اقتصاد۲۴ - تب تورمی در بازار اجاره، باز هم بالا رفت. تازه‌ترین آمار‌های رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در میانه تابستان نشان‌دهنده افزایش سرعت رشد اجاره بها در مردادماه نسبت به تیرماه امسال است.
به گزارش دنیای اقتصاد، بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در مردادماه امسال نسبت به تیرماه، ۳/ ۳درصد رشد کرد. این میزان رشد همچنین نسبت به مردادماه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) ۳۸درصد گزارش شده است. این آمار‌ها نشان می‌دهد بعد از افت خفیف تب اجاره بها در تیرماه، بار دیگر در مرداد، حرارت یا درجه تب در این بازار افزایش یافته است.
تیرماه، بازار اجاره شاهد کاهش خفیف سرعت رشد هزینه اجاره نشینی در کشور بود، اما مردادماه، تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن رشد یک واحد درصدی را تجربه کرد.
تورم ماهانه اجاره بر اساس شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در تیرماه امسال با کاهش اندک نسبت به خرداد ماه از ۶/ ۲درصد به ۴/ ۲درصد رسید. اما در مردادماه، این میزان به ۳/ ۳درصد افزایش یافت و یک واحد‌درصد رشد کرد.
این صعود تورمی نه‌تن‌ها در تورم ماهانه، بلکه در تورم نقطه به نقطه نیز رخ داد. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن نیز بر اساس تغییرات شاخص اجاره بها در کشور در مردادماه از ۳۸ درصد فراتر رفت. این موضوع منجر به تغییر مجدد مسیر یا روند تورم اجاره در بازار مسکن کشور شد.
نه‌تن‌ها تورم ماهانه ۳/ ۳ درصدی در بازار اجاره شهر‌های کشور، نشان‌دهنده رشد محسوس اجاره بها تنها به فاصله یک ماه است بلکه تورم نقطه به نقطه ۳۸ درصدی نیز، علاوه بر اینکه سطح بالایی از تورم اجاره به فاصله یک‌سال را نشان می‌دهد، از یک زاویه دیگر اهمیت بالایی دارد. از آنجا که معمولا قرارداد‌های اجاره مسکن در عمده موارد به صورت یکساله تنظیم می‌شود، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۸ درصدی در بازار اجاره مردادماه، نشان‌دهنده آن است که قرارداد‌های اجاره در میانه مرداد با تورم بالایی تمدید شده است.
این در حالی است که برآورد‌ها با استناد به آمار‌های رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور نشان می‌دهد، تورم اجاره مسکن در ۵ ماه اول امسال به طور متوسط به ۳۸درصد رسیده است. یعنی نه‌تن‌ها بازار اجاره مسکن کشور در مردادماه تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۸ درصدی را تجربه کرده است که میانگین شاخص اجاره بهای مسکن در ۵ ماه اول سال‌جاری نیز همین میزان یعنی ۳۸درصد افزایش یافته است.
پیام تلخ اجاره بها
بررسی‌ها نشان می‌دهد، هم تورم ماهانه و هم تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن کشور در مرداد ماه و همچنین میانگین رشد کشوری اجاره بها در ۵ ماه اول امسال، هر سه، نه پیام خوبی برای مستاجر‌ها به همراه دارد و نه برای سیاستگذار مسکن. هر سه این آمار‌ها نشان‌دهنده تب بالا در بازار اجاره مسکن است. این سه آمار نشان می‌دهد رشد امسال هزینه اجاره نشینی نه‌تن‌ها از سال گذشته بیشتر بوده است که از روند تاریخی دوره قبل از جهش قیمت مسکن نیز فراتر رفته و تقریبا دو برابر شده است. رشد سالانه اجاره مسکن در دوره قبل از جهش قیمت واحد‌های مسکونی به طور متوسط کمتر از ۲۰درصد بود. این میزان هم اکنون به حدود دو برابر رسیده است. ضمن اینکه در صورت ادامه رشد ماهانه ۳/ ۳ درصدی اجاره بها در کشور، تا پایان سال، این بازار شاهد رشد قابل‌توجه در هزینه اجاره نشینی خواهد بود.
چرا تب اجاره بالا رفت؟
بررسی‌ها در ارتباط با دلیل اصلی صعود تب تورمی اجاره مسکن در کشور به شناسایی یک عامل مهم و موثر در این زمینه منجر می‌شود. این عامل مهم «تورم عمومی» یا تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده در میانه تابستان است. ثبات ماهانه تورم عمومی در تیرماه خود را در شکل کاهش تورم ماهانه اجاره مسکن و افت خفیف تب اجاره بها در این ماه نشان داد. تغییرات ماهانه شاخص قیمت مصرف‌کننده (تورم عمومی)، در تیرماه بدون تغییر نسبت به خرداد ماه ۲درصد بود؛ این موضوع خود را در تورم اجاره مسکن کشور نیز منعکس کرد به این ترتیب که ثبات شاخص قیمت مصرف‌کننده در تیرماه، منجر به افت خفیف تب اجاره بها و ثبت تورم ماهانه ۴/ ۲ درصدی در این ماه شد؛ در حالی که در خردادماه این میزان ۶/ ۲درصد بود. اما همزمان با رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده در مردادماه و ثبت تورم عمومی ۴/ ۲ درصدی، تورم ماهانه اجاره نیز یک واحد‌درصد صعود کرد و ۳/ ۳درصد شد.
محرز است در وضعیت فعلی که سایر بازارها در شرایط ثبات نسبی قرار دارند و حتی در بازار معاملات خرید و فروش واحد‌های مسکونی، بهای پیشنهادی بخش قابل‌توجهی از فایل‌های عرضه‌شده به بازار تا حدی افت کرده است، تنها عامل اصلی، هدایت‌کننده و جهت‌دهنده به روند تورم اجاره مسکن در کشور همان فاکتوری است که بیشترین تاثیر را در تغییرات هزینه اجاره مسکن دارد.
این عامل تورم عمومی است که در کنار تورم مسکن، مهم‌ترین عامل تغییرات هزینه اجاره نشینی در کشور است.
چرا که تغییرات قیمت مسکن یا همان تورم مسکن نیز به نوعی تابعی از تورم عمومی است. هم بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» و هم دیدگاه‌های کارشناسان و فعالان بازار مسکن، نشان می‌دهد مهم‌ترین فاکتور اثرگذار بر تغییرات اجاره بها همان تورم عمومی است.
در کنار تورم عمومی، افزایش مستمر قیمت مسکن و جهش‌های رخ داده در نرخ فروش واحد‌های مسکونی از سال ۹۷ به بعد منجر به افزایش فاصله متعارف بین سطح قیمت و اجاره بهای واحد‌های مسکونی شد. یک دماسنج مهم بازار مسکن، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P به R است. میانگین تاریخی این نسبت حول و حوش ۱۷ است. اما در سال‌های جهش، این میزان تا بیش از ۳۵ واحد نیز رسید. هم اکنون نسبت P به R به ۲۱ رسیده است و هنوز با میانگین تاریخی و همچنین کف ایده آل این نسبت که عدد ۱۵ است فاصله دارد. این موضوع یکی از دلایلی است که در کنار تورم عمومی، صعود تورم اجاره در شرایط ثبات قیمت مسکن را توجیه می‌کند.
از سوی دیگر، سیاست نرخ گذاری دستوری در بازار اجاره، امسال برای چهارمین سال متوالی، تکرار شد. بر اساس این سقف گذاری دستوری، نرخ مجاز افزایش اجاره بها برای موجر‌ها در کشور ۲۰درصد اعلام شد. اما نه امسال و نه سال‌های قبل، در هیچ سالی، بازار از این نرخ تبعیت نکرد. نه‌تن‌ها بازار از این نرخ به دلیل فاصله قابل‌توجه با نرخ تورم عمومی تبعیت نکرد که بخشی از سرمایه‌گذار‌های ملکی به دلیل نگرانی از دردسر‌های ناشی از اجاره داری در کنار بازدهی غیرمطلوب، از عرضه واحد مسکونی خود به بازار اجاره خودداری کردند.
همین اقدام در برخی موارد، کاهش عرضه به بازار و در نتیجه افزایش سرعت رشد اجاره بها را به همراه داشت. با این حال، فاکتور و عامل اصلی صعود اجاره بها در وهله اول همان تورم عمومی است. تورم نقطه به نقطه ۳۸ درصدی اجاره مسکن در مردادماه امسال نسبت به تورم سالانه اجاره مسکن در سال گذشته (یک‌سال ۱۴۰۱) نیز بالاتر است. سال گذشته، میانگین تورم اجاره مسکن در کشور حول و حوش ۳۵درصد بود، اما در مردادماه هزینه اجاره نشینی نسبت به مرداد سال قبل ۳۸درصد افزایش یافت.
به این ترتیب، هم به لحاظ تغییرات ماهانه، هم از نظر تورم نقطه به نقطه و هم از نظر مقایسه با تورم سالانه اجاره مسکن پارسال، شرایط فعلی بازار اجاره، وضعیتی با تب بالا محسوب می‌شود و نشان‌دهنده سخت‌تر شدن شرایط برای مستاجر‌ها نسبت به ماه‌ها و سال گذشته است.
سه گزینه کاهش هزینه مستاجر‌ها
بررسی‌ها نشان می‌دهد، برای کاهش هزینه مستاجر‌ها از طریق مهار تب اجاره بها، سه گزینه را می‌توان مورد بررسی قرار داد. در واقع می‌توان سه راه حل را مطرح کرد و بسته به شرایط فعلی، در مورد اینکه کدام یک از این راهکار‌ها می‌تواند در مهار تب بالای اجاره نشینی موثر واقع شود، تصمیم‌گیری کرد.
اولین گزینه، مهار تب اجاره بها از مسیر «خانه سازی انبوه» است. اگر چه افزایش عرضه (البته شکل درست) می‌تواند بازار را در مسیر تعادل عرضه و تقاضا قرار دهد، اما نکته مهم، جنس عرضه، محل و مدل ساخت واحد‌های مسکونی است. در مدل فعلی که ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولتی ساز در دستور کار است، گذشته از آنکه برنامه ساخت از هدف تعیین‌شده بسیار عقب است، حتی اگر همه اهداف تعیین‌شده نیز محقق شود باز هم نمی‌توان به مهار تب اجاره بها در شهر‌ها از محل این ساخت‌وساز‌ها چندان امیدوار بود.
با گذشت دو سال از شروع این طرح، به تازگی تنها ۱۱۰هزار واحد مسکونی افتتاح و به بازار عرضه شده است که بخش زیادی از آن‌ها نیز در مناطق حومه‌ای و نه کلان‌شهر‌ها و شهر‌های مواجه با بحران اجاره نشینی، بوده است.
گزینه دوم، مداخله دستوری در بازار اجاره از طریق سقف گذاری و تعیین حد مجاز رشد اجاره بهاست. این روش نیز بر اساس تجربه چهار سال اخیر روشی محکوم به شکست است. چرا که نه‌تن‌ها در چهار سال اخیر، تورم اجاره در شهر‌های کشور عمدتا حدود دو برابر سقف تعیین‌شده نرخ دستوری ۲۰ درصدی بود که بالاترین قله‌های تاریخی تورم اجاره نیز در همین سال‌ها به ثبت رسید و بازار اجاره در سال‌های اجرای مصوبه دستوری سقف مجاز برای افزایش اجاره، تورم بیش از ۵۰درصد را نیز تجربه کرد.
اما راهکار سوم، کنترل تورم عمومی به عنوان مهم‌ترین فاکتور اثرگذار در ثبت تورم‌های بالا در بازار اجاره است. تجارب همه سال‌های گذشته تاکنون نشان می‌دهد همواره و به شکل تاریخی، تورم اجاره از تورم عمومی دنباله روی کرده است. یعنی هر زمان تورم عمومی بالا رفته است سرعت رشد اجاره بهای مسکن نیز افزایش داشته است و بالعکس؛ بنابراین مهم‌ترین راهکار برای مهار تب بالای اجاره بها، در وهله اول مهار تورم عمومی است. ضمن آنکه مهار و کاهش تورم عمومی خود باعث کاهش تورم مسکن نیز می‌شود و از این ناحیه نیز بر تغییرات اجاره بها به نفع مستاجر‌ها اثر خواهد گذاشت.
محدوده اجاره بها در ۵ کلان‌شهر
تازه‌ترین بررسی‌ها بر اساس اطلاعات درج شده در فایل‌های اجاره عرضه‌شده به بازار مسکن ۵ کلان‌شهر کشور نشان می‌دهد هم اکنون میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به ۲۷۰ تا ۲۸۰هزار تومان رسیده است. در چهار کلان‌شهر شیراز، اصفهان، کرج و مشهد نیز متوسط اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن بین یک‌سوم تا یک‌دوم میانگین اجاره بهای مسکن در پایتخت است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد هم اکنون نسبت تورم عمومی به تورم اجاره در کشور کاهش یافته است.
به این معنا که سرعت رشد اجاره بها در مقایسه با سرعت رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده بیشتر شده است.
این میزان در نیمه اول دهه ۹۰ برابر با ۵/ ۱ بود که هم اکنون به ۳/ ۱ رسیده است. علت این موضوع آن است که علاوه بر تورم عمومی، سرعت رشد اجاره بها از منبع دیگری نیز شارژ می‌شود و آن جهش قیمت مسکن در نیمه دوم دهه ۹۰ یعنی از سال ۹۷ به بعد است.
پنج دلیل صعود تورم اجاره
غلامرضا سلامی، اقتصاددان، در تشریح دلایل صعود تورم اجاره مسکن به پنج علت موثر اشاره کرد.
وی در گفتگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: اولین و مهم‌ترین دلیل صعود تورم اجاره، که می‌توان از آن به عنوان ریشه سایر دلایل بروز تورم در این بازار و سایر بازارها یاد کرد، «تورم عمومی» است. در واقع، تورم عمومی را می‌توان به عنوان عامل بالادست در تورم اجاره معرفی کرد. به گفته وی عامل دوم که نشات‌گرفته از عامل اول است، فاصله قابل‌توجهی است که همچنان بین نسبت قیمت مسکن و اجاره بها یا همان شاخص P به R وجود دارد. این نسبت به دلیل رشد شدید قیمت مسکن در سال‌های اخیر، از حد متعارف خارج شده و عدد آن افزایش یافته است. به دلیل آنکه همواره تورم سالانه اجاره در این سال‌ها، کمتر از تورم مسکن بوده است، حتی به فرض ثبات قیمت مسکن، فعلا احیای این نسبت از دست‌رفته، به زمان بیشتری نیاز دارد و یکی از دلایل آن که به‌رغم ثبات نسبی قیمت مسکن و سایر بازارها، شاهد صعود تورم اجاره هستیم نیز همین عامل یعنی حرکت بازار اجاره به سمت احیای رابطه متعارف خود با قیمت مسکن است.
سلامی سومین عامل موثر در صعود تورم تابستانه اجاره مسکن را شرایط فصلی این بازار اعلام کرد. به گفته وی، مردادماه، ماه اوج جابه جایی‌ها و اوج تقاضا در بازار اجاره است. به همین دلیل بازار اجاره در این ماه تحت‌تاثیر رشد تقاضا با تورم بیشتری مواجه شده است. ضمن اینکه افت محسوس تیراژ ساختمانی و کاهش ساخت و عرضه واحد‌های مسکونی نیز بر این بازار اثرگذار بوده است و مستاجر‌ها عملا نسبت به سال‌های قبل با کمبود فایل نیز روبه‌رو هستند.
دلیل دیگری که این اقتصاددان در خصوص صعود تورم اجاره در نیمه تابستان به آن اشاره کرد مربوط به اعمال سیاست‌های دستوری در این بازار است. به اعتقاد وی، تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها به صورت دستوری آن هم در شرایط تورم بالا، خود یکی از عوامل کاهش عرضه مسکن استیجاری از سوی سرمایه‌گذاران است. سقف دستوری افزایش ۲۰ درصدی اجاره بها در کشور در حالی ابلاغ شده است که تورم عمومی حدود دو برابر این میزان است. در چنین شرایطی برخی از سرمایه‌گذاران ملکی، به دلیل عدم‌توجیه بازدهی این بازار و دردسر‌های احتمالی در نتیجه اعمال این سیاست‌ها از عرضه آپارتمان‌های خود به بازار اجاره خودداری کرده و کاهش عرضه نیز طبیعتا بر سطح اجاره بها اثر افزایشی خواهد داشت. ضمن آنکه رشد قیمت مسکن و افزایش تعداد مستاجر‌ها به دلیل کاهش قدرت خرید در شرایط فعلی، خود باعث افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره می‌شود.