اقتصاد۲۴- سالی که گذشت برای بازار مسکن سالی کم‌فروغ بود؛ به گونه‌ای که میزان ساخت و سازها نسبت به سال‌های ماقبلش به کمترین حد خود رسید که برخی کارشناسان آن را نشانه‌ای از دلسردی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن عنوان می‌کنند. با نگاهی به وضعیت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساخت و سازها درمی‌یابیم که جز زمستان ۱۳۹۹ و سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ که اوج سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه مسکن صورت گرفته بود شیب سرمایه‌گذاری پس از این سال‌ها به خصوص از سال ۱۴۰۰ به بعد رو به کاهش رفت. در آخرین گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی اسفند ماه ۱۴۰۲ نسبت به بهمن ماه نزدیک به ۴ درصد افزایش داشت و این افزایش درحالی رخ داد که تعداد معاملات مسکن تقریبا در سطح بهمن ماه مانده بود. در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت اعلام شد که در اسفند ماه ۶ هزار و ۱۷۹ واحد مسکونی معامله شده است. این تعداد نسبت به بهمن ماه افت ۰.۱ درصدی داشته، بنابراین می‌توان این‌طور برداشت کرد که سطح معاملات تقریبا ثابت مانده است. با این حال وقتی تعداد معاملات خانه در تهران با اسفند سال ۱۴۰۱ مقایسه می‌شود کاهش شدیدتری به چشم می‌خورد. به بیان دقیق‌تر، این رقم در اسفند ماه سال ۱۴۰۱ برابر با ۶ هزار و ۶۰۵ واحد مسکونی بوده که ۶.۴ درصد نسبت به اسفند ماه ۱۴۰۲ بیشتر بوده است. جز تعداد معاملات که با تغییرات جزیی نسبت به بهمن ماه همراه بوده، قیمت مسکن نیز فراز و فرود‌هایی را در این مدت تجربه کرده است. شواهد آماری نشان می‌دهد که در اسفند ماه ۱۴۰۲ قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۸۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده است. این رقم در بهمن ماه برابر با ۷۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده، بنابراین قیمت مسکن با رشد ماهانه ۳.۸ درصدی از کانال ۷۰ میلیون تومان خارج و وارد کانال ۸۰ میلیون تومان شده است.
هيچ ارتباط منطقي بين دستمزدها و قيمت مسكن وجود ندارد
مجيد گودرزي، کارشناس بازار مسکن در مورد افت ساخت و سازها به خصوص از سال ۱۴۰۰ به بعد به «اعتماد» گفت: بیشترین پروانه‌های ساخت و ساز در سال ۱۳۹۶ صادر شدند و از سوی دیگر در این سال‌ها شاهد ایجاد جذابیتی کاذب در حوزه مسکن بودیم كه همين مساله سرمايه‌ها را به سمت بازار مسكن هدايت كرد. اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه قدرت خريد مردم به اندازه رشد قيمت مسكن بالا نرفته است، تصريح كرد: اين موضوع باعث شد كه تقاضاي مصرفي مردم به سمت صفر برود، چراكه قيمت‌ها به گونه‌اي شده كه دور از دسترس مردم شده است و نرخ‌گذاري‌ها هيچ ارتباط منطقي با هزينه‌هاي ساخت و دستمزدها و ساير فاكتورهاي اثرگذار ندارد.
دوره انتظار خريد مسكن از ۱۰۰ سال هم گذشت
اين فعال حوزه مسكن ادامه داد: همه موارد دست به دست هم دادند تا اين قفل‌شدگي در بازار مسكن ايجاد شود و شاهد آنيم كه موضوع قيمت‌گذاري كاملا دلبخواهي شده و دست مالكان هم باز شود و از سوي ديگر با كاهش واقعي دستمزدها و تورم‌هاي بالا روبه‌رو هستيم و سياستگذاري‌ها هم آن‌گونه كه بايد پيش نرفته و شاهد آنيم كه عرضه و تقاضا نقطه تعادلي بسيار بالايي را تشكيل داده است. گودرزي خاطرنشان كرد: كارگران، كارمندان، بازنشستگان و معلماني كه دستمزدها و حقوق‌هاي ناچيزي دريافت مي‌كنند و 12 ميليون جوان ايراني كه در آستانه ازدواج قرار دارند، در شرايطي قرار گرفته‌اند كه حداقل تا 100 سال دوره انتظار خريد مسكن‌شان بالا رفته است و قادر به خريد مسكن نيستند، چراكه دستمزدها زير خط فقر قرار گرفته‌اند.
افزايش تورم و كاهش قدرت خريد باعث ركود شده است
اين فعال حوزه مسكن گفت: از سوي ديگر شكافي دو طرفه ايجاد شده است از يك‌سو تورم لجام گسيخته مسكن و از سوي ديگر كاهش قدرت خريد مردم كه باعث ركود در بازار مسكن شده است. گودرزي در پاسخ به اين پرسش كه ورود سرمايه‌هاي جديد چه زماني به سمت ساخت و ساز خواهد آمد، تصريح كرد: زماني كه نرخ‌گذاري‌ها و سوداگري‌ها در اين بازار به سمت صفر ميل كند سرمايه‌ها هم به اين حوزه وارد مي‌شود، اما در حال حاضر سوداگري در اين بازار همچنان جذاب است و ساخت و ساز براي سازندگان هم صرفه اقتصادي ندارد و ضرورت دارد تا با ابزارهاي مالي و مالياتي قيمت‌ها را به نوعي كنترل كنند كه براي سوداگران صرفه اقتصادي نداشته باشد.
با بدترين نوع وام‌ها در كشور مواجه هستيم
او با بيان اينكه بايد سياست‌هايي پياده شود كه تحرك در ساخت و سازها را افزايش دهد، افزود: پرداخت تسهيلات آسان يكي از اين سياست‌هاست اين درحالي است كه امروز وام‌هايي كه به بخش مسكن داده مي‌شود وام‌هاي دردسرسازي است كه گرهي از بازار مسكن باز نمي‌كند. گودرزي با بيان اينكه با بدترين نوع وام‌ها در كشور مواجه هستيم، گفت: يكي از بدترين مدل‌ها براي پرداخت وام مسكن در ايران صورت مي‌گيرد كه در هيچ جاي دنيا كاربرد ندارد اينكه يك‌چهارم وام مسكن را به عنوان اوراق قبل از پرداخت وام اخذ كنند و عملا پرداخت نكنند و مابقي وام را مشمول 23درصد سود كنند و حتي وامي كه هنوز پرداخت نكرده‌اند را مشمول اقساط و سود كنند بسيار عجيب است.
كمبودها در بخش مسكن عمدي است
اين فعال حوزه مسكن افزود: موضوع ديگر مربوط به بحث آزادسازي زمين‌هاست، چراكه تمامي افرادي كه در اين كشور زندگي مي‌كنند حق دارند از منابع طبيعي اين كشور بدون آسيب زدن به سهم آيندگان بهره‌برداري كنند اما امروز شاهد آنيم كه كمبودها در بخش مسكن عمدي و جهت ايجاد نارضايتي است.
بیشتر بخوانید: یک پیش بینی تازه از قیمت مسکن در سال جدید
گودرزي ادامه داد: اين موضوع قابل پذيرش نيست كه كشوري با وسعت و ظرفيت ايران كمبود زمين داشته باشد و سوال اين است كه چرا بايد 60 تا 70درصد بهاي ساخت يك مسكن مربوط به قيمت زمين شود. اين فعال حوزه مسكن خاطرنشان كرد: هم‌اكنون كمبودي در بخش ساخت مسكن در كشور وجود ندارد، از نظر نيروي كار، زمين، مصالح ساختماني و... مشكلي وجود ندارد، اما متاسفانه قيمت‌گذاري‌ها در اين حوزه رها شده و قانونگذاري هم نشده است و با فقر شديد قانون در صنعت ساختمان و مسكن ايران روبه‌رو هستيم.
بافت قديمي شهر، داراي قراردادهاي غيررسمي است
گودرزي در پاسخ به اين پرسش كه چرا در تهران ميزان ساخت و سازها نسبت به ساير شهرها با افت همراه شده است، افزود: قيمت‌ها در تهران به شدت بالا رفته است و متاسفانه پايتخت به جهنمي براي كارگران و كارمندان تبديل شده و ساخت و سازها در اين بخش اشباع شده است، ضمن اينكه بخش‌هايي كه بافت فرسوده محسوب مي‌شوند به دليل قديمي بودن خانه‌ها در اين مناطق و اينكه داراي قراردادهاي غيررسمي هم هستند مشمول دريافت تسهيلات نمي‌شوند.
او افزود: تا زماني كه اين مشكلات حل نشود هيچ بانكي حاضر به پرداخت وام به اين مناطق فرسوده نيست، البته تغيير قراردادهاي غيررسمي هم به سادگي صورت نمي‌گيرد، چراكه بحث‌هاي مربوط به وراثت و طرح‌هاي توسعه‌اي شهرداري و هزينه‌ها و عوارض شهرداري‌ها در اين خصوص نيز مطرح است كه كمرشكن بوده و صرفه اقتصادي هم براي‌شان ندارد.
شرايط تهران براي سكونت به شدت بد شده است
گودرزي خاطرنشان كرد: اين روزها شرايط تهران براي سكونت به شدت بد شده است و حتي در مناطق مرفه‌نشين به خصوص منطقه يك با ترافيك سرسام‌آور روبه‌رو مي‌شويم كه روان جامعه را به‌هم ريخته است و كيفيت زندگي در تهران را به شدت تنزل داده و رفت و آمد به محل كار و محل زندگي هم كلافه‌كننده شده است. اين فعال حوزه مسكن افزود: بسياري از افراد مرفه تهران اين روزها به سمت شهرك‌هاي اطراف تهران كوچ كرده‌اند كه هم ترافيك كمتري دارد و هم آب و هواي بهتري. او گفت: زماني كه يك ساختمان از سوي يك انبوه‌ساز ساخته مي‌شود به قصد فروش و رسيدن به سود بيشتر است اما شاهد آنيم كه قيمت‌ها به اندازه‌اي بالا رفته كه دوره انتظار براي فروش اين ملك بسيار طولاني شده است و صرفه اقتصادي هم از بين مي‌رود.