اقتصاد۲۴- با آغاز فصل جابهجاییها، سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی در سال ۱۴۰۵ مشخص شد. در همین راستا، داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرد که مبنای محاسبه، مبلغ اجاره درجشده در قرارداد فعلی است و نرخ افزایش ۲۷ درصد تعیین شده است. به گفته او؛ رعایت این سقف اجاره بها میتواند به کاهش تنشها و حمایت از خانوارهای مستأجر کمک کند. در پی اعلام این ضوابط، منصور غیبی، کارشناسان بازار مسکن در گفتوگو با اقتصاد ۲۴ به تحلیل ابعاد اجرایی این مصوبه و ارائه راهکارهای مکمل پرداخت.
غیب با اشاره به ضرورت مداخله دولت در بازار اجارهبها اظهار داشت: تعیین سالانه سقف افزایش برای اجارهبها، بار روانی رشد بیمحابا و جهشهای ناگهانی قیمت را در بازار تخلیه میکند. این سیاست به مرور زمان به مشاوران املاک و عموم مردم این باور را منتقل کرده است که یک سقف قانونی مشخص در بازار وجود دارد.
بیشتر بخوانید: جزئیات فرمول جدید اجاره مسکن / موجران بیش از ۲۷ درصد حق افزایش ندارند
وی با بیان اینکه وجود نرخ مصوب، جامعه را به این باور میرساند که افزایشها باید در چارچوب قانون مانند نرخ ۲۷ درصدی اعلامشده صورت گیرد، تصریح کرد: نبود هیچگونه الزام و ضابطه قانونی، به مراتب وضعیت بازار را بدتر خواهد کرد؛ چرا که وجود این سقف قانونی مانع رفتارهای هیجانی موجران به نفع مستأجران میشود.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه به ارائه یک پیشنهاد در خصوص تمدید قراردادهای اجاره پرداخت و گفت: با حفظ و رعایت حقوق صنف مشاوران املاک که زحمات زیادی را در این بخش متحمل میشوند، میتوان فرآیندی را تعریف کرد که قراردادهای اجاره به صورت خودکار برای سال دوم تمدید شوند. مزیت بزرگ این طرح کاهش تقاضای مؤثر، کاهش حضور میدانی و موازی مستأجران در بنگاهها و محلهها برای یافتن ملک جدید است.
غیبی در تشریح ابعاد فنی این پیشنهاد خاطرنشان کرد: این تمدید خودکار میتواند از طریق سامانههای نوین مانند «سامانه خودنویس» اعمال شود؛ به طوری که در سال دوم، افزایش نرخ قانونی ۲۷ درصدی به صورت خودکار روی قرارداد قبلی اعمال و نسخه پرینتشده آن آماده شود. در نهایت نیز مشاور املاکی که فایل نزد اوست، با اخذ امضای گرم و تایید طرفین، آن را نهایی کند تا برای سال سوم، طرفین مجدداً وارد توافق جدید شوند.
وی هدف اصلی از تعیین درصد قانونی برای اجارهبها را ایجاد یک فرهنگ تثبیتشده ذهنی و روانی در میان فعالان اقتصادی بازار املاک دانست و افزود: پیشنهاد ما این است که با تمدید یکساله قراردادها بر اساس نرخ مصوب ۲۷ درصدی، حجم جابهجاییهای بیمورد کاهش یابد. این اقدام مانع رقابت کاذب در بازار شده و سبب میشود فایلهای موجود برای متقاضیان جدید افزایش یافته و عرضه مسکن روند طبیعی خود را طی کند.
این تحلیلگر ارشد بازار مسکن تأکید کرد: در صورت اجرای این طرح، مستأجران بدون دغدغه از افزایشهای نجومی یا اجبار به جابهجایی، سال دوم را نیز در همان ملک ساکن میمانند و حداقل برای دو سال از هزینههای سنگین کمرشکن اسبابکشی معاف میشوند که این امر، امنیت روان و آسایش خاطر فراوانی را برای خانوادهها به همراه خواهد داشت.
غیبی در پاسخ به این پرسش که آیا نرخ ۲۷ درصدی مصوب، تکافوی تورم موجود را میدهد یا خیر، توضیح داد: پاسخ به این سوال نیازمند یک نظام کارشناسی دقیق است. واقعیت این است که نباید همه موجران را به یک چشم نگاه کرد؛ چرا که در بسیاری از مواقع، موجر یک فرد بازنشسته است که مخارج زندگی و معیشت خود را از طریق همین اجارهبها تأمین میکند.
وی در همین راستا پیشنهاد کرد: دولت میتواند با شناسایی دقیق این دسته از موجران کمدرآمد، سیاستهای حمایتی اعمال کند. برای نمونه، میتوان موجرانی را که با تمدید قرارداد و رعایت نرخ مصوب با مستأجر همراهی میکنند، از پرداخت مالیات بر مسکن معاف کرد و تشویقهای مالی و اقتصادی را جایگزین تنبیهات ساختاری کرد تا انگیزه تعامل در بازار افزایش یابد.
این کارشناس بازار مسکن در پایان با تاکید بر لزوم تفکیک بازار خرید و فروش از بازار اجاره یادآور شد: نباید نرخ اجارهبها را مستقیماً تابع قیمت کل ملک دانست؛ چرا که قیمت فروش مسکن متأسفانه بر اساس انتظارات تورمی بالا و به صورت هیجانی رشد کرده است و ما امیدواریم بازار مسکن در ماههای آتی تعدیل شود.
غیبی با اشاره به تجربه ماههای گذشته در سال ۱۴۰۵ خاطرنشان کرد: در سال جاری با کمبود فایل و کاهش مشتری مواجه بودیم و تصمیم دولت برای تمدید خودکار دوماهه قراردادها نتایج خوبی به همراه داشت. این تصمیم باعث شد موجران و مستاجران با یکدیگر توافق کنند و در نهایت مانع بروز هیجانات کاذب قیمتی در بخش اجاره شد. امیدواریم این رویکرد به صورت کارشناسیشده در بدنه تصمیمگیری کشور تداوم یابد.