اقتصاد ۲۴- نازنین خودی- بررسی بازار مسکن در روز‌هایی که نرخ دلار افزایش پیدا کرده نشان می‌دهد ترس از گرانی دو چندان مسکن تقاضا‌هایی را وارد بازار کرده است؛ اما این آن رونق مورد نظر فعالان بازار نیست. وضعیت رکود در معاملات شدیدتر از آن است که تکانه‌های دلار بر آن تاثیری بگذارد. حتی نزدیک شدن به پایان سال و سنت تبدیل خانه به احسن نیز به دلیل کمبود نقدینگی مثل سال‌های گذشته نیست و حالا کمتر کسی است که قادر به بهبود دادن خانه خود باشد. تداوم این رکود در حالی است که نرخ فعلی دلار در رقم‌هایی بالاتر از ۵۰ هزار تومان کف سازی کرده و دیر یا زود اثرش را در بازار مسکن نیز شاهد خواهیم بود.
افزایش نرخ دلار و به تبع آن افزایش قیمت مسکن آینده محتومی بود که بررسی مولفه‌های اقتصادی مانند تورم آن را تایید می‌کرد. اما در بازار مسکن همچنان مسئله اساسی کمبود عرضه است، مشکلی که واکنش دولت به آن بی‌تفاوتی یا طرح ایده‌هایی است که قبلا امتحان خود را پس داده یا اینکه به گفته بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن صرفا جهت تبلیغ است نه چیز بیشتر! ورود چینی‌ها به عرضه ساخت و ساز یکی از آن ایده‌هاست. نتیجه آن که طبق پیش بینی این کارشناس علاوه بر گرانی نهاده‌های ساختمانی که در سال آینده اتفاق می‌افتد، کسری عرضه نیز یک تورم مضاعف را به بخش مسکن تحمیل خواهد کرد.
اختلاف قیمتی با چینی‌ها
چند روز قبل معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران گفت که قرار است چینی‌ها با روش‌های نوین وارد بازار ساخت و ساز پایتخت شوند و ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی با مشارکت چینی‌ها پیش بینی شده است، واحد‌هایی که بخشی از آن‌ها در بافت‌های فرسوده خواهد بود. «ایرج رهبر» عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور در گفتگو با اقتصاد ۲۴ به سابقه کشور‌های دیگر در زمینه همکاری با چینی‌ها اشاره می‌کند.
او در این باره توضیح می‌دهد: ورود چینی‌ها به صنعت ساختمان تازگی ندارد. دو سه سالی هست که این مسئله مطرح است، اما تا امروز به صورت عملی انجام نشده است. علتش این است که اول باید قیمت کارشناسی انجام دهند. اگر چینی‌ها پایین‌تر از قیمت قبول کنند، سوال اصلی باید این باشد که چرا به این رقم راضی شده‌اند؟ مثلا ایران قیمت ۱۰۰ تا ۱۵۰ دلار را پیشنهاد داده در صورتی که چندین سال قبل سازندگان چینی در سوریه و عراق و الجزیره کمتر از ۳۵۰ تا ۴۰۰ دلار قیمت نمی‌دادند! اما از همه این‌ها گذشته باید گفت مشکل بافت‌های فرسوده در حال حاضر تملک املاک است؛ یعنی افرادی که چند سال است در آن جا مالک هستند و باید آن‌ها را راضی کنند تا زمینشان را بفروشند و ساخت و ساز انجام دهند.
ساختمان‌سازی در ازای نفت؟
رهبر با اشاره به مشکل تامین مالی در روند خانه سازی در کشور می‌گوید: ما هزاران هزار ساختمان در دست ساخت داریم. در طرح نهضت ملی مسکن نیز تا آن جایی که زمین تامین کرده‌اند ما تحویل گرفته و در حال ساخت هستیم. حدود ۲۰ هزار واحد در نهضت ملی و اقدام ملی مسکن. از همین رو ما کمبودی در نیروی ساخت و ساز و مهندس نداریم. فقط باید تامین منابع مالی به موقع صورت بگیرد و زمینی را برای ساخت تدارک ببینند و در اختیار ما بگذارند. پس مشکل ما ساخت نیست. مگر اینکه قرار باشد تهاتر و در ازای دادن نفت انجام دهند. اما در آن صورت نیز در کشور ما شرکت‌هایی هستند که در ازای نفت حاضرند خانه بسازند. فقط ممکن است به دلیل برخی مسائل سیاسی ساخت و ساز را به چینی‌ها بسپارند.
بیشتر بخوانید: بازار مسکن رها شده و وضعیت آشفته‌ای دارد/ کمبود‌ها در بخش ساخت‌وساز عمدی است/ رویای دست یافتن هر ایرانی به ۱۹۶ متر زمین
تزریق پول نفت به مسکن آثار تورمی زیادی به بار می‌آورد
«بیت‌الله ستاریان» کارشناس مسکن نیز در ادامه به گفتگو با اقتصاد ۲۴ پرداخت و درباره طرح اخیر دولت برای افزایش عرضه مسکن می‌گوید: این اقدام غیرعملی است. عموما همه دولت‌ها به صورت تبلیغی این حرف را زدند و می‌زنند؛ اما نکته در این است که چینی‌ها چه کاری می‌کنند که ایرانی‌ها نمی‌توانند انجام دهند؟ می‌خواهند تکنولوژی و سریع سازی خود را بیاورند؟ اینکه قابل انتقال نیست. برای انتقال آن کل زیرساخت‌های مسکن در ایران باید انجام شود که آن‌ها بتوانند به همان صورتی که در چین تولید می‌کردند اینجا هم بتوانند تولید کنند. اما اگر منظورشان از آمدن چینی‌ها سرمایه گذاری است و می‌خواهند در ازای آن نفت بدهند، این خطرناک‌ترین عملی است که که یک دولت می‌تواند انجام دهد. تزریق پول نفت به مسکن.
به گفته او هزینه‌های ساخت مسکن باید از خودش تامین شود، یعنی از خودش درآمد کسب شود و دوباره به خودش تزریق شود. یعنی گردش پول سریع و ابزار‌های مالی زیاد شود؛ و الا درصورتی که پول نفت را تزریق کنیم به شدت تورم را افزایش می‌دهد، چون می‌دانیم که ضریب داده و ستانده‌های مسکن و ساختمان به بخش‌های دیگر یک به یک است؛ یعنی در همه بخش‌ها خودش را نشان خواهد داد؛ لذا مکانیزم ساخت مسکن باید طوری باشد که رابطه یک سرمایه گذار و یک سازنده و یک خریدار از نظر مالی طوری تعریف شود که سرعت این گردش پول افزایش پیدا کند و اطمینان و اعتبارات لازم ایجاد شود؛ و الا تزریق نفت به مسکن تکرار ماجرای مسکن مهر و آن تزریق بدون فکری است که سبب شد چه تورمی به بار بیاید.
پیش بینی قیمت مسکن در سال آینده
ستاریان در ادامه می‌افزاید: در نهضت ملی مسکن هم دولت به جای وعده ساخت مسکن باید می‌گفت کاری می‌کنیم که بخش خصوصی بتواند یک میلیون مسکن بسازد. اما چرا بخش خصوصی تا به حال نتوانسته؟ این‌ها چه کار کرده‌اند که بخش خصوصی بتواند؟ عملا هیچ کار! به جز ثبت نام و گروهی متقاضی که در صف انتظارند و با وعده! اینکه می‌گویند ما یک میلیون و ۹۰۰ هزار در دست داریم که نشد حرف. همین تعداد ممکن است ۶ سال طول بکشد تا تحویل داده شود؛ لذا به جای این که مشکل مسکن را اساسی حل کنند ادعاهایی چون مسکن چینی در حاشیه و برای تبلیغ گفته می‌شود که البته خطرات بزرگی را هم به دنبال دارد. مشکل این است که بخش خصوصی ما در حال حاضر عاجز است و نمی‌تواند مثل کشور‌های اطراف جواب جامعه را بدهد.
آن طور که این کارشناس مسکن می‌گوید ما در دو سال گذشته کمترین صدور پروانه و کمترین تولید را داشتیم. در نتیجه کسری برای سال آینده ذخیره شده و متقاضیان نیز بیشتر خواهد شد. از سویی قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز همچون سایر کالا‌ها از تورم پیروی می‌کند و با شاخص تورم کالا قیمتش بالا خواهد رفت. نتیجه آن که ماحصل این محصولات که مسکن باشد، چون کسری دارد یک تورم مضاعف به آن خواهد خورد.