اقتصاد۲۴- بازار مسکن به شکل تاریخی با «شکاف گسترده» در روند «قیمت پیشنهادی» فروشندهها و «قیمت قطعی» معاملات روبهرو شد.
ماه گذشته متوسط قیمت در فایلهای در نوبت فروش آپارتمان در تهران به مترمربعی ۱۹۹ میلیون تومان رسید که نسبت به سال گذشته همین موقع رشد ۹۵ درصدی را حکایت میکند. ماه گذشته این شاخص ۲۱.۵ درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد.
اما کارنامه رسمی معاملات مسکن در اردیبهشت ماه، میانگین قیمت قطعی آپارتمانهای فروشرفته را مترمربعی ۱۵۷ میلیون تومان نشان میدهد.
به این ترتیب، فاصله «قیمت مدنظر فروشنده» و «قیمت نهایی معاملات» در بازار مسکن به ۲۷ درصد افزایش پیدا کرده که در مقایسه با «میانگین تاریخی» خود که حدود ۱۰ درصد است، از واگرایی شدید «انتظارات» در دو سمت عرضه و تقاضا حکایت دارد. فروش زیر ۲ هزار واحد مسکونی در ماه، بیانگر «رکود خرید بسیار سنگین» است.
بررسیها از میانگین تاریخی «فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی فروش» مسکن مشخص میکند، طی دستکم یک دهه گذشته، سطح قیمتهای پیشنهادی به طور متوسط ۱۰ درصد بیشتر از سطح قیمتهای قطعی فروش بوده است. با این حال، در حال حاضر شکاف ۲ قیمت به ۲۷ درصد افزایش پیدا کرده که به نظر میرسد این میزان فاصله تا پیشاز این وجود نداشته است.
هفت علت برای شکلگیری فاصله تاریخی بین قیمت پیشنهادی و قیمت فروش مسکن مطرح است. اولین عامل «هیجانساز» روی رفتار سمت عرضه فایل آپارتمان در ماه گذشته، تعطیلی و اختلال در فعالیت یکسری بازارهای دارایی بخاطر مسائلی همچون «توقف معاملات در شرایط جنگ» و «قطعی اینترنت و تاثیر آن روی خریدوفروش آنلاین» بود که باعث شد «تقاضای سرمایهای» هر چند با حجم بسیار محدود روانه بازار ملک شود.
بیشتر بخوانید:هشدار جدی یک کارشناس درباره بازار اجاره مسکن
همچنین «انباشت انتظارات تورمی» نزد فروشندگان بالقوه آپارتمان در طی ماههای قبل بهخصوص «در پی آبشدن یخ معاملات ملک با طلا در زمستان»، اکنون به التهاب قیمت در بازار «عرضه فایل فروش» دامن زده است. فروشندهها با ذهنیتی که از «افزایش نسبی دمای معاملات مسکن در ایام پیشاز جنگ ۴۰ روزه داشتند»، در اردیبهشت به «رشد قیمت مدنظرشان» دست زدند تا «بازدهی نسبی پایین سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴» را برای خود جبران کنند.
عامل دیگر، سطح قیمت دلاری مسکن است. سال گذشته متوسط قیمت دلاری آپارتمان براساس شاخص قیمت پیشنهادی به ۹۹۸ دلار در مترمربع کاهش پیدا کرد که از سطح نرمال ۱۱۷۰ دلار پایینتر بود. همچنین برداشت سنتی سرمایهگذاران از بازارهایی مثل سهام که «زود نقدشونده» بوده، در ماههای اخیر غلط از آب درآمد و این موضوع خود روی رفتار قیمتی فروشندهها اثر مثبت داشته است.
عامل ششم «هیجانساز» روی قیمت مدنظر فروشندههای آپارتمان نیز «تورم تولید ساختمان» در ماههای اخیر است که طبق برخی تحلیلهای کارشناسان اقتصاد مسکن و ساختمان بعضا تا بیش از ۱۰۰ درصد برای گروهی از مصالح ساختمانی پیش رفته است.
اما یک عامل به تنهایی در جهت مخالف، توانسته سطح «قیمت قطعی» را کمتر از سطح اول نگه دارد و آن، «قدرت خرید پایین تقاضا در برابر قیمتها و رکود سنگین معاملات مسکن در اردیبهشت» است.