اقتصاد۲۴-مرکز ثقل تقاضای خرید مسکن در تهران همچنان بر آپارتمانهای کوچک و قدیمی سوار است؛ اما در سمت عرضه فایل، سهم این واحدها نسبت به سال گذشته هیچ تغییری نکرده و حدود ۲.۵ تا ۵درصد کل فایلها است. سازندهها برای گریز از رکود آماده پاسخ به ذائقه جدید هستند؛ اما ضوابط شهرداری ضد تولید این نوع واحدها است.
ناترازی عرضه و تقاضا در بازار آپارتمانهای ریزمتراژ، باعث شده تا قیمت پیشنهادی برای فروش این خانهها بیش از متوسط شهر افزایش یابد. مناطق جنوبی پایتخت کانون اصلی واحدهای ریزمتراژ در تهران است، قیمت پایینتر واحدهای ریزمتراژ باعث شده تا این آپارتمانها در استطاعت گروه بزرگتری از شهروندان باشد و به این ترتیب تقاضا برای آنها بالاتر از سایر واحدها قرار گیرد.
در چنین شرایطی تغییر در ضوابط شهرسازی و رفع موانع موجود در مسیر ساخت واحدها کوچک میتواند از سویی گره رکود در بخش ساختوساز را مرتفع کند و از سوی دیگر دسترسی خانوار به مسکن ملکی را بهبود دهد.
بررسی از نبض بازار معاملات مسکن از برتری تقاضا برای واحدهای ریزمتراژ کوچکتر از ۵۰ و حتی ۴۰ متری و تاثیر این موضوع بر رشد بیشتر قیمت پیشنهادی در این فایلها حکایت دارد.
متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان برای آپارتمانهای کمتر از ۴۰ متر در مناطق ۹ تا ۱۸ یعنی نیمه جنوبی پایتخت در ۱۰ روز ابتدایی اردیبهشت را ۱۱۰ تا ۱۲۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد میکند. متوسط عمر بنا در این فایلها ۱۹ سال و متوسط متراژ حدود ۳۷ مترمربع است.
این در حالی است که متوسط قیمت پیشنهادی در کل شهر تهران در این بازه زمانی به حدود ۱۶۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.
تعداد محدود واحدهای ریزمتراژ در کل تهران باعث شده است این بازار به باریکهای تبدیل شود که در آن ناترازی عرضه و تقاضا وجود دارد. عدم عرضه جدید واحدهای ریزمتراژ (میکروآپارتمان)، همزمان با کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایهای، بخش عمدهای از مردم را به خرید واحدهای ریزمتراژ با قیمت مناسبتر سوق داده است. به این ترتیب در شرایطی که بازار مسکن راکد است، سطح تقاضا در این باریکه عرضه، تقویت شده است.
تقاضای بالاتر برای واحدهای ریزمتراژ از سوی متقاضیان مصرفی و سرمایهای بهخصوص در شرایطی که قدرت خرید خانوار تضعیف شده، امری مسجل است. اما بررسیها از موانع پیشروی سازندگان برای ساخت واحدهای ریزمتراژ حکایت دارد.
قوانین بالادست مدیریت شهری محدودیتی برای ساخت واحدهای ریزمتراژ ایجاد نکرده، در زمین به متراژ ۵۰ متر امکان ساخت واحدی ۳۵ متری وجود دارد. اما ضوابط معماری و شهرسازی و قواعدی نظیر لزوم تامین ۱۰۰ درصد پارکینگ باعث شده تا اجازه تولید واحدهای ریزمتراژ به سازندگان داده نشود.
این در حالی است که در شرایط کنونی بخش عمدهای از خریداران بهخصوص خریداران مصرفی برای ورود به بازار مسکن ملکی چارهای جز خرید واحدهای ریزمتراژ ندارند و درواقع تغییر ضوابط تنها راه خانهدار شدن گروه گستردهای از خانوارها بهخصوص در مناطق جنوبی پایتخت بهشمار میرود.
در شرایط کنونی متوسط متراژ در جوازهای ساختمانی صادر شده در تهران ۱۲۰ مترمربع است. این در حالی است که سازندگان درخواست تسهیل مجوز برای ساخت واحدهای کمتر از ۶۰ و ۷۰ متر و حتی کمتر از ۵۰ مترمربعی را دارند.