اقتصاد۲۴- «بانک‌ها غلط می‌کنند با پول مردم بنگاهداری کنند»؛ این جمله، بخشی از سخنرانی رهبر انقلاب در سال ۹۷ است که به درستی درباره بنگاهداری بانک‌های کشور هشدار داده بودند، هشداری که به عنوان شعار اصلی، زینت‌بخش بیلبورد جنجالی «بانک‌های ملّاک» در شهریور ۱۴۰۲ شد؛ بیلبوردی که ۲۷ شهریور آمد و چند روز بعد به دلیل آنچه فشار بانک‌ها عنوان شد، رفت! روندی که نشان می‌دهد بانک‌ها علاوه بر بنگاهداری که ناترازی در شبکه بانکی و تضعیف تولید، تنها بخشی از زیان آن است، ظاهرا مافیا و توان مقابله با هر قدرتی را نیز، پیدا کرده‌اند.
هرچند آنچه به آن توجه نمی‌شود، تاکید رهبر انقلاب بر بنگاهداری تمام بانک‌ها اعم از خصوصی و دولتی بود نه صرفا بانک‌های خصوصی که خانه طراحان انقلاب اسلامی، وابسته به سازمان اوج، آن‌ها را با هوشمندی در این بیلبورد، جانمایی کرد! بماند که در همان سال که اظهارات رهبری درخصوص بنگاهداری بانک‌ها مطرح شد، بانک انصار که مانند سازمان اوج وابسته به نهاد‌های خاص است، (اکنون به همراه بانک قوانین و سایر بانک‌های نظامی زیرمجموعه بانک سپه قرار گرفته و ادغام شده‌اند)، از جمله بانک‌هایی بود که علنا به بنگاهداری افتخار کرده و در سایت خود هلدینگ ایرانیان اطلس را معرفی و به آن می‌بالید.
خبرگزاری دانشجو در همان سال در گزارشی به نقد بانک انصار پرداخت و مدعی شد که ۳۳ درصد سهام شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس، ۳۰ درصد سهام شرکت بناگستران هشتم توس و ۵۰ درصد سهام شرکت پردیس اطلس پارس را در اختیار دارد و این تقریبا تمامی فعالیت‌هایی که به پروژه‌های ساختمانی مربوط باشد را برعهده می‌گیرد. ساختمان مسکونی اطلس فرمانیه و اطلس مال از جمله پروژه‌های گسترده این هلدینگ وابسته به بانک انصار بودند.
بانک‌های ملّاک، فقط خصوصی‌ها نیستند!
به گزارش اقتصاد ۲۴ ، به نظر می‌رسد بیلبورد سازمان اوج که هوشمندانه جمله مقام رهبری را به نفع بعضی و علیه برخی دیگر مورد استفاده قرار داد، بخشی از یک رویه تبلیغی است که طی چند ماه اخیر مشغول ایجاد و جا انداختن یک تلقی باطل در خصوص سیستم بانکداری کشور است. تلقی که می‌گوید، بانک‌های خصوصی عامل ایجاد مشکلات اقتصادی کشور هستند پس یا باید منحل شوند و یا تحت کنترل و اختیار دولت قرار بگیرند!
اقتصاد ایران احتمالا یکی از بانک‌محورترین اقتصاد‌های دنیاست، چراکه نفوذ بالای بانک‌ها در تمام وجوه اقتصادی و هدایت آن کاملا محرز است. علت هم دسترسی تمام و کمال بانک‌ها به منابع پولی است که به راحتی می‌توانند هدایت اعتبارات را در جهت منافع خاص، به دست بگیرند، منافعی که هم می‌تواند در جهت رشد اقتصاد باشد و هم تخریب آن! اینجاست که بنگاهداری بانک‌ها که همواره محل سوال منتقدان نظام بانکی بوده به میان می‌آید. بنگاه، همان سازمانی که هدف آن کسب سود تعریف می‌شود و اگر بانک‌های توسعه‌ای خاص را مستثنی کنیم، تمام بانک‌ها هدفشان تراز مالی مثبت و کسب و سود است.
بیشتر بخوانید: عکس/دیوارنگاره میدان ولیعصر با فشار بانک‌ها جمع‌آوری شد!
به بیان ساده‌تر ورود بانک‌ها به حوزه‌های، چون مسکن، طلا و سکه برای کسب سود، بنگاهداری محسوب می‌شود. حال آنکه بانک‌ها وظیفه ارائه خدمات مالی به مردم را دارند نه استفاده از سرمایه مردم برای کسب سود مالی برای خود! اما نتیجه بنگاهداری بانک‌ها چیست؟ نه‌تنها این فعالیت بانک‌ها مولد نیست و سودی برای نظام اقتصادی کشور ندارد بلکه دارایی‌های تولید شده در بانک‌ها منجمد و احتکار شده و بانک‌ها مجبور به چاپ پول می‌شوند، روندی که در ادامه به بالا رفتن تورم نیز دامن زده و قدرت خرید را از مردم می‌گیرد، رویکردی که بانک‌ها در حوزه مسکن نیز پیاده کرده و نقشی هرچند کم، اما تاثیر‌گذار در ایجاد بحران مربوط به آن ایفا کردند.
حال آن که در نظام بانکی ایران، سوء مدیریت سیاست‌گذاران و سوء‌تصمیم‌گیری نظیر تعیین سقف برای نرخ سود تسهیلات در سال‌های قبل یا تسهیلات تکلیفی و بسیاری عوامل دیگر، همه و همه سیستم بانکی کشور را به ناترازی کشید. بررسی‌ها نشان می‌دهد که علیرغم تقلیل دادن مشکلات نظام بانکی به بانک‌های خصوصی، بانک‌های دولتی هم در به وجود آمدن شرایط فعلی دخیل هستند.
به گزارش اقتصاد ۲۴ ، طبق داده‌های روزنامه دنیای اقتصاد، صورت‌های مالی شرکت‌های دولتی در ۵ سال اخیر نشان می‌دهد که دو بانک دولتی بیشترین نیروی انسانی را در میان شرکت‌های دولتی دارند و نام دو بانک دولتی نیز در میان ۱۰ شرکت بزرگ از نظر تعداد کارکنان قرار دارد. از سوی دیگر، از نظر حجم دارایی بانک در ترازنامه، از ۱۰ شرکت بزرگ دولتی، ۷ شرکت بانک‌های دولتی هستند که حجم دارایی‌هایشان روی هم به بیش از ۲ هزار و ۴۰۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد. این در حالی است که نه تنها در لیست ۱۰ شرکت برتر دولتی از نظر سوددهی نامی از این بانک‌ها دیده نمی‌شود، بلکه نام دو بانک دولتی نیز در لیست ۱۰شرکت زیان‌ده دولتی به چشم می‌خورد.
خانه‌داری بانک‌ها!
حال چندسالی می‌شود که سرمایه‌های مردم به پشتوانه‌ای برای بانک‌ها بدل شده تا با آن وارد بازار مسکن شوند و با عاملی چون احتکار، تعادل آن را بر هم زنند.
متاسفانه داده‌های متقن و جامعی از نام و میزان تاثیر بانک‌ها و به خصوص دولتی‌ها و سازمانی‌ها، در مقوله بنگاهداری ثبت نشده است. در این میان می‌توان از ردیابی اظهارات مقامات رسمی به برخی نتایج رسید.
بانکی که هزار واحد مسکونی خالی در اختیار دارد!
بنابر آمار اعلام‌شده از سوی جام‌جم، بین یک تا ۲.۵ میلیون واحد خانه‌های خالی توسط بانک‌ها احتکار شده است. هرچند نظام بانکی مدعی است که برچسب احتکار خانه‌های خالی به آن‌ها نمی‌چسبد. با این حال محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی سال گذشته اعلام کرد که تعداد ۲۰۰ هزار خانه خالی متعلق به افراد حقیقی است و یکی از بانک‌های کشور به تنهایی دارای هزار واحد مسکونی خالی است.
همچنین محمدرضا جمشیدی، دبیر کانون بانک‌های خصوصی گفت که به تعداد شعب بانک‌ها خانه خالی وجود دارد. حدود ۲۲ هزار شعبه بانکی در کشور فعال هستند و به همین تعداد و نهایتاً دو برابر آن واحد مسکونی وجود دارد؛ یکی متعلق به رئیس شعبه و دیگری در قالب میهمانسرا به کارمندان عرضه می‌شود، اما این مربوط به بانک‌های خصوصی نیست.
به گزارش اقتصاد ۲۴ ، مرداد سال ۹۹، رییس اتحادیه مشاوران املاک مدعی شد که خانه‌های خالی در ایران متعلق به بانک‌ها و شرکت‌های دولتی است و مالکان خرد نمی‌توانند عامل احتکار باشند.
در ۵ مرداد سال جاری نیز مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس در یک برنامه تلویزیونی با انتقاد از برخی بانک‌های دولتی تاکید کرد که «سه بانک ملت، مسکن و ملی بیش از ۳۰ هزار خانه خالی دارند!»
اگر تا پیش از این، بانک‌ها خرید ملک را با بهانه ارائه پشتوانه به بانک مرکزی انجام می‌دادند، حال متوجه سود بالای آن برای خود نیز شده‌اند. حتی برخی از فعالان بازار می‌گویند که قیمت سازی مسکن توسط بانک‌ها صورت می‌گیرد تا بتوانند سود خود را بیشتر کنند.
همچنین در حالی که درباره املاک مسکونی خالی در بانک‌های ملت، سپه و مسکن ادعا‌هایی مطرح بود، مرکز روابط عمومی و اطلاع رسانی وزارت امور اقتصادی و دارایی درباره آن شفاف‌سازی و مدعی شد که بر اساس اعلام بانک ملت، کل مجموع املاک مسکونی بانک ملت ۷۲۶ ملک است که ۶۱۵ ملک دارای متصرف و تنها ۱۱۱ ملک فاقد متصرف و خالی محسوب می‌شود.
حسب اعلام بانک سپه نیز کل املاک با کاربری مسکونی این بانک ۲۶۵۸ رقبه است که از این تعداد ۱۴۶۷ ملک مازاد و ۱۱۹۰ رقبه ملک غیر مازاد است. تعداد املاک خالی از سکنه بانک ۳۱۹ رقبه ملک است که برخی از املاک یاد شده متعلق به بانک‌ها و موسسه ادغامی وابسته به نیرو‌های مسلح بوده که پس از برگزاری مجمع بانک، نسبت به تعیین تکلیف این املاک از طریق مزایده اقدام خواهد شد. سایر املاک نیز واحد‌های فوقانی شعب بانک سپه است که عموماً در سالیان گذشته و همراه با ملک شعبه خریداری شده که بنا به مسائل امنیتی، حفاظتی و به واسطه قوانین و مقررات مراجع ذیربط (شهرداری، پلیس پیشگیری و ...) قابلیت تفکیک از شعبه را نداشته و برای استقرار مامورین و بازرسین بانک در زمان ماموریت مورد استفاده قرار گرفته که به عنوان واحد مسکونی تلقی نمی‌شود.
همچنین بر اساس اعلام بانک مسکن، کل واحد‌های با کاربری مسکونی این بانک ۷۳۵ واحد است که از این تعداد ۱۲۴ واحد مستقل (دارای سند مجزا) است و ۶۱۱ واحد دیگر، طبقات فوقانی شعب بانک‌ها بوده که کل این واحد‌ها جهت استقرار مامورین و همکاران غیر بومی منتقل شده به آن شهر، نگهداری و پشتیبانی شعب و استفاده حسابرسان و بازرسان کاربرد داشته و امکان واگذاری به غیر را ندارد. داده‌هایی که بنگاهداری این بانک‌ها را نقض نمی‌کند.
درد بازار مسکن ریشه‌ای‌تر از بنگاهداری بانک‌هاست
می‌دانیم که بانک‌ها با دریافت سود مضاعف از اعطای وام خرید و اجاره مسکن، ایفای نقش در نرخ ارز، نرخ تورم و نرخ سود تسهیلات بر همه ضرایب و متغیر‌های مسکن اثرات معنادار و هماهنگ دارند که همین عملکرد در کنار سرمایه‌گذاری بر این حوزه (بنگاهداری مسکن) نهایتاً بر تولید ناخالص منطقه‌ای مسکن و افزایش قیمت این کالای مصرفی و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای مؤثر هستند. اما این تمام ماجرا نیست.
به گزارش اقتصاد ۲۴ ، در ۴۰ سال گذشته، قیمت مسکن بیش از ۳ هزار برابر شده است. کارشناسان بر این باور هستند که ریشه بحرانی شدن بازار مسکن را باید در دهه هشتاد و همزمان با عدم عرضه زمین‌های شهری برای ساخت مسکن، اجبار شهرداری‌ها برای استقلال مالی از طریق تراکم فروشی و بعد ورود بانک‌ها به این عرصه در دهه ۹۰ جست و جو کرد. در واقع شروع قیمت‌های میلیونی در بازار مسکن، از سال ۸۵ در کشور اتفاق افتاد. بعد از آن با شیبی ملایم تا سال ۸۷ به مرز دو میلیون و در سال ۹۱، قیمت از مرز سه میلیون تومان عبور کرد. در سال‌های بعدی تا قبل از ۹۵ با توجه به کاهش تورم، قیمت مسکن از حرکت صعودی خود خارج نشد.
بیشتر بخوانید: بانک‌ها به طور گسترده‌ای بنگاهداری می‌کنند/ حرف از بانکداری اسلامی می‌زنیم، اما بانک‌ها عملا گرفتار ربا هستند
در سال‌های ۹۲ تا ۹۵ رشد با سرعت کمتری نسبت به دیگر سال‌ها در این دوره بوده است. در سال ۱۴۰۱، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، نزدیک به ۳۰ میلیون تومان برای هر متر مربع ثبت شده است. در سال ۱۴۰۲ نیز، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مرز ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان برای هر متر مربع اعلام شده است. (این قیمت میانگین تمام مناطق شهری است).
در این میان، رویکرد دولت‌ها برای سرشکن کردن بحران مسکن از جمله اجاره به شرط تملیک، طرح مسکن مهر یا طرح مسکن ملی نیز به دلیل جانمایی نامناسب و غیراصولی بودن، چندان تاثیری در کنترل بازار نداشت. اما طی این سال‌ها، قیمت مسکن گاهی همسو با نرخ تورم نیز رشد نکرد و کمبود مسکن نسبت به نیاز بازار، رشد قیمت مصالح، عدم فروش توسط فروشندگان و رشد جمعیت نیز در وضعیت کنونی بازار مسکن نقشی کلیدی را ایفا کردند. حال سایه رکود نیز بر بازار مسکن سنگینی می‌کند.
معاملات و ساخت‌و‌ساز به کمترین میزان طی چند سال گذشته رسیده و تداوم این وضعیت، جز شکاف بیشتر عرضه و تقاضا و عدم تعادل در بازار مسکن آورده‌ای نخواهد داشت. مسیری که نه تبلیغات معنادار رسانه‌ای و آدرس غلط دادن به مردم آن را به مقصد درست می‌رساند و نه بیلبورد‌های تبلیغی که می‌آیند و به فاصله چند روز می‌روند.