعتقاد به اینکه بازار مسکن در ایران نه از کمبود بلکه از دید سوداگرانه رنج می‌برد، گفت: «اکنون نه تنها ما کمبود مسکن در کشور نداریم بلکه با خیل عظیمی از مسکن‌هایی که نه فروش می‌رود و نه اجاره مواجه هستیم که مالکان با دیدسوداگرانه آن‌ها را حبس کرده اند لذا دولت باید با سیاست‌های مالیاتی و تنبیهی درست این املاک خالی را به بازار کشاند.» این اقتصاددان با اشاره به طرح‌های کنترل دولت در حوزه سرمایه‌ای شدن مسکن، گفت: «دولت قصد دارد سرمایه‌ای شدن مسکن را از طریق طرح مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی حل کند در حالی که میزان جریمه و مالیات‌ها جوابگو و بازدارنده نیست و به هر حال سرمایه دار با پرداخت این میزان مالیات و جریمه باز به احتکار مسکن می‌پردازد.»
بازار مسکن در ایران رها شده
او تصریح کرد: «بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر دچار رهاشدگی بوده و به همین دلیل دیگر کار به جایی رسیده که سوداگران و محتکران با مالیات و جریمه هم کنترل نمی‌شوند.» بغزیان با بیان اینکه دولت نباید با محتکران رودربایستی داشته باشد، افزود: «بازار مسکن در هیچ جایی از دنیا مثل ایران رها نیست، درسته که دولت نباید در بازارها دخالت کند، اما بازار مسکن نیازمند نظارت و کنترل دولت است؛ وجود مالکان چند صد خانه‌ای که از قشر عادی جامعه نیستند بلکه از قشر خاصی هستند که واحد شناسانی از ان‌ها چشم پوشی کرده است و همین عوامل کنترل بازار را به دست گرفته اند؛ بنابراین دولت باید کماکان به شناسایی این مالکان و اخذ جریمه و مالیات‌های سنگین از این محتکران ادامه دهد.» به گفته این کارشناس اقتصادی، تا زمانی که سایه تحریم و گره مذاکراتی در کشور وجود دارد و تا زمانی که پول‌های بلوکه شده ایران ازاد نشود و تا زمانی که تورم در ایران کنترل نشود نا به سامانی در بازار مسکن ادامه دارد. بغزیان با بیان اینکه کنترل بازار مسکن و سایر بازار‌های اقتصادی نیازمند تورم منفی است، افزود: «متاسفانه اکنون دولت برنامه‌ای برای کاهش تورم و منفی شدن نرخ آن ندارد؛ بنابراین در این شرایط که بازار مسکن تحت مالکیت بخش خصوصی است چطور انتظار کاهش قیمت را داریم.»
رکود ناشی از کمبود عرضه در بازار املاک
این اقتصاددان با اشاره به افزایش بازدهی بازار مسکن طی دوسال اخیر از سایر بازارها حتی دلار و یورو، تصریح کرد: «در مرحله اول تورم موجب افزایش قیمت در بازار مسکن شد و ماراتن افزایش قیمت‌ها در بازار‌های دلار، طلا و خودرو این بازار را به گرانی کشاند؛ این در شرایطی است که روند رشد دلار، طلا و خودرو متوقف شده، اما بازار مسکن همچنان به روند افزایشی ادامه می‌دهد. بغزیان گفت: اکنون برخی معتقدند بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، اما این رکود ناشی از تقاضا نیست بلکه از بازار مسکن به دلیل قیمت‌های بالا که در توان خریدار نیست، در رکود ناشی از کمبود عرضه به سر می‌برد. او در پایان با اشاره به ورود موثر دولت در بازار مسکن، خاطر نشان کرد: «راه توانمندسازی خریداران بازار مسکن اعطای وام‌های بانکی به خریدار نیست بلکه دولت باید تسهیلات را در اختیار تولید کننده قرار دهد و این وام در بخش تولید ارزان مسکن خرج شود و اقساط آن را خریدار بپردازد.»
منبع: روزنامه تجارت