اقتصاد۲۴- بررسی گزارش‌هایی که مراکز رسمی مانند بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن ارائه می‌کنند، نشان می‌دهد که الگوی خرید مسکن به طور کلی در تهران تغییر کرده و حالا، متقاضیان مسکن به دنبال شکل دیگری از خرید خانه هستند.
به گزارش پرشین سازه، در طی سال‌های گذشته بخش زیادی از جامعه به زیر خط فقر سقوط کردند و دیگر قادر به رفع اصلی‌ترین نیاز خود، یعنی داشتن سرپناه و مسکن نیستند. بسیاری از آحاد جامعه ناچاراً به اجاره نشینی روی آورده اند و حتی کسانی که متقاضی خرید مسکن بودند نیز، به دنبال خرید انواع متفاوتی از خانه هستند. مثلا خانه‌های بدون امکانات، قدیمی و نقلی در حال حاضر نبض بازار را به دست گرفته اند.
افزایش چشمگیر مستاجران در دهه‌های اخیر
بررسی گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که معاملات این بازار تا حد زیادی کاهشی بوده است. علاوه بر این، تمایل به خرید خانه‌های قدیمی‌تر بیشتر شده! مثلا در خردادماه سال ۱۴۰۱، تعداد خانه‌هایی با عمر زیر پنج سال که در تهران معامله شده اند، ۴۱۷۳ واحد بوده است.
البته وضعیت در خردادماه امسال وخیم‌تر هم شده و چنین گفته می‌شود که فقط ۱۰۶۸ واحد مسکونی زیر پنج سال ساخت معامله شده است که رکود شدید این بازار را نشان می‌دهد. گفته می‌شود که در هیچ دوره ای، افت معاملات مسکن نوساز تا این حد چشمگیر نبوده است.
افزایش ۹.۷ درصدی قیمت مسکن در خردادماه
در عوض، خانه‌های قدیمی و بالای ۲۰ سال ساخت، رونق بیشتری یافته اند. البته در قیاس با ۲ سال گذشته، سیر معاملات این واحد‌ها نیز کاهشی بوده، اما به هرحال، این موضوع به دلیل افت کلی معاملات بوده است. در خرداد سال ۱۴۰۱، تعداد واحد‌های بالای ۲۰ سال ساخت معامله شده، ۲۸۴۴ واحد بوده است. در سال بعد، این روند با کاهشی جزئی رو به رو شده، اما در خردادماه امسال، دوباره رشد نسبی یافته است. به طور کلی، تعداد معاملات مسکن بالای ۲۰ سال در خرداد ماه ۱۴۰۳ به عدد ۹۳۲ واحد رسیده است.
مردم توان خرید خانه‌های نوساز را ندارند!
نکته مهمی که بعد از بررسی الگوی خرید متقاضیان مطرح می‌شود، این است که مردم دیگر قادر به خرید خانه‌های نوساز نیستند؛ چرا که قیمت این واحد‌ها به قدری بالا رفته که عملاً از دسترس خارج شده اند.
تأثیر ریاست جمهوری مسعود پزشکیان بر بازار مسکن ایران
سهم خانه‌هایی با سن بیش از پنج سال در خردادماه سال ۱۴۰۱، معادل ۳۰.۱ درصد کل معاملات مسکن بود. این درصد در سال بعد کاهش پیدا کرد و به ۲۸.۶ درصد رسید. در خردادماه امسال سهم معاملات مسکن بالای پنج سال به عدد ۲۷.۶ درصد دست پیدا کرد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال‌های جهش قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان پایین آمد و به همین دلیل، تقاضا برای خانه‌های بالای ۳۰ سال بیشتر شد. این در حالیست که سال به سال، متقاضیان خانه‌های نوساز کمتر می‌شوند و سهم معاملات این واحد‌ها نیز کاهشی می‌گردد.
برخی می‌گویند که افزایش تقاضا برای خانه‌های قدیمی ساخت به دلیل تسهیلاتی است که برای نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شده است، اما آیا چنین ادعایی صحت دارد؟
تسلط کلنگی‌ها بر بازار مسکن: سهم ۲۵ درصدی
سهم واحد‌های قدیمی از معاملات مسکن تهران در خرداد سال ۱۴۰۱ معادل ۲۰.۵ درصد بود. در سال بعد این عدد به ۲۲.۱ درصد رسید و امسال نیز با رشد جزئی به سهم ۲۴.۱ درصدی دست پیدا کرد. به نظر می‌آید که بیشتر متقاضیان مسکن، خرید واحد‌های نوساز را از سبد خرید خود خارج کرده اند؛ چرا که به سادگی توان خرید آن‌ها را ندارند. بیشتر متقاضیان واقعی مسکن برای خرید به سراغ واحد‌های قدیمی ساخت و جنوبی پایتخت می‌روند که با بودجه آن‌ها سازگاری بیشتری دارد.
واقعیت اینجاست که واحد‌های قدیمی ساخت را می‌توان به کمک بسته‌های تشویقی نوسازی کرد و به جایی مناسب برای زندگی تبدیل نمود، اما هیچ خانواده‌ای توان خرید واحد‌های نوساز با قیمت‌های نجومی را ندارد.
افزایش خرید واحد‌های قدیمی ساخت در حالی مطرح شده که اساساً عمر مفید آپارتمان‌های ایران ۲۵ سال است. در نتیجه، مردم با به خطر انداختن جام خود و زندگی در ساختمان‌های غیرایمن، تاوان گرانی مسکن را پس می‌دهند. این موضوع به خصوص در شهر‌های بزرگ بیشتر دیده می‌شود.
البته ناگفته نماند که افزایش خرید و فروش خانه‌های قدیمی ساخت می‌تواند به معنای افزایش سرمایه گذاری در بازار مسکن باشد. واقعیت اینجاست که به هرحال، هزینه‌های نوسازی واحد‌های فرسوده بسیار کمتر از هزینه‌ای است که باید برای خرید یک واحد نوساز صرف کرد. علاوه بر این، از آن جایی که شرایط ساخت و ساز واحد‌های نوساز خیلی سخت‌تر شده و مجوز‌های ساختمانی با تاخیر صادر می‌شوند، بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند که سرمایه‌های خود را در این بخش بگذارند.