اقتصاد24- پیچ و خم ساخت 400 هزار واحد مسکونی - با توجه به اینکه در طرح «اقدام ملی مسکن»، سه سازمان زمین بنیاد مسکن، شرکت بازآفرینی شهری و سازمان ملی زمین و مسکن زمین را برای ساخت مسکن به سازندگان واگذار می‌کنند، از این‌رو قرارداد ساخت با سازندگان نیز بر اساس شرایط متفاوت این سه سازمان تعیین می‌شود. در واقع در برنامه اقدام ملی، با توجه به اینکه سازندگان، زمین را از چه سازمانی دریافت می‌کنند، قرارداد ساخت با آنان امضا می‌شود. اما شرط «انبوه سازان ذیصلاح و دارای پروانه انبوه‌سازی» شرط عمومی واگذاری زمین به سازندگان در هر سه سازمان است. طرح اقدام ملی مسکن برنامه دولت برای تولید و عرضه مسکن تا دو سال آینده است.
در این طرح کاهش قیمت تمام شده مسکن برای واگذاری به متقاضیان مورد توجه سیاست‌گذاران قرار گرفته است، به‌همین دلیل زمین ساخت و ساز 400 هزار مسکن قرار است توسط دولت تأمین شود.
در این گزارش شرایط بنیاد مسکن، سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری مورد بررسی قرار گرفته است. بررسی فراخوان‌های سازمان‌های مختلف در دعوت از سازندگان برای مشارکت در طرح اقدام ملی نشان می‌دهد فقط سازندگان ذیصلاح، دارای پروانه ساختمانی و انبوه سازان دارای تأییدیه از وزارت راه و شهرسازی و دارای سابقه کار می‌توانند متقاضی ساخت در این طرح باشند. در ابتدا شرایطی را که بنیاد مسکن برای سازندگان در قالب طرح اقدام ملی در نظر گرفته است، بررسی می‌کنیم:
اباذر جابری، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و تحقیقات حوزه مسکن شهری بنیاد مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران» در خصوص شرایط سازندگان در برنامه ساخت 100 هزار مسکن توسط بنیاد مسکن در قالب طرح اقدام ملی، گفت: در این شرایط سازندگان در قالب 3 برنامه مشخص می‌شوند. برنامه اول، شامل ساخت «خودمالکی» است یعنی کسانی که خودشان زمین دارند و از دولت زمین دریافت نمی‌کنند و خود به ساخت اقدام می‌کنند. برنامه دوم، شامل گروه ساخت(چند سازنده) و برنامه سوم شامل ساخت توسط انبوه سازان است. به گفته جابری، در برنامه گروه ساخت یک قطعه زمین به 4 یا 5 نفر واگذار می‌شود. در این زمین‌ها بلوک‌های 6 تا 12 واحدی ساخته می‌شود. در گروه ساخت نماینده گروه، مجری طرح و حسابدار باید مشخص باشد. در برنامه سوم، انبوه سازان دارای تأییدیه از مراجع ذیصلاح مانند سازمان نظام مهندسی، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها می‌توانند در فراخوان بنیاد برای ساخت 100 هزار واحد شرکت کنند. جابری افزود: شرایط سازندگان در سامانه بنیاد مسکن اعلام می‌شود.
سازندگان بومی
آن طور که مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و تحقیقات حوزه مسکن شهری بنیاد مسکن توضیح داد، زمین‌های مشخص شده برای ساخت در تمام شهرها به مناقصه گذاشته می‌شود و سازندگانی که کمترین قیمت را برای ساخت ارائه کنند برنده مناقصه خواهند بود و سازندگان باید از بومی‌های همان منطقه باشند. نکته مهمی که جابری به آن اشاره کرد این موضوع بود که در برنامه بنیاد مسکن، سازندگان با متقاضیان قرارداد می‌بندند و بنیاد مسکن فقط ناظر بر آن است و در توافق طرفین دخالتی ندارد. جابری افزود: ما به‌عنوان متولی شرایط سازنده و تمام مشخصات ساخت را در اختیار متقاضیان قرار می‌دهیم و آنان خود سازنده را برای امضای قرارداد انتخاب می‌کنند و اجباری در انتخاب سازندگان برای متقاضیان وجود ندارد.
شرایط سازندگان در سازمان ملی زمین و شرکت بازآفرینی شهری
سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری دو سازمان دیگری هستند که در طرح اقدام ملی، زمین در اختیار سازندگان قرار می‌دهند اما سازندگان برای دریافت زمین از این دو سازمان چه شرایطی باید داشته باشند؟ بر خلاف بنیاد مسکن که دخالتی در بخش ساخت و ساز در طرح اقدام ملی ندارد اما سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری در صورت واگذاری زمین به سازندگان با آنها قرادادهایی در قالب «قرارداد مشارکت» امضا می‌کنند.
واگذاری زمین به انبوه سازان سرمایه دار
فرشید پورحاجت، دبیر اتحادیه انبوه سازان مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران» شرایط واگذاری زمین توسط شرکت بازآفرینی شهری و سازمان ملی زمین و مسکن را این‌گونه شرح داد، «هر چند که طرح قرارداد مشارکتی سازمان ملی زمین و مسکن از نظر ما ایرادهای زیادی دارد اما قرارداد مشارکتی که شرکت بازآفرینی برای انعقاد با انبوه سازان تهیه کرده شرایط بهتری را برای سازندگان فراهم می‌کند.» پورحاجت با اشاره به شرایطی که برای سازندگان در طرح اقدام ملی در نظر گرفته شده است، گفت: «وزارت راه و شهرسازی متولی صدور پروانه اشتغال برای سازندگان است. این پروانه‌ها در قالب پروانه‌های انبوه‌سازی به اعضای انجمن‌ها و شرکت‌های ساخت داده می‌شود. درطرح اقدام ملی سازندگان علاوه بر صلاحیت مدیریت ساخت باید دارای تمکن مالی باشند و سرمایه لازم را برای ساخت در اختیار داشته باشند.
به گفته پورحاجت، هر سازنده ای که علاوه بر صلاحیت حرفه ای سرمایه لازم را هم داشته باشد می‌تواند در فراخوان دریافت زمین شرکت کند. با اینکه فراخوان‌هایی از سوی سازمان‌ها برای واگذاری زمین اعلام شده است اما فراخوان‌ها تاکنون به قرارداد مابین انبوه سازان و سازمان‌ها منتج نشده است و قراردادهایی که تاکنون در طرح ملی اقدام مابین دولت و سازندگان منعقد شده شامل شرکت‌های ساختی است که وابستگی دولتی دارند اما بخش خصوصی که هیچ گونه وابستگی به دولت ندارد تاکنون شرایط برای بستن قرارداد برای آنها رقم نخورده است.»
تسهیل شرایط
پورحاجت به شرایط سازمان ملی زمین و مسکن برای ورود انبوه سازان در طرح اقدام ملی اشاره کرد و گفت: در قرارداد مشارکتی که دولت برای ساخت با انبوه سازان تدوین کرده قید شده که دولت زمین را واگذار می‌کند و بعد از اتمام ساخت (2 سال) انبوه ساز هزینه زمین را به قیمت زمان واگذاری (2 سال پیش) می‌پردازد، که پرداخت هزینه نقدی نیست و برابر هزینه زمین سازندگان واحد ساخته شده را به دولت واگذار می‌کنند. دبیر انجمن انبوه سازان گفت: در مفاد قرارداد قید شده که وزارت راه و شهرسازی این صلاحیت را دارد که در صورت بروز مشکل سازنده را خلع ید کند. همچنین برای دریافت تسهیلات ساخت، یک و نیم برابر تسهیلات را سازندگان باید به‌صورت ضمانت بانکی فراهم کنند. پورحاجت همچنین گفت: در شروط وزارت راه و شهرسازی انبوه سازان تا پایان کار اجازه فروش را ندارند و علاوه بر آن تعدادی از واحدها باید به‌صورت تضمین تا پایان ساخت باقی بماند.
به امید تصویب قرارداد مشارکت
محمود محمودزاده
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی
در برنامه اقدام ملی مسکن، واگذاری زمین 3 مدل نیست. یکی از موضوعات مورد توجه در طرح ملی اقدام مسکن، توجه به جامعه مخاطب و دهک‌های مختلف است که بر اساس نیازهای دهک‌ها، پروژه‌های مختلفی در واگذاری زمین طراحی شده است. پروژه‌های مشارکتی یکی از طرح‌های برنامه اقدام ملی مسکن در واگذاری زمین است. در بخش پروژه‌های مشارکتی، آورده دولت زمین است و سازنده مسکن را در این زمین‌ها احداث می‌کند. کلیت قراردادهای واگذاری زمین یکسان است. تغییرات جزئی قراردادها بر اساس اساسنامه شرکت‌ها و سازمان‌های ذیربط است که برای اهداف خاصی تشکیل شده‌اند. اما کلیت محتوای قراردادها یکی است و ممکن است در آینده به هم نزدیک‌تر شوند. در کشور قانونی به اسم مشارکت نداریم. سازمان ملی زمین و مسکن هنگام تنظیم قرارداد مشارکت با سازندگان در طرح اقدام ملی مسکن، چاره‌ای جز اینکه از قوانین مشابه استفاده کند، نداشت. اما در شرایط فعلی، چون قانونی برای مشارکت نداریم، ما هم به‌عنوان دولت نمی‌توانیم فراتر از قانون برویم.ما در قراردادهای مشارکت به استناد قانون عمل کردیم. بر اساس اصل 139 قانون اساسی، دولت نمی‌تواند اختلاف را در قراردادها، به داوری بگذارد، اختلاف باید به قوه قضائیه برود. موضوعاتی از این جنس در قرارداد، امکان قانونی برای تغییر را ندارد، اما راه بسته نیست. ما به شرکت‌ها و سازمان‌ها اعلام کرده‌ایم برای رفع ایراداتی که انبوه سازان به قرارداد مشارکتی وارد می‌دانند تا جایی که قانون اجازه می‌دهد اقدام کنند. تمام تلاش دولت بستر‌سازی برای فعالیت بخش خصوصی و ایجاد رونق اقتصادی است. قانون مشارکت در مجلس در حال بررسی است.اگر این قانون در مجلس تصویب شود و به اجرا در بیاید، باب‌های زیادی را برای دولت بازمی کند.
ایرادات انبوه سازان به طرح
فرشید پورحاجت
دبیر اتحادیه انبوه‌سازان
انبوه سازان نسبت به قراردادی که سازمان ملی زمین و مسکن در قالب قرارداد مشارکتی با سازندگان تدوین کرده است، نقص‌هایی را وارد دانسته‌اند، به‌همین دلیل اوایل مردادماه کانون سراسری انبوه‌سازان در نامه‌ای به وزیر راه و شهرسازی تا رفع ایرادات این طرح واگذاری زمین در برنامه اقدام ملی مسکن، استقبال انبوه سازان ذیصلاح و دارای پروانه انبوه‌سازی و پاسخ به فراخوان را با مشکل مواجه می‌کند. قراردادهای مشارکتی سازمان ملی زمین و مسکن برای ورود انبوه سازان به طرح اقدام ملی مسکن به زعم ما (بخش خصوصی) تأمین‌کننده منافع انبوه سازان نیست. در این قراردادها هیچ تضمینی برای سرمایه‌گذاری سازندگان نوشته نشده است در حالی که وقتی انبوه ساز ریسک سرمایه‌گذاری در ساخت را می‌پذیرد طرف قرارداد(دولت) باید تضمین‌هایی برای بازگشت سرمایه منعقد کند. در مفاد قرارداد قید شده که وزارت راه و شهرسازی این صلاحیت را دارد که در صورت بروز مشکل سازنده را خلع ید کند و اکنون نگرانی سازندگان این است که در مورد این بند سلیقه‌ای عمل شود و با بروز کوچک‌ترین مشکلی آنها خلع ید شوند. شرایطی که سیاستگذار برای پیش فروش واحدهای ساخته شده توسط انبوه سازان قید کرده است بیشتر مداخله در ساخت است تا تسهیلگری.