اقتصاد24 - این در حالی است که معاملات مسکن در تهران از تابستان پارسال وارد فاز «پیش‌رکود» توام با «جهش قیمت» شد. سطح قیمت در شهرها به‌طور متوسط به اندازه یک‌سوم تهران رشد کرده است. قیمت کشوری انتهای پارسال به مرز ۳ میلیون تومان در مترمربع رسید. بازار معاملات خرید مسکن در ۳۰ استان کشور سال گذشته شرایطی کاملا متفاوت در مقایسه با بازار مسکن تهران تجربه کرد؛ بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران درخصوص دمای بازار معاملات مسکن در ۳۱استان کشور نشان می‌دهد سال گذشته بازار معاملات مسکن در همه استان‌های کشور جهتی را طی کرد که بازار مسکن تهران، در مسیری متفاوت از آن در حرکت بود؛ هر چند دامنه تحولات بازار مسکن تهران در انتهای سال به بازار مسکن تعداد قابل توجهی از استان‌های دیگر نیز سرایت کرد.
بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد در حالی که سال گذشته بازار معاملات مسکن تهران به دنبال بروز جهش قیمتی نسبت به سال ۹۶ با افت ۳۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان مواجه شد بازار معاملات مسکن ۳۰ استان دیگر کشور از شرایط رکودی سال ۹۶ در سال ۹۷ وارد فاز رونق شدند. هر چند در این استان‌ها نیز میانگینقیمت مسکن به دلیل بروز رونق در بازار ملک به میزان محسوسی افزایش یافت اما شرایط قیمتی در بازار معاملات مسکن این استان‌ها در سال ۹۷ بر خلاف بازار مسکن تهران با جهش مواجه نشد.
نتایج بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در ۳۰ استان کشور بدون احتساب تهران در وضعیت کلی در سال ۹۷ از رونق نسبی برخوردار بوده است و هر چند سطح قیمت‌ها در حالت کلی در این استان‌ها به میزان قابل توجهی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است اما جهش قیمتی که سال گذشته در بازار معاملات مسکن تهران تجربه شد هرگز در سال ۹۷ در ۳۰ استان دیگر مشاهده نشد. این در حالی است که در سال گذشته میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۷۰ درصد جهش کرد و تعداد معاملات خرید مسکن در پایتخت با افت ۳۰ درصدی مواجه شد. با این حال، حجم معاملات خرید مسکن در ۳۰ استان کشور در سال گذشته با فیلتر تهران(بدون محاسبه تحولات بازار مسکن شهر تهران) ۱۵ درصد رشدکرد؛ این در حالی است که با محاسبه تهران در تحولات کشوری بازار مسکن سال ۹۷ تعداد معاملات خرید مسکن در ۳۱ استان کشور تنها ۴ درصد در مقایسه با سال ۹۶ رشد کرد.
بازار معاملات مسکن کشوری با فیلتر شهر تهران سال گذشته شرایط رونق را تجربه کرد؛ هر چند تحت تاثیر شوک‌های ارزی و کوتاه شدن دوره رونق معاملات مسکن و همچنین اثر رکود مسکن تهران بر سایر شهرها، حجم معاملات خرید مسکن در بخش قابل توجهی از استان‌های کشور در فصل پایانی سال ۹۷ نسبت به مدت مشابه سال قبل، کاهش یافت. به رغم این تحولات، بازار معاملات مسکن ۹۷ در برخی از استان‌های دیگر با شرایط رونق به سال ۹۸ منتقل شد. میانگین قیمت مسکن در کل کشور (۳۱ استان کشور) در یک سال ۹۷ به ۲ میلیون و۴۰۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با رشد ۵۰ درصدی همراه شده است؛ میانگین قیمت مسکن در همه استان‌های کشور در سال ۹۶ معادل یک میلیون و۶۰۰ هزار تومان بود. مرکز آمار میانگین قیمت کشوری مسکن را براساس وزن هر استان در معاملات مسکن کشوری و همچنین میانگین قیمت مسکن در آن استان محاسبه کرده است. همچنین تعداد معاملات خرید مسکن در ۳۱ استان کشور در سال ۹۷ در مقایسه با سال ۹۶ نیز ۴ درصد رشد کرد و از ۴۳۵ هزار فقره در سال ۹۶ به ۴۵۲ هزار فقره در سال ۹۷ رسید.
تورم مسکن کشوری با فیلتر تهران(نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی فروخته شده در ۳۰ استان کشور در سال ۹۷ در مقایسه با سال ۹۶) معادل ۵/ ۲۶ درصد بوده است؛ به این معنا که نرخ رشد قیمت مسکن در کشور بدون محاسبه شهر تهران در تحولات کشوری بازار ملک تقریبا نصف تورم مسکن در شرایطی است که تورم کشوری مسکن با احتساب تحولات قیمتی بازار مسکن تهران مورد بررسی و محاسبه قرار می‌گیرد؛ این در حالی است که بدون در نظر گرفتن شهر تهران در تحولات کشوری بازار مسکن، شیب رشد تعداد معاملات واحدهای مسکونی حدود ۴ برابر نرخ رشد تعداد معاملات خرید مسکن در کشور با احتساب تحولات بازار مسکن تهران است. در واقع در شرایطی که با احتساب تهران در تحولات کشوری مسکن، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در یک سال ۹۷ نسبت به یک سال ۹۶ تنها ۴ درصد افزایش یافته است پس از حذف تهران از تحولات کشوری بازار مسکن، نرخ رشد تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این بازه زمانی در ۳۰ استان دیگر ۱۵ درصد بوده است.
علت این موضوع افت ۳۰ درصدی تعداد معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در یک سال ۹۷ نسبت به یک‌سال ۹۶ است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن کل کشور(با احتساب تحولات بازار مسکن تهران) در سال ۹۷ با میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی واقع در مرز ۳ میلیون تومان به پایان رسید؛ این در حالی است که بازار مسکن آخر سال ۹۷ شهر تهران نیز با میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان معادل ۱۱ میلیون تومان به پایان رسید.
رشد ۱۵ درصدی تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در ۳۰استان کشور با فیلتر تهران در کنار افزایش ۵/ ۲۶ درصدی میانگین قیمت مسکن در این استان‌ها در برابر ریزش ۳۰ درصدی حجم معاملات و جهش ۷۰ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد به رغم آنکه بازار معاملات مسکن کشور در ۳۰استان کشور (به استثنای تهران) در سال ۹۷ در شرایط رونق به سر می‌برده است اما بازار معاملات مسکن شهر تهران که در سال ۹۶ وارد فاز رونق شده بود، با ریزش تعداد معاملات خرید مسکن در سال ۹۷ در مسیر رکود بوده است؛ همچنین به رغم آنکه بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال گذشته با جهش قیمت و تورم شدید مواجه شد، میزان رشد قیمت مسکن در سایر استان‌ها جهش‌گونه نبوده است؛ هر چند به‌طور کلی نرخ رشد قیمت مسکن در ۳۰ استان دیگر کشور در مقایسه با سال ۹۶ قابل توجه و محسوس بوده است.
به همین دلیل می‌توان چنین نتیجه گرفت که بازار معاملات مسکن در تهران در مقایسه با سایر استان‌های کشور در سال ۹۷ شرایطی کاملا متفاوت را تجربه کرد. در بازار معاملات مسکن تهران در سال ۹۷ رکود همراه با جهش قیمتی تجربه شد اما شرایط کلی بازار معاملات کشوری مسکن (در ۳۰ استان دیگر)، شرایط رونق همراه با رشد محسوس اما غیر جهش‌گونه سطح قیمت‌ها بود.
آمار رسمی مرکز آمار ایران درخصوص تحولات کشوری بازار مسکن همچنین نشان‌دهنده تحولات فصلی بازار معاملات مسکن در ۳۱ استان کشور است؛ براساس این گزارش رسمی، با بررسی تحولات فصل به فصل بازار معاملات مسکن کشوری مشاهده می‌شود اگر چه سال گذشته به‌طور کلی بازار معاملات مسکن در ۳۰ استان کشور با فیلتر تهران در شرایط رونق قرار داشت اما رصد تحولات فصلی از افت میزان معاملات خرید واحدهای مسکونی در آخرین فصل سال در بخش قابل توجهی از استان‌ها در مقایسه با زمستان سال ۹۶ خبر می‌دهد. در حالی که حجم معاملات خرید آپارتمان در سه فصل اول سال گذشته به‌طور کلی در بازار مسکن ۳۰ استان کشور نسبت به فصول مشابه سال گذشته روند افزایشی پیمود اما در پایان سال گذشته، تعداد معاملات خرید آپارتمان نسبت به مقطع زمانی پایان سال ۹۶ روند نزولی به خود گرفت.
آمارها نشان می‌دهد تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در ۳۰ استان کشور با فیلتر تهران در بهار سال ۹۷ در مقایسه با بهار سال ۹۶ معادل ۳۵ درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که این میزان رشد در تابستان سال ۹۷ در مقایسه با تابستان سال ۹۶ برابر با ۲۷ درصد بوده است. نرخ رشد تعداد معاملات خرید آپارتمان در ۳۰استان کشور با فیلتر تهران هر چند در پاییز ۹۷ نیز نسبت به پاییز ۹۶ مثبت بود اما شیب رشد حجم معاملات در این فصل تنها ۲ درصد بیشتر از فصل مشابه سال قبل بود؛ این در حالی است که زمستان سال گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان در مقایسه با زمستان ۹۶ در ۳۰ استان کشور (بدون محاسبه تهران) معادل ۶ درصد کاهش یافت. از سوی دیگر، به استثنای فصل بهار، حجم معاملات خرید مسکن تهران در سه فصل دیگر سال یعنی تابستان، پاییز و زمستان سال ۹۷ در مقایسه با فصول مشابه سال ۹۶ روند کاهشی به خود گرفت؛ تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران در فصل تابستان ۹۷ در مقایسه با تابستان ۹۶ معادل ۶/ ۱۶ درصد کاهش یافت؛ همچنین تابستان ۹۷ در مقایسه با تابستان ۹۶ حجم معاملات خرید مسکن در تهران ۴۰ درصد افت کرد و در زمستان نیز تعداد معاملات خرید مسکن در تهران با افت ۳۵ درصدی در مقایسه بازمستان ۹۶ مواجه شد.
بررسی تورم نقطه‌ای مسکن در ۳۰ استان کشور با فیلتر تهران نیز نشان می‌دهد بهار ۹۷ میانگین قیمت مسکن در این استان‌ها در مقایسه با بهار ۹۶ معادل ۱۹ درصد افزایش یافت؛ این میزان افزایش در تابستان ۹۷ در مقایسه با تابستان ۹۶ معادل ۲۵ درصد، در پاییز ۹۷ در مقایسه با پاییز ۹۶ به میزان ۳۲ درصد و در زمستان ۹۷ در مقایسه با زمستان ۹۶ معادل ۳۰ درصد به ثبت رسید؛ این در حالی است که تورم مسکن تهران در هر یک از فصول و بازه‌های زمانی اعلام‌شده به مراتب بیش از تورم کشوری مسکن با فیلتر تهران بوده است.
میزان افزایش قیمت مسکن در کل کشور با احتساب شهر تهران در هر فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل به‌طور متوسط تا دو برابر بیش از تورم مسکن در بازه زمانی اعلام شده با فیلتر شرایط قیمتی بازار مسکن تهران است. در واقع شیب رشد قیمت مسکن در ۳۰ استان کشور در سال گذشته نصف شرایطی است که در آن تورم نقطه‌ای مسکن کل کشور با احتساب تحولات قیمتی بازار مسکن تهران محاسبه شده است. جزئیات مربوط به کارنامه بازار معاملات مسکن کل کشور همچنین نشان می‌دهد رونق محسوس معاملات خرید مسکن در ۳۰ استان کشور از تابستان ۹۷ آغاز شده است؛ این در حالی است که فاز رونق بازار معاملات مسکن تهران از زمستان ۹۶ آغاز شد و در سال ۹۷ بازار مسکن تهران وارد پیش‌رکود شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی که در تابستان ۹۷ بازار معاملات خرید مسکن همه استان‌های کشور بدون احتساب تهران (۳۰استان)، در فاز رونق قرار داشته است در پاییز ۹۷-یک فصل بعد-۱۵ استان- نیمی از استان‌ها-در فاز رونق قرار داشته و حجم معاملات مسکن در ۱۵ استان دیگر در مقایسه با پاییز ۹۶ افت داشته است. اما در زمستان سال ۹۷ تنها ۷ استان کشور در فاز رونق به معنای افزایش تعداد معاملات خرید مسکن در این فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل قرار داشته‌اند و مابقی استان‌ها با کاهش حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در این بازه زمانی مواجه شده‌اند. در واقع رونقی که در بازار معاملات مسکن ۳۰ استان کشور از تابستان آغاز شده بود، در ادامه در فصل پاییز در ۱۵ استان و در زمستان تنها در ۷ استان تداوم یافت؛ به این ترتیب می‌توان گفت بازار معاملات مسکن تنها ۷ استان کشور با شرایط رونق به سال ۹۸ وارد شد. همین موضوع باعث شد به رغم آنکه حجم معاملات خرید مسکن در سه فصل اول سال ۹۷ در مقایسه با فصول مشابه سال ۹۶ در ۳۰ استان کشور با فیلتر تهران افزایش یافت اما تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این استان‌ها در زمستان ۹۷ در مقایسه با زمستان سال ۹۶ معادل ۶ درصد افت کند. استان‌های هرمزگان، مازندران، کردستان، زنجان، خوزستان، خراسان شمالی و البرز ۷ استانی هستند که بازار معاملات مسکن آنها با شرایط رونق در سال ۹۷ به اتمام رسیده و وارد سال ۹۸ شد.
با این حال، بازار معاملات کشوری مسکن با پیشتازی سه استان کشور به لحاظ بیشترین سطح تورم در سال ۹۷ به پایان رسید؛ آمارهای رسمی حاکی است زمستان سال گذشته تورم مسکن در سه استان تهران، فارس و هرمزگان بیش از سایر استان‌های کشور بوده است؛ میانگین قیمت مسکن در استان تهران در سه ماه پایانی سال گذشته در مقایسه با زمستان سال ۹۶ معادل ۸۰ درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که زمستان پارسال میانگین قیمت مسکن در استان فارس نیز با رشد ۶/ ۴۱ درصدی و استان هرمزگان با رشد ۱/ ۴۱ درصدی همراه شد. همچنین، کمترین میزان رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی در مقایسه با زمستان سال ۹۶ به ترتیب در سه استان کهکیلویه و بویراحمد، سیستان و بلوچستان و خراسان شمالی رقم خورد؛ میانگین قیمت مسکن زمستان سال گذشته در استان کهکیلویه و بویراحمد ۱۹ درصد و در هر کدام از دو استان سیستان و بلوچستان و خراسان شمالی نیز ۳/ ۲۰ درصد افزایش یافت.
کاهش سهم تهران در معاملات کشوری مسکن
آمارهای رسمی از وضعیت تحولات بازار مسکن کشور از کاهش سهم تهران در معاملات کشوری واحدهای مسکونی در سال ۹۷ خبر می‌دهد؛ تحت تاثیر ریزش محسوس حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در سال ۹۷-افت ۳۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در این بازه زمانی- سهم تهران از کل معاملات کشوری مسکن کاهش یافته است؛ این سهم که در سال ۹۶ معادل ۵۰ درصد از کل معاملات مسکن کشور بود در سال ۹۷ به ۳۷ درصد کاهش یافت؛ علاوه بر ریزش تعداد معاملات خرید مسکن در تهران در سال ۹۷، رونق معاملات مسکن در سال گذشته در سایر استان‌ها از دیگر دلایل کاهش سهم تهران از کل معاملات خرید آپارتمان بوده است.