اقتصاد۲۴- مسعود پزشکیان حالا در شرایطی و پس از انتخاباتی زودهنگام به عنوان رئیس جمهور ایران انتخاب شده که به نظر می‌رسد میراث اقتصادی دولت مرحوم سید ابراهیم رئیسی در دست پزشکیان، سرشار از کسری و بحران‌هاییست که حالا رئیس دولت چهاردهم باید برای آنان در پی چاره ای باشد.
مساله مسکن و تمام بخش‌ها و زیر مجموعه آن از مرحله ساخت و ساز تا وضعیت بازار و مصرف کننده این بازار را اکنون باید یکی از اصلی‌ترین شکست‌های دولت سیزدهم بشمار آورد.
به گزارش اقتصاد ۲۴، دولت سیزدهم در حالی مسکن را با متوسط بهای ۳۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع تحویل گرفت که در بهار سال جاری، میانگین رقم هر مترمربع مسکن در شهر تهران از مرز ۸۵ میلیون تومان عبور کرد!
وعده‌های بر آب رئیس دولت سیزدهم
مساله مهم دیگر نیز همین است که حتی با وعده‌هایی که رئیس جمهور سیزدهم درباره احداث ۴ میلیون واحد مسکونی داده بود، پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته و قیمت مسکن به طور چشمگیری افزایش یافته است. این افزایش قیمت‌ها به همراه تورم اجاره که حتی از تورم خوراکی هم بیشتر بوده، باعث شده که مسکن به یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های اقتصادی جامعه تبدیل شود و حتی با ورود سه مصوبه جدید، شامل قانون جدید اجاره‌بها، سامانه خودنویس و وام ودیعه مسکن، مستاجران با شرایطی جدید در بازار اجاره مسکن مواجه شده‌اند که همه آن‌ها اکنون در تله تورم و توقع صاحبخانه‌ها گرفتار هستند.
کما اینکه به گزارش دنیای اقتصاد، تورم سالانه ۱۴۰۲ به احتمال زیاد ملاک عمل دولت برای تعیین رشد مجاز اجاره بها در تابستان ۱۴۰۳ قرار می‌گیرد. این بدان معناست که تورم عمومی سالانه در سال گذشته ۴۰.۷درصد شد. در این صورت برای تابستان امسال ممکن است سقف رشد اجاره بها در قرارداد‌ها بین ۲۰ درصد تا ۴۰.۷ درصد تعیین شود.
اما این تمام ماجرا نیست. نگرانی مستاجران نسبت به ضمانت اجرایی نرخ اجاره‌بها، عدم همخوانی درصد افزایش اعلامی با درآمد آن‌ها و احتمال دستور تخلیه مستاجر توسط موجر باعث شده که در کنار بار مالی اجاره‌بها، بار روانی بخشی از جامعه را بیش از پیش در تنگنا قرار دهد.
آخرین ردپای دولت رئیسی
در حقیقت طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها»، احتمالا آخرین میراث ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری فقید ایران بود که آن را در ۲۷ اردیبهشت سال جاری، برای اجرا به دستگاه‌های مربوطه ابلاغ کرد. با این ابلاغ، دستگاه‌های مربوطه در دولت باید ظرف مدت تعیین‌شده در قانون نسبت به تدوین و تصویب آیین نامه‌های اجرایی هر یک از موضوعات و مفاد این قانون برای ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، اقدام کنند.
بیشتر بخوانید: تابستان ۱۴۰۳ برای مسکن داغ خواهد بود؟/ اکثر معاملات مربوط به رهن و اجاره است نه خرید مسکن
در بخشی از این قانون، به دولت تکلیف شده است با شناسایی شهر‌ها و استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آن‌ها بیش از ۳۰درصد است، سقف مجاز افزایش اجاره بها در قرارداد‌ها تعیین شود. این سقف مجاز برای افزایش اجاره بها بر اساس شرایط و مقتضیات جغرافیایی، بین ۵۰ تا ۱۰۰درصد نرخ تورم عمومی تعیین می‌شود. ورودی ناکام که به نظر می‌رسد مانند دیگر وعده‌ها و برنامه‌های دولت سیزدهم در خصوص مسکن، ناکام بماند. گویی دولت‌ها اگر با هر رویکردی وارد بازار مسکن شوند، باز هم نمی‌توانند از تاثیر مستقیم نرخ تورم عمومی و تورم مسکن بر رشد اجاره‌بها، جلوگیری کنند. چنین است که طی یک دهه، نرخ اجاره‌بها حدود ۳۰۰ درصد صعود را تجربه کرده است. در این میان مالکان مسکن نیز چون تمام اقشار جامعه در تلاش هستند تا از سرمایه‌های خود محافظت و از نمد این توفان ناتمام تورمی، کلاهی برای خود ببافند.
پزشکیان درباره مسکن چطور فکر می‌کند؟
مساله مسکن و تمام متعلقات و بحران‌های مرتبط به آن اکنون آنقدر در کشور جدی است که نامزد‌های انتخاباتی نیز حتی در حد وعده‌های بعید، نتوانستند نسبت به اهمیت و حساسیت آن، بی‌تفاوت بمانند.
از کارنامه و گفتگو‌های مسعود پزشکیان، اما چنین به نظر می‌رسد که او با طرح مسکن‌سازی‌های دولتی زاویه دارد؛ حال این طرح می‌خواهد مسکن مهر احمدی‌نژاد باشد و یا ۴ میلیون مسکن رئیسی طی ۴ سال.
در عین حال باید توجه داشت که اگر مسعود پزشکیان را به عنوان رئیس جمهور منتخب، نماینده خط و مشی اصلاحات در نظر بگیریم، فراهم کردن محیط مناسب برای سرمایه‌گذاری ساختمانی و ارائه امکانات برای عرضه مسکن، احتمالا اولویت‌های او خواهند بود.
برای درک بهتر آنچه مسعود پزشکیان در حوزه مسکن به آن اعتقاد دارد، می‌توان به پاسخ‌های رئیس جمهور منتخب در دوران مناظره‌ها توجه داشت. مجری مناظره‌ها زمانی که از مسعود پزشکیان پرسید که با توجه به اینکه قانون ساخت یک میلیون مسکن را در سال برای دولت الزام کرده است، برنامه دولت او برای اجرای قانون و ساخت مسکن و مدیریت اجاره بها چیست؟ پزشکیان در پاسخ تاکید کرد: «برنامه من اجرای قانون است؛ من قانون را اجرا خواهم کرد. دولت شهید رئیسی اعلام کرده بود که یک میلیون مسکن درست می‌کنم و مجلس نیز الزام کرده بود که یک میلیون مسکن ساخته شود، اما منابع آن را تعیین نکرده بود. نتیجه این کار وضعیت مسکنی است که امروز وجود دارد. در مقایسه میزان مجوز‌های ساخت مسکن در دولت‌های شهید رئیسی و دولت قبلی مشاهده می‌کنیم که تقریباً هیچ تفاوتی وجود ندارد؛ این بدان معناست که وعده دادند، اما نتوانستند آن را اجرایی کنند. آن زمان می‌گفتند ما سالانه یک میلیون مسکن درست می‌کنیم، یک میلیون شغل می‌دهیم و تورم را نیز تک رقمی می‌کنیم، اما آیا شد؟ من آنچه که قانون است را اجرا می‌کنم.»
این نامزد سابق و برنده اکنون انتخابات ریاست جمهوری در پاسخ به این پرسش که آیا سالی یک میلیون مسکن را می‌سازید؟ تاکید کرد: «خیر؛ نمی‌شود و من آنچه که قانوناً امکان دارد و در اختیار دارم را در حد توانم اجرا خواهم کرد. من نمی‌توانم خارج از قانون کاری کنم. در سیاست‌های کلی مقام معظم رهبری طرح آمایش سرزمینی دیده شده است و بنابر این بوده که اجازه ندهیم شهر‌های بزرگ، بزرگتر نشوند و روستا‌ها را به گونه‌ای توسعه دهیم که از روستا‌ها به حاشیه نشینی نروند؛ چراکه اگر این اتفاق بیفتد، قیمت زمین و مسکن افزایش پیدا می‌کند و با این وضعیت اقتصاد مملکت اوضاع خوبی پیش نمی‌آید. معتقدم که باید ضمن ادامه راه شهید رئیسی و اجرای قانون، آمایش سرزمینی که در سیاست‌های کلی ابلاغی مقام معظم رهبری آمده است را به شدت پیگیری کنیم و تلاش خواهیم کرد که توسعه متوازن ایجاد کنیم.»
در واقع مسعود پزشکیان تصریح کرد که قانونی که تصویب شده و وعده رئیس جمهور مرحوم سابق عملا ناممکن خواهد بود.
به گزارش اقتصاد ۲۴، پزشکیان البته تاکید داشت که «مشکل اجاره مسکن به دلیل تورم است و عامل تورم نیز دولت است؛ دولت باید حقوق پرسنل و کارمندان خود را بر اساس قانون متناسب با میزان تورم پرداخت کند، اما متاسفانه این کار را نمی‌کند؛ وقتی دولت شبانه جیب مردم را خالی می‌کند نمی‌تواند مشکل دیگر آن‌ها را حل کند. ما اگر هنر داریم باید بتوانیم جلوی تورم را بگیریم.»
پزشکیان با قانون برنامه هفتم چه خواهد کرد؟
این سخنان مسعود پزشکیان البته در حالی بیان می‌شود که اساسا قانون برنامه هفتم پیشرفت در ۷ ماده تکالیف گوناگونی را در زمینه توسعه مسکن ازجمله مسکن حمایتی، مسکن روستایی، بافت فرسوده و تامین منابع مالی و ارتقای بهره وری در این بخش برای دولت مشخص کرده است که بخش اصلی آن را می‌توان در جدول شماره ۱۲ این قانون با عنوان «اهداف کمّی سنجه‌های عملکردی توسعه مسکن» خلاصه کرد.
جدولی که به گزارش اقتصاد ۲۴، بر اساس آن باید طی ۵ سال اجرای برنامه هفتم، ۵ میلیون انواع مختلف مسکن ساخته شود و به عبارتی راه دولت سیزدهم در زمینه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در این برنامه نیز تداوم یابد. با این حال از یک سو می‌توان تکالیف این برنامه را با توجه به تجربه سه سال اخیر در حوزه مسکن دشوار دانست. از سوی دیگر مشاهده می‌شود که رئیس جمهور منتخب علی رغم تاکید بر اجرای برنامه، آن را نشدنی عنوان کرده است!
تعیین شاخص دسترسی به مسکن در ۷.۵ سال
همچنین باید توجه داشت که جدول مذکور سه هدف کلی و راهبردی برای بخش مسکن ترسیم کرده است. اولین هدف درمورد شاخص دسترسی به مسکن است که طی ۵ سال باید به رقم ۷.۵ سال برسد.
عدد مربوط به این شاخص طبق اظهارات کارشناسان، بیانگر تعداد سال‌هایی است که یک فرد باید همه درآمد خود را پس‌انداز کند تا صاحب یک خانه با متراژ ۷۵ متر شود. البته بر هیچ کسی پوشیده نیست که با سطح حقوق و دستمزد کنونی کارگران و کارکنان دولت این رقم در شرایط فعلی جامعه شهری ایرانی بسیار بیشتر از ۷.۵ سال است.
مثلا طبق برخی از محاسبات و با در نظر گرفتن رقم میانگین قیمت مسکن برای هر متر مکعب که به تازگی معادل ۸۶ میلیون تومان توسط بانک مرکزی برای کلانشهر تهران اعلام شد، همچنین با درنظر گرفتن کف حقوق ۱۲ میلیون تومانی و با فرض این که سرپرست خانواری بتواند ماهیانه معادل این رقم را برای امر مسکن پس انداز کند یا برای اقساط وام مسکن کنار بگذارد، بیش از ۴۰ سال برای دستیابی به توانایی خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متری در تهران زمان لازم است و در نتیجه باید گفت تا رسیدن به این شاخص فاصله زیادی داریم.
در بخش دیگر قانون برنامه هفتم، یعنی ماده ۵۰ ، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است برنامه تولید و عرضه مسکن حمایتی را پس از تأیید در شورای مسکن استان‌ها و سپس تصویب در شورای عالی مسکن با رویکرد حمایت از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، تعاونی و غیردولتی، شهرداری‌ها و سایر مؤسسات و نهاد‌های عمومی غیردولتی در چهارچوب تفاهم نامه‌های فی‌مابین و با استفاده از ابزار اعتبارات حمایتی مصوب، عملیاتی کند.
راه‌هایی که دولت چهاردهم باید برود
حال در این شرایط و با این همه مصوبات تکلیفی، دولت پزشکیان کاری سخت‌تر از همیشه در پیش دارد و باید پرسید دقیقا چه راهکار‌هایی ممکن است پیش روی دولت تازه باشد.
شاید اولین اقدام دولت باید این باشد که یک نقشه راه و یک برنامه بلند مدت برای مسکن طراحی و تنظیم و مشخص شود در یک چشم انداز طولانی و ۲۰ ساله بر اساس سند ملی مسکن باید چه مسیری در پیش گرفته شود. کما اینکه دولت‌ها هرچند امید به روش‌های فوری و کوتاه مدت دارند، اما عملا دولت رئیسی با همه وعده‌ها نشان داد که راه کوتاه مدتی برای این بازار آشفته وجود ندارد.
همچنین در بازار مسکن اجاره ای نیز باید خطا‌هایی که در سال‌های گذشته رخ داده، جبران شود، هر چند مصوبه‌های متعددی از جمله مصوبه سران قوا و مصوبه شورای عالی مسکن در این حوزه تصویب شدند، ولی ضمانت اجرا نداشتند که باید نظارت جدی تری بر این‌گونه اقدامات اعمال شود، چرا که معیشت خانواده‌های مستاجر که ۴۰ درصد از جمعیت شهری را شامل می‌شوند تحت شعاع وضعیت نامتعارف این بازار قرار داده است.
کما اینکه به گزارش اقتصاد ۲۴، تلاش در رابطه با ساماندهی بازار مسکن به گونه‌ای که برخی نوسان‌ها و قیمت‌گذاری‌ها و شایعه‌پراکنی‌ها نتواند روی آن تاثیری بگذارد از اقدامات حائز اهمیتی است که هر چند دولت سیزدهم قصد اجرای آن را داشت، ولی عملا نتوانست تا حد زیادی پیش ببرد و باید دولت چهاردهم به آن توجه شود.
همچنین به اعتقاد بیشتر کارشناسان در این حوزه، دولت باید تلاش کند نقدینگی سرگردان در اقتصاد را از بازار مسکن دور کند و دستکم در این بازار فقط نیازمندان واقعی مسکن وارد مرحله تقاضا شوند. سهم این گروه اکنون از این بازار زیر ۱۵ درصد است و بیشتر جمعیت خریداران مسکن به قصد سرمایه‌گذاری وارد این بازار شده اند و این عملا دست جمعیت نیازمند حقیقی به مسکن را از آن کوتاه کرده است.
باید توجه داشت آنانی که وارد سرمایه گذاری مسکن می‌شوند شتاب‌زدگی سرمایه‌گذاران سکه و ارز را ندارند که با کوچکترین نوسان کاهشی از ترس ضرر مالی، شروع به فروش سرمایه خود در بازار مربوطه کنند، به همین دلیل تغییر قیمت در بازار مسکن نیازمند اقدامات بنیادی تری است که بتواند بازار را تکان دهد.
البته در این بین باید توجه داشت که بعد از معرفی وزرای دولت امکان دارد که تغییراتی در قیمت‌ها صورت بگیرد، چرا که با معرفی اعضای کابینه، دست دولت چهاردهم راحت‌تر خوانده می‌شود و سرمایه گذاران نیز می‌توانند دیدگاه و سیاست‌ها را پیش‌بینی کنند.
با این شرایط در حالی که بیشترین بخش خانوار‌های دولت اکنون درگیر مساله‌ای به نام مسکن هستند، چشم‌ها به کابینه‌ای دوخته شده که شاید بتواند وضعیت مسکن را در ایران بهبود ببخشد.