راز قیمت پایین مسکن در برخی محله‌های منطقه یک تهران چیست؟

اقتصاد۲۴- در حالی‌که تصور عمومی از بازار مسکن، محله‌های واقع در منطقه یک تهران را به‌طور طبیعی در ردیف گران‌ترین نقاط پایتخت قرار می‌دهد، واقعیت میدانی این است که برخی از این محله‌ها از جمله زرگنده، فرحزاد، گلابدره و درکه چنین الگوی قیمتی را دنبال نمی‌کنند. پرسش اساسی اینجاست که چرا محله‌هایی با موقعیت جغرافیایی ممتاز، در بازار مسکن رفتار متفاوتی از خود نشان می‌دهند؟

برای واکاوی این پرسش در گفت‌وگویی با هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس حوزه معماری و شهرسازی، به سراغ مهم‌ترین شاخص‌هایی رفتیم که ارزش زمین و کیفیت سکونت را در این محدوده‌ها شکل می‌دهد.

او با اشاره به مفهوم «ارزش همجواری»، ضعف زیرساخت‌ها، دشواری‌های دسترسی، ریزدانگی تاریخی و همچنین روند بلندمدت توسعه در تهران، توضیح می‌دهد که چرا برخی از محله‌های منطقه یک برخلاف تصور عمومی، نه تنها رشد قابل‌توجه قیمتی ندارند، بلکه با چالش‌هایی مواجه‌اند که مانع جذب تقاضای جدید و سرمایه‌گذاری می‌شود.

منطقه جغرافیایی به تنهایی تعیین کننده قیمت مسکن نیست

هوشنگ فروغمند با اشاره به موقعیت جغرافیایی محله‌هایی مانند زرگنده، گلابدره و درکه که در منطقه ۱ و فرحزاد که در منطقه ۲ قرار دارد به اقتصادنیوز گفت:، اما این موضوع لزوماً به این معنا نیست که باید قیمت بالایی داشته باشند. یعنی منطقه جغرافیایی به‌تنهایی تعیین‌کننده قیمت نیست. ما در مباحث اقتصاد شهری وقتی می‌خواهیم قیمت زمین را احصا کنیم، عوامل مختلفی را در نظر می‌گیریم.

او ادامه داد: یکی از این عوامل «ارزش همجواری» است؛ یعنی اینکه همسایه‌های شما چه افرادی هستند. سبک زندگی، سطح درآمد و سطح فرهنگی ساکنان، کاربری‌های اطراف و حتی کیفیت مدرسه‌ها اهمیت زیادی دارد. مدرسه‌ها جایی هستند که کودکان بدون واسطه با هم ارتباط می‌گیرند و برای خانواده‌ها بسیار مهم‌اند. همین خدمات و ویژگی‌های محله‌ای است که «ارزش همجواری» را می‌سازد و این موضوع می‌تواند بسیار مهم‌تر از صرفاً «منطقه یک بودن» باشد.

بیشتر بخوانید:بازار مسکن به رنگ قرمز درآمد

همچنین گفت: بخش‌هایی که نام بردیم هویت محله‌ای دارند و باید با نگاه محلی به آنها توجه کرد، نه صرفاً با نگاه منطقه‌ای. به همین دلیل، در اینجا باید مفهوم «ارزش منطقه‌ای» را در نظر بگیریم؛ بسیاری از خدمات و امکاناتی که اشاره کردم، در این محله‌ها کیفیت چندان بالایی ندارند و تصویر ذهنی مردم از این محله‌ها نیز با محله‌های دیگر منطقه یک متفاوت است.

برخی محلات منطقه یک در گذشته محل سکونت کم درآمد‌ها بود

فروغمند افزود: این وضعیت پیشینه تاریخی هم دارد. در گذشته-مثلاً ۵۰ یا ۶۰ سال قبل-به دلایلی این مناطق محل سکونت اقشار کم‌درآمدتر بوده‌اند. زمین‌ها نیز معمولاً محدودیت‌هایی مانند شیب جغرافیایی داشته‌اند یا بخش‌هایی باغ بوده که گروه‌های خاصی در آن ساکن می‌شدند؛ بنابراین تغییر بافت اجتماعی این محله‌ها امری زمان‌بر است. در واقع، این محله‌ها یک زمینه تاریخی دارند که همچنان اثرش باقی است.

این تحلیلگر اقتصادی گفت: به‌جز «ارزش همجواری»، یکی دیگر از مدل‌های ارزیابی قیمت زمین، بررسی وضعیت «دسترسی»، «زیرساخت» و «بهره‌برداری» است. یعنی باید ببینیم محله‌ای که کاربری مسکونی دارد چه چالش‌ها و مشکلاتی را تجربه می‌کند.

او ادامه داد: محله‌هایی که بالاتر اشاره کردم، در بستر دره‌ها قرار گرفته‌اند، معابر بسیار باریکی دارند، دسترسی در آنها دشوار است، مشکل پارکینگ دارند و هزینه ساخت‌وساز در آنها بالاست. ضعف زیرساخت‌ها در این مناطق از گذشته وجود داشته و حتی مسائل ترافیکی نیز در این محله‌ها مشاهده می‌شود. بافت کالبدی آنها نیز مشخص است که مناسب و استاندارد نیست.

این کارشناس صنعت ساختمان افزود: علاوه بر این، گروه‌های اجتماعی که در گذشته در این محله‌ها ساکن شده‌اند، امروز دیگر توان اقتصادی لازم برای بهبود نما‌ها و ارتقای کیفیت محیط را ندارند؛ بنابراین اگر این مدل ارزیابی را با عوامل پیشین ترکیب کنیم، مشخص می‌شود که چرا این بافت‌ها، مناطقی نیستند که قیمت‌هایشان رشد چشمگیری داشته باشد یا تقاضا به سمت آنها حرکت کند. یکی از نکات مهمی که باید به آن توجه کنیم، به‌ویژه در مباحث بازآفرینی شهری و موضوع بافت‌های فرسوده، مسئله «ریزدانگی» است. به دلیل پیشینه تاریخی این محله‌ها و اینکه در گذشته اقشار کم‌درآمدتر به این مناطق رجوع می‌کردند، اکنون با پدیده ریزدانگی مواجه هستیم.

ریزدانگی باعث می‌شود که در جذب سرمایه‌گذار با موانع جدی روبه‌رو شویم

فروغمند گفت: ریزدانگی باعث می‌شود که در جذب سرمایه‌گذار با موانع جدی روبه‌رو شویم. چرا؟ چون وجود تعداد زیاد قطعات کوچک، فرآیند‌های حقوقی را بسیار پیچیده و زمان‌بر می‌کند. سرمایه‌گذار در یک بافت ریزدانه برای خرید چند ملک کنار هم، یا برای اقداماتی مانند تجمیع پلاک، با مشکلات حقوقی و اداری متعددی مواجه می‌شود و این موضوع جذابیت سرمایه‌گذاری را به شدت کاهش می‌دهد. حتی با وجود مشوق‌هایی که برای تجمیع در نظر گرفته شده، در نهایت سرمایه‌گذار می‌بیند افق سودآوری چندان بالا نیست و به همین دلیل تمایل چندانی برای ورود به این بافت‌ها ندارد.

بیشتر بخوانید:زوج‌های جوان بخوانند / مسکن استیجاری در راه است

او ادامه داد: یک نکته مهم دیگر این است که ما به‌صورت تاریخی در ایران و به‌ویژه در تهران، در «توسعه درون‌افزا» با دشواری روبه‌رو بوده‌ایم. در دوره‌های مختلف مدیریت شهری، تصمیم‌ها معمولاً به سمت گزینه‌ای رفته که اجرای آن ارزان‌تر بوده؛ یعنی «توسعه انفصالی». به همین دلیل، توسعه در حاشیه و اطراف شهر آسان‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر تشخیص داده شده و بخش زیادی از رشد شهری به جای مرکز، در پیرامون اتفاق افتاده است. این روند باعث شده اقتصاد محلات درونی شهر به‌تدریج تضعیف شود؛ زیرا برای بسیاری از افراد مقرون‌به‌صرفه‌تر بوده که مثلاً با شکل‌گیری منطقه ۲۲، واحد‌هایی را در آنجا خریداری کنند تا اینکه در مرکز شهر بمانند. به این ترتیب، مهاجرت از درون بافت‌های مرکزی به سمت بافت‌های جدید و حاشیه‌ای آغاز شد.

چرا بافت‌های مرکزی ضعیف‌تر شدند؟

او افزود: حتی اگر محلات قدیمی و ارزشمندی مانند محله سنگلج را بررسی کنیم، می‌بینیم همین الگو تکرار شده است. سنگلج زمانی-در حدود صد سال پیش-بهترین نقطه تهران به‌شمار می‌رفت، اما به دلیل ارزان‌تر بودن توسعه در حاشیه و امکان ساخت‌وساز در قطعات وسیع‌تر، به‌تدریج جمعیت متمول از مرکز شهر خارج شد. مرکز شهر که زمانی محور اتفاقات مهم بوده، کم‌کم بخشی از ظرفیت اقتصادی خود را از دست داد و این فرآیند باعث شد-فارغ از مسئله تورم-بافت‌های مرکزی ضعیف‌تر شوند. مجموعه این تحولات باعث شده بافت‌های درونی از نظر اقتصادی قدرت خود را از دست بدهند. در کنار آن، ریزدانگی و در ادامه فرسودگی، نتیجه همان تقدم توسعه انفصالی بر توسعه درون‌زا بوده است.

فروغمند گفت: در کشور‌هایی مانند فرانسه، به‌ویژه در شهر پاریس، سیاست‌هایی اتخاذ شده که باعث می‌شود خانواده‌ها و اقشار با درآمد بالاتر در همان محله محل سکونت خود باقی بمانند. این سیاست‌ها هم به «ارزش همجواری» توجه داشته، هم به «ارزش تاریخی» محله‌ها، و هم شامل حمایت‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی و تسهیلات شهری بوده است.

امروز سنگلج می‌توانست همچنان یکی از بهترین محله‌های تهران باشد

او ادامه داد: چنین ابزار‌هایی کمک می‌کند افراد حتی اگر وضعیت اقتصادی‌شان بهتر شود باز هم تمایل داشته باشند در همان محله بمانند و جابه‌جا نشوند. برای مثال، اگر در تهران اقداماتی صورت می‌گرفت که باعث می‌شد ساکنان قدیمی و متمول محله سنگلج مانند بازاری‌ها و تاجر‌هایی که در گذشته در آن محله زندگی می‌کردند در همان‌جا بمانند و انگیزه‌ای برای نقل‌مکان نداشته باشند، امروز سنگلج می‌توانست همچنان یکی از بهترین محله‌های تهران باشد. در این حالت، محله‌های اطراف بازار نیز طی صد تا دویست سال گذشته توسط ساکنان پردرآمد آن تقویت و آباد می‌شدند و سرمایه اقتصادی همچنان در همان محدوده باقی می‌ماند.

این کارشناس در پایان افزود:، اما چنین سیاست‌گذاری‌هایی در تهران هیچ‌گاه مورد توجه قرار نگرفت و از نظر تصمیم‌گیری شهری مغفول ماند. به همین دلیل است که امروز می‌بینیم بخش‌های مرکزی شهر که تاریخی‌ترین نقاط تهران محسوب می‌شوند دچار افت شده‌اند. روند مشابهی نیز در برخی مناطق بالای شهر، از جمله فرحزاد و دیگر محله‌های این چنینی، مشاهده می‌شود. یعنی ما در سیاست‌گذاری شهری این نکته مهم را در نظر نداشتیم که چگونه می‌توانیم ساکنان با توان مالی بالاتر را در محله‌های تاریخی و قدیمی حفظ کنیم تا اقتصاد محلی آنها پایدار بماند.