مینا علیزاده، اقتصاد24- بازار مسکن هم همچون بازارهای دیگر روزهای خوبی را سپری نمی کنند و آمارها حاکی از رکود سنگین بر این بازار است. اما در این میان بازار اجاره بها فضای دیگری را تجربه می کند. در حالی که انتظار می رفت همزمان با رکود بازار مسکن، بخش اجاره بها نیز روزهای آرامتری را سپری کند و نرخ اجاره بها تعدیل شود اما رکود بازار مسکن باعث نشد صاحبان خانه و املاک دست از افزایش بی محابای اجاره بها بردارند.
در این میان دولت آستین بالا زده و قصد دارد با تحویل خانه های استیجاری به مستاجران قدری به آرامش این بازار کمک و نرخ اجاره بها را تعدیل کند. اما آیا دخالت دولت در بازار اجاره بها می تواند کمک رسان باشد یا بالعکس باعث تشدید روند نامطلوب کنونی خواهد شد؟
دخالت دولت در بازار اجاره بها درست است؟
مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن در خصوص دخالت دولت در بازار مسکن و طرح ساخت و تحویل خانه‌های استیجاری به مستاجران در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصاد24 بیان کرد: اشتباهی که در این زمینه وجود دارد این است که تصور می‌شود دولت باید مستقیم وارد عرضه مسکن شود تا بتواند مشکل کمبود و یا گرانی مسکن را حل کند؛ این برداشت درستی نیست. نقش دولت در تامین مسکن در شهر تهران و کل ایران به طور کلی همیشه زیر 5 درصد بوده که آن هم مربوط به خانه های سازمانی و مواردی از خانه های علوم اجتماعی است.
وی در این مورد افزود: میزان دخالت دولت در عرضه تاکنون بسیار محدود بوده و عموما این امر از طریق خانوارها و بخش خصوصی انجام می‌شده است، در حال حاضر نیز مستاجرین با مالکین مواجه هستند مگر در خانه های سازمانی. دولت باید در این عرصه وضعیت را بهبود دهد و اینکه بخواهد مستقیم خود را وارد بخش عرضه کند موفق نخواهد بود و امکانات آن را ندارد، برای مثال در شهر تهران جمعیت چند میلیونی از مستاجرین وجود دارد مگر دولت چنین منابع و یا زمینی دارد که بخواهد این طرح را انجام دهد؟
سلطان محمدی درمورد راهکار درست دخالت دولت در بازار اجاره بها و در کل بخش عرضه مسکن اظهار کرد: طرح‌های اینچنینی بیشتر در حد شعار باقی می‌ماند، ولی به طور کلی می‌توان این را گفت اگر زمانی دولت تصمیم بگیرد وارد عرضه مسکن و مسکن‌های استیجاری شود بهترین راه این است که سعی کند گروه های بسیار محروم و خاص اجتماعی را پوشش دهد، به طور مثال خانواده‌هایی که چند معلول دارند و یا خانواده‌های تک سرپرست که باید مورد حمایت ویژه قرار بگیرند، اینکه دولت بخواهد برای تمام مستاجران مسکن استیجاری تهیه کند اگر منابع آن وجود داشته باشد عالی بود درحالی که اکنون دولت منابعی در اختیار ندارد و در بودجه عمومی کسری وجود دارد که تورم نیز ناشی از همین است و اگر بتوان این مشکل را برطرف کرد کمک بزرگی به مسکن می شود و می‌توان اجاره‌ها را کنترل کرد.
این کارشناس مسکن در رابطه با مشکلات مستاجرین اذعان کرد: درصورتی که اصلاحاتی در قانون اجاره‌بها ایجاد شود بخشی از مشکلات مستاجرین حل خواهد شد. در حال حاضر یکی از بزرگترین مشکلات مستاجرین این است که قراردادها یکساله تنظیم می‌شود و در نتیجه مجبور خواهند شد اگر مالک رضایت نداشته باشد از محل اقامت خود خارج شوند که همین باعث بروز مشکلاتی می‌شود و عدم امنیت روانی برای آنها به دنبال دارد.
وی در خصوص مشکلات اجاره‌بها نیز ادامه داد: مشکل اصلی اجاره بها افزایش مرتب آن است، این افزایش به دلیل تورم است که وجود تورم نیز ناشی از این مورد است که دولت و بانک مرکزی نقدینگی را افزایش می دهند. این امر به دلیل وجود مشکلات ساختاری در بانک‌ها و بی انضباطی در دولت است و در نهایت اگر از دولتی که در شرایط کسری بودجه قرار دارد خواسته شود برای خانه‌سازی نیز استقراض بیشتری انجام دهد این مسئله به مشکلات مسکن می‌افزاید و نتیجه‌بخش نخواهد بود.
سلطان محمدی درباره وظایف دولت در این شرایط گفت: تنها کاری که در این زمینه از دولت بر می آید کنترل تورم است، کنترل تورم امر پیچیده‌ای نیست اکنون کشورهایی مثل عراق و افغانستان در همسایگی ما و حتی لبنان با وضعیتی که دارد موفق شده اند تورم خود را کنترل کنند، اگر این بی‌انضباطی حل و نرخ تورم کنترل شود نرخ اجاره بها نیز کاهش پیدا خواهد کرد؛ مادامی که تورم وجود دارد هیچ اقدام اصلاحی دیگری نمی تواند چندان برای این موضوع بهبودبخش باشد.
این کارشناس مسکن در ادامه درباره چشم‌انداز ماه‌های آینده بازار مسکن بیان کرد: چشم انداز خوبی برای بازار مسکن وجود ندارد و می توان انتظار داشت میزان ساخت و سازها کاهش پیدا کند، بنابراین رکودی در ساخت و ساز در سال های آتی وجود خواهد داشت البته قیمت‌ها دیگر رشد شدیدی را تجربه نخواهد کرد حتی ممکن است کاهش پیدا کند یا ثابت بماند، ولی رشدی که در دو سه سال گذشته تجربه شد بعید است.
سلطان محمدی در پایان افزود: از آنجایی که نرخ اجاره هنوز خود را با سال پیش تنظیم نکرده است به نظر نمی آید متوقف شود و این خبر خوبی نیست و همچنان در سال آینده نیز نرخ اجاره‌ها افزایش خواهد داشت. تا زمانی که قیمت مسکن تثبیت نشود قیمت اجاره نیز تثبیت نخواهد شد زیرا تابع قیمت مسکن است.