اقتصاد۲۴ - نبض بازار مسکن در ماه برگزاری انتخابات ریاست جمهوری حاکی است: تقاضای سرمایه‌ای خرید آپارتمان طی یک ماه اول تابستان، کاملا از فاز هیجان خارج شد و در عین حال، سمت مقابل یعنی فروشندهها با پیشنهاد‌های کاهنده سطح قیمت مدنظرشان به واسطههای فروش، «انجام سریع معامله» را پیگیری کردند.
در مناطقی از بازار مسکن تهران که طی حداقل دو سال گذشته، «بورس خرید‌های سرمایه‌ای آپارتمان» بوده -همچون منطقه ۵ یا مناطق ۹ تا ۱۱- روایت واسطههای بازار معاملات ملک از تغییر سطح قیمت مدنظر فروشنده ها، بعضا «کاهش ۵ تا ۸ درصدی قیمت پیشنهادی روز اول و تبدیل آن به قیمت قطعی در معامله» را نشان می‌دهد. این افت برای فایل‌هایی رقم خورده که در فاصله اواسط بهار تا پایان خرداد، وارد این بنگاه‌ها شده و در هفته‌های اخیر به فروش رفته است.
با این حال، میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در فایلهای موجود در محله‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در روزهای اخیر نسبت به سطح همین قیمت در همین محله‌ها در ابتدای تیر، حدود ۱.۶درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. سطح «قیمت پیشنهادی» اگرچه ریزنوسان کمتر از ۲درصد طی یک ماه گذشته پیدا کرده، اما این نرخ رشد در مقایسه با نرخ رشد «قیمت پیشنهادی» در ماه خرداد که ۲درصد بود، از افت «سرعت افزایش» حکایت دارد. در حال حاضر میانگین «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران ۸۸.۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. خرداد ماه که میانگین «قیمت پیشنهادی» مترمربعی ۸۷ میلیون تومان بود، «قیمت قطعی» در سطح مترمربعی ۸۵.۹ میلیون تومان ایستاد.
اکنون تغییرات محدود شاخص «قیمت پیشنهادی»، تصویر ابتدایی از تغییر قیمت مسکن در ماه اول تابستان است و اعلام «قیمت قطعی» توسط بانک‌‌‌مرکزی در روزهای آینده، تصویر روشن‌‌‌تر از روند بازار نشان خواهد داد. با این حال، نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار ملک بیانگر آن است که «تغییر جهت انتظارات فعالان بازار ملک و سرمایه‌گذاران بیرون این بازار در اثر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و اعلام نتیجه» باعث شده حجم تقاضای خرید که عمدتا طی سال‌های اخیر از جنس سرمایه‌گذاری ملکی بوده، در ماه گذشته کاهش چشمگیر نسبت به سال گذشته همین موقع پیدا کند و بر فایل‌‌‌ها و فروشنده‌‌‌های مصمم به نسبت افزوده شود. فروشندهها در عین حال، خریداران فایلهای بعدی هستند که قصد تبدیل ملک دارند. اما در این معاملات دومینویی، هر دو فروشنده حاضر به تعدیل کاهشی قیمت مدنظرشان هستند.
اصطلاحی که واسطههای بازار مسکن برای توصیف جو روانی و رفتار معامله‌‌‌گران کنونی استفاده می‌کنند، «شکارچی» است. هم فروشندهها به دنبال «فروش بدون وقفه ولو با قیمتی کمتر از سطح مورد انتظارشان» هستند و هم خریداران در حال رصد «فایلهای قیمت شکسته» هستند. در این تقابل، جایگاه خریدار و فروشنده در مقام ضعف، عوض شده است و آن‌طور که دلال‌‌‌های ملکی روایت می‌کنند، اگر تا پیش از این و در مقاطعی که «انتظارات تورمی» بیرون بازار مسکن اوج گرفته بود، «فروشنده‌‌‌های آپارتمان میز را ترک می‌‌‌کردند» تا قیمت مدنظر را افزایش دهند، در حال حاضر اما «حاضر به ترک میز از سوی خریداران» نیستند و برای همین، کاهش قیمت را می‌‌‌پذیرند.
ادامه ثبات به‌شرط آرامش دلار
فهرست فایلهای ارائه‌شده از بازار مسکن طی یک ماه گذشته نشان می‌دهد، بازار مسکن با نوعی ثبات در قیمت‌ها همراه بوده که در بازار کاملا محسوس است. نتیجه این ثبات، رکود خرید ملک در بازار معاملات ملکی تهران طی دو ماه اخیر بوده است. فعالان بازار ملک، دلیل رکود خرید را ناشی از کاهش قیمت دلار در یک ماه اخیر برآورد می‌کنند، زیرا سیگنال‌‌‌دهنده بیرونی بازار مسکن، قیمت دلار است که کاهش قیمت آن، در افت معاملات مسکن تاثیر مستقیم داشته‌است. روند کاهشی قیمت دلار منجر به «کاهش انتظارات تورمی» در این بازار شده و در نتیجه اثر کاهنده در معاملات ملکی داشته است.
پیش‌بینی‌‌‌ها از آینده بازار مسکن نشان می‌دهد، باتوجه به ثبات نسبی قیمت‌های بازار مسکن در بازه زمانی دو ماه اخیر، این رکود تقاضا حداقل طی یک سال تا یک سال و نیم آینده ادامه خواهد داشت تا پس از رسیدن قیمت‌ها به سطح مورد انتظار معامله‌‌‌گران بازار مسکن، افزایش عرضه‌وتقاضا و در نتیجه رونق بازار ملک تحقق پذیرد. در شرایط فعلی، بازار مسکن منتظر تشکیل دولت جدید و ترکیب اصلی کابینه است، تا رفتار معامله‌‌‌گران بازار بر اساس آن شکل بگیرد.
بیشتر بخوانید: تابستان هم یخ بازار مسکن را باز نکرد + جدول
بر اساس تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از واسطههای بازار مسکن تهران، «تورم تولیدی مسکن» در سطح بسیار بالایی قرار دارد که به بیش از ۳۰درصد افزایش یافته است و این باعث ایجاد مانع بر معاملات مسکن پایتخت شده است. زیرا کاهش قیمت مسکن نمی‌تواند، انگیزه لازم برای بازگشت فروشندهها و به تبع آن خریداران به بازار ملک باشد. زیرا قیمت ساخت با هزینه تورمی ۳۰ درصدی و کاهش قیمت آپارتمان‌ها تا سطح ۲۰ درصد، به ضرر عرضه کنندگان مسکن خواهد بود. در نتیجه تنها راه‌حل پیش روی بازار مسکن در شرایط فعلی، تغییر در وضعیت اقتصادی و رسیدن تورم تولید مسکن حداقل به زیر ۲۰ درصد است یا دست کم، قیمت‌های تمام‌شده ساخت آپارتمان، کمتر از قیمت نهایی مسکن باشد. در واقع باتوجه به شرایط فعلی و تغییر انتظارات تورمی در بازار مسکن ناشی از کاهش قیمت دلار و عدم‌اطمینان متقاضیان آپارتمان در بازار مسکن تهران، برای خروج از شرایط رکود بازار و ایجاد محرک بین عرضه و تقاضای ملک، ایجاد ثبات در قیمت‌های پیشنهادی بازار ملک و از آن مهم‌تر اطمینان سرمایه گذاران و بازیگران درونی و بیرونی بازار ملک از نوسانات قیمت دلار به عنوان سیگنال دهنده اصلی این بازار است که تعیین‌کننده رونق یا عدم‌رونق بازار ملک در آینده خواهد بود.