اقتصاد۲۴- نقش دولت‌ها در اثرگذاری تعیین قیمت زمین و مسکن موضوعی بود که زمانه دوشنبه شب به سراغ آن رفت. مسعود فراهانی و فرشید ایلاتی کارشناس مسکن، مهمانان این برنامه بودند که درخصوص احتکار زمین مناظره کردند.
فرشید ایلاتی در پاسخ به این سوال که تحلیل شما از ایده آزادسازی عرضه زمین چیست، گفت: اگر بخواهیم موضوع مسکن را واکاوی کنیم باید به قیمت تمام شده زمین نگاه کنیم. اگر قیمت زمین را کم کنیم به طبع می‌توانیم قیمت مسکن را هم کاهش دهیم. به دلایل زیادی در شهر تهران تراکم جمعیتی بسیار زیاد است. شهر متراکم شده و گلوگاه‌های تنفسی شهر بسته شده است. همین موارد باعث تعطیلی هفته گذشته ادارات و مدارس شد.
مسعود فراهانی در ادامه این برنامه گفت: دولت در حال عرضه زمین است. ما دائما به مالکان زمین این سیگنال را می‌دهیم که اگر پروانه تخریب و نوسازی بگیرید می‌توانید ساخت و ساز بیشتری انجام دهید. وقتی یک محدوده شهری داریم به محض اینکه الحاقی به آن انجام می‌شود قیمت‌های دارای این زیرساخت بازبینی می‌شود. باید بارگزاری‌هایی که داریم را کنترل کلی کنیم. می‌توانیم از تراکم‌هایی که داخل شهر می‌دهیم به نفع تامین مسکن‌هایی که برای گروه‌های هدف است استفاده کنیم.
ایلاتی افزود: اینکه چرا شهرداری‌ها به‌عنوان بازیگر اصلی زمین و مسکن کمترین مسئولیت را می‌پذیرند یک موضوع است درحالیکه یکی از مداخله‌گران اصلی تعیین قیمت زمین هستند. همین تراکم مجاز عامل اصلی افزایش قیمت زمین است. یعنی اینجا توسعه عمودی زمین و شهر صورت گرفته است. ما مخالف توسعه عمودی نیستیم، اما توسعه عمودی باید سرانه شهری را رعایت کند.
وی در ادامه گفت: برای اینکه فرد بخواهد برج بسازد باید مشاعات بیشتری داشته باشد. همین هزینه‌ها نشان می‌دهد که هزینه توسعه افقی بیشتر است. افزایش عرضه افقی باید منبع درآمد شهرداری شود. ما عملا عامل مخرب تراکم فروشی را داریم که تولید مسکن از این طریق صورت می‌گیرد و همین باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.
مسعود فراهانی در تکمیل سخنان قبلی خود گفت: یکی از مفاهیم مهم در این بحث پراکنده‌گویی شهری است. یعنی به شهر‌ها اجازه بدهیم که توسعه شهری افقی داشته باشد. این طرح هزینه‌های زیست محیطی و تامین زیرساخت زیادی دارد. حداقل تراکم پیشنهادی شصت نفر در هر هکتار است. شهر‌ها اگر توسعه افقی پیدا کنند نتیجه مناسبی برای کشور ندارند. به لحاظ تاریخی شهر‌های شمالی و شرقی ایران پرتراکم بودند.
بیشتر بخوانید: جدیدترین قیمت رهن و اجاره در منطقه ۲ تهران از سعادت آباد تا صادقیه + جدول
وی افزود: من اصلا از توسعه فعلی تهران دفاع نمی‌کنم، اما می‌گویم اگر قرار است جایگزینی برای توسعه فعلی ایجاد کنیم باید خط قرمزی برای تامین مسکن خانوار کم درآمد ایجاد کنیم. نباید سیاستی داشته باشیم که افراد کم‌درآمد در فضایی ساکن شوند که از منابع و امکانات کافی برخوردار نیستند. طرح‌های جامع و تفصیلی نسبت به تامین مسکن خانواده‌های نامالک بی‌تفاوت است.
او در ادامه بیان کرد: وقتی راجع به تامین مسکن خانوار حرف می‌زنیم بخش اعظمی از آنها مستأجران هستند. سیاست‌های شناخته شده این حوزه می‌گوید باید هزینه تامین مسکن مستأجران را جبران کنیم. اینجا باید به سراغ کنترل اجاره برویم. در قدم دوم دولت باید به سمت کمک هزینه بلاعوض مسکن برود، چون زندگی بدون مسکن ممکن نیست.
فرشید ایلاتی در پاسخ به اظهارات دیگر کارشناس این برنامه گفت: تراکم جمعیت در شهر تهران به بیش از صد نفر در تهران رسیده است. وقتی شما سه برابر میانگین جهانی در شهر تهران تراکم ایجاد کردید با همین مشکلات مواجه خواهید شد. ما راهکاری جز توسعه افقی نداریم. نزدیک به چهارده میلیون نفر دختر و پسر داریم که بخاطر فراهم نبودن مسکن ازدواج نمی‌کنند. این جوانان می‌توانند الویت واگذاری مسکن باشند.
وی افزود: کشور‌هایی که سیاست‌های حمایت از بازار اجاره را ترویج می‌کنند تورم پایینی دارند. اولویت ما این است که خانوار به سمت خانه‌دار شدن پیش رود، چون باعث ایجاد یک سپر تورمی می‌شود. واگذاری‌ها باید کنترل شده باشد تا باعث سوداگری در حوزه مسکن نشود.
فراهانی در ادامه گفت: وقتی ما آمار خانوار مستاجر را می‌بینیم بین چهل تا پنجاه درصد این مستأجران درگیر فقر و تامین هزینه‌های مسکن خود هستند. پس باید از این افراد حمایت کنیم تا بی‌خانمان نشوند. در گذشته کسانی در معرض بی‌خانمانی بودند که توانایی کار کردن نداشتند، اما در وضعیت فعلی کسی که حداقل دستمزد را دریافت می‌کند در معرض بی‌خانمان شدن قرار دارد. گاهی اوقات اگر خانوار‌ها تن به جابه‌جایی اجباری ندهند عملا نمی‌توانند به زندگی خود ادامه دهند و مجبورند به جایی که از لحاظ سکونت مناسب نیست نقل مکان کنند. اضطرار حوزه مسکن در مورد خانوار مستاجر است. در تهران بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد.
ایلاتی در ادامه سخنان خود گفت: ما نباید اجازه بدهیم که مالکیت بی‌رویه ملک رواج پیدا کند. باید سیاست‌های مالیاتی طوری باشد که هزینه‌های نگه‌داری ملک برای فرد صرفه اقتصادی نداشته باشد. قانون مالیات بر سوداگری از سال ۹۴ در مجلس سرگردان است. باید از افزایش قیمت زمین مالیات دریافت کرد. ملک دوم و سوم باید به صورت تصاعدی مشمول مالیات شود. اشتهای سیری ناپذیری که برای مالکیت مسکن وجود دارد باید با مالیات کنترل شود. کشور ما به‌خاطر بحران مسکن وارد پیرسالی شده است.
وی افزود: بحران مسکن به تمام شهر‌های کشور تسری پیدا کرده است. پیام حساب ۱۰۰ امام مبنی بر اعطای زمین‌های مرغوب به مردم بود. این مردم حق دارند که زمین با امکانات داشته باشند. توسعه تدریجی اتفاق می‌افتد. همین سعادت‌آباد سی سال پیش بیابان بود. مردم ما شأنی بالاتر از این دارند که زمین نامرغوب برای مسکن‌سازی داشته باشند.
فراهانی در خصوص تامین زیرساخت‌های تامین مسکن گفت: از سال ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ تعداد خانواری که درگیر فقر شدند ده درصد افزایش پیدا کرده است. مستاجر نه تنها از موج‌های تورمی هیچ نفعی ندارد بلکه با نابرابری مواجه است. هیچوقت سیاست با تمام توان اجرا نشده است. در سال ۱۴۰۲ مستاجر‌های کشور ۲۴۰هزار میلیارد اجاره دادند. توسعه شهری بدون درنظر گرفتن ملاحظات زیست محیطی و آلودگی هوا رو به شکست می‌انجامد.
منبع: باشگاه خبرنگاران جوان