اقتصاد ۲۴، کیمیا نجفی ـ ۱۴۰۲ سالی عجیب برای بازار مسکن بود. این بازار در ابتدای سال با افزایش سرسامآور قیمتها روبهرو بود و پس از آن با شروع فصل تابستان رکودی سنگین بر سر بازار سایه انداخت و عملا معاملات در این بخش خوابید. بسیاری از فعالان بازار بر این باور بودند که توافقات سیاسی میان ایران و عربستان باعث شد که امید برای رونق اقتصادی افزایش یابد و همین مسئله ارزش ارز و طلا را ریزشی کرد و به دنبال آن بازار مسکن نیز دچار سکته قیمتی شد؛ اتفاقی کمیاب که دلالان ملکی را دچار زیان کرد چراکه سوداگران در سال ۱۴۰۱ به امید گرانی مسکن، خانه خریده بودند و پس از رکود، از فروش املاک خود عاجز ماندند.
در این میان برخی آگهیها با تعدیل قیمت همراه بود به همین دلیل تصور میشد که قیمتها در این بخش کاهش پیدا کرده است. این در حالی بود که کاهش قیمتی وجود نداشت بلکه سرعت افزایش قیمتها کمتر شده بود. البته کاهش سرعت افزایش قیمتها پس از رکود به معنای اعمال سیاستهای مناسب از سوی مسئولان در این بخش و یا ایجاد یک فضای ایدهآل نبود. درواقع بازار در ابتدای سال آنقدر افزایشی بود که خریداران توانایی خرید نداشتند و این بخش در رکود سنگینی فرو رفت و پس از رکود، سرعت رشد قیمتها کاهش یافت و بازار به یک ثبات قیمتی رسید. ماجرای آن تعدیل قیمتها هم به فروشندگان پول لازمی میرسید که برای فروش ملک خود تخفیفاتی را در نظر میگرفتند، وگرنه نه خبری از سیاستهای کنترلکننده بود و نه کاهش التهاب در بازار!
مشکل بازار مسکن چیست؟
وقتی میپرسیم که مشکل بازار مسکن چیست بسیاری از کارشناسان یکی از مشکلات اصلی در این حوزه را نوع عملکرد مسئولان میدانند. به عنوان نمونه مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن معتقد است عملکرد قانونگذاران و عدم قانونگذاری صحیح باعث ایجاد هرج و مرج در این بازار شده است.
گودرزی در این راستا با مروری بر عملکرد دولت در بازار مسکن به اقتصاد۲۴ گفت: دولت فعلی بازار مسکن را با انباشتگی تقاضای شدید تحویل گرفت. دولت در سال ۱۴۰۲ سعی کرد طرح نهضت ملی مسکن را پیش ببرد و از سوی دیگر واگذاری زمینهای رایگان و ساخت شهرهای جدید را در دستور کار قرار داد، اما برخلاف تلاشها ما شاهد بودیم که نتوانست برنامهای که در نظر داشت را به بهرهبرداری برساند. حال این سوال مطرح میشود که چرا بازار مسکن به اهداف خود نمیرسد؟ در پاسخ به این پرسش باید بگویم که مشکل اصلی بازار مسکن در راس قوه مقننه است چراکه ما در بخش قانونگذاری چالشهای زیادی داریم. متاسفانه مهمترین چالشی که گریبان مردم را گرفته ترک فعل نمایندگان در بخش قانونگذاری برای بازار مسکن و اجاره است.
بیشتر بخوانید: مسکن از دسترس تهرانی‌ها خارج شد/ دولت چقدر از نوسان بازار مسکن سود می برد؟
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: اکنون که نزدیک به فصل جابهجایی هستیم اگر صاحبخانهای حتی هزار درصد بر مبلغ اجاره خود اضافه کند هیچ قانونی برای مقابله با آن وجود ندارد و می‌توان گفت که قانونگذاران جرأت و جسارت قانونگذاری در بخش اجاره و مسکن را ندارند، ما هنوز یک بند قانونی نداریم که مختص به بازار مسکن باشد.
بازار مسکن در خوابی عمیق
گودرزی تصریح کرد: در سالهای اخیر به خصوص همین سال ۱۴۰۲ قیمتگذاریهای نجومی و غیر منطقی باعث قفل شدن بازار مسکن شده است، اما اگر مجلس آینده جسارت پیدا کند و بحث مسکن و قیمتگذاریهای را ساماندهی کند در آن صورت بخش عمدهای از مشکلات این حوزه و مصرفکنندگانش حل خواهد شد.
وی افزود: ما اکنون کمبودی در بازار نداریم و من معتقدم که کمبود‌های فعلی عمدی است که ناشی از بیقانونی در ساماندهی بازار مسکن و صنعت ساختمان است.
بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ به چه سمت و سویی حرکت خواهد کرد؟
گودرزی در ادامه چگونگی روند حرکت بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ را بستگی به تلاشهای مسئولان عنوان کرد و گفت: اکنون این بازار تورم ۸۲ درصدی خود را به تورم عمومی تحمیل میکند و این مسئله هم هیچ مبنای منطقی ندارد و فقط به دلیل رهاشدگی قیمتگذاری اتفاق میافتد. اکنون تاثیر تورم ۸۲ درصدی بازار مسکن بر تورم ۳۹ درصدی عمومی خیلی بیشتر است پس اگر دولت موفق نشود که بازار مسکن را طبق قانونی مشخص اداره کند اثرات ویرانگر آن بر اقتصاد همچنان ادامه خواهد داشت.
وی ساماندهی بازار مسکن را یک چالش بزرگ برای دولت عنوان کرد و افزود: ساماندهی و قانونمند کردن بازار مسکن با مقاومتهایی حتی در خود دولت روبهرو شده و خیلیها خواستار ادامهدار بودن شرایط هرج و مرجهای فعلی در بحث قرارداد‌های غیررسمی بودهاند. اکنون به دلیل هرج و مرج ایجاد شده در بازار میبینیم که حتی بخش صنعت ساختمان نیز با رکود شدید و مشکلات اساسی مواجه شده است.
این کارشناس مسکن اظهار کرد: اگر دولت و مجلس برنامه مشخصی برای این بازار نداشته باشند احتمال اینکه سال ۱۴۰۳ هم بازار در رکود ادامه دهد بسیار زیاد خواهد بود. اکنون تقاضای مصرفی در این بازار به صفر رسیده چراکه در حال حاضر حتی کارمندان و بازنشستگان قادر به خرید مسکن نیستند. البته شاید موقع خرید مسکن بگویند وامهای مسکن میتواند کمکی به مصرفکننده باشد، اما واقعیت این است که در هیچ جای دنیا چنین وامهایی را برای مردم در نظر نمیگیرند. اکنون ۴۸۰ میلیون تومان برای خرید مسکن وام میدهند که یک چهارم آن مبلغ به وام گیرنده پرداخت نمیشود، اما بانکها سود ۲۳ درصدی را از کل ۴۸۰ میلیون تومان میگیرند، این روند حتی در بدترین نظام‌های اقتصادی هم وجود ندارد و هیچ کشوری اجازه پرداخت چنین وامهایی را نمی‌دهند.
گودرزی در پایان گفت: اکنون تقاضای مصرف در بازار مسکن به صفر رسیده است و از سوی دیگر به دلیل اینکه بازار دچار رکود شدید تورمی است تقاضای سرمایه‌ای هم در این بخش وجود ندارد چراکه سرمایه‌گذاری در این بخش به دلیل نقدشوندگی بسیار کمی که دارد به صرفه نخواهد بود، در چنین شرایطی طبیعی است که بازار قفل شود. در مجموع می‌توان گفت که متاسفانه چشم‌انداز خوبی برای این بازار متصور نیستم.