اقتصاد۲۴- رشد شتابان قیمت مسکن طی دو سال گذشته با ایجاد عدم تعادل بین عرضه و تقاضای ملک در تابستان امسال سرمای خاصی به معاملات ملکی این فصل گرم از سال حاکم کرد.
بازار از یک طرف با عقب نشینی طرف تقاضا (به دلیل کاهش شدید قدرت خرید) مواجه بود و در طرف مقابل عرضه کننده با توجه به ابهامات موجود نسبت به آینده اقتصاد ایران و سرنوشت پارامتر‌های اثرگذاری، چون نرخ دلار، نسبت به کاهش قیمت ملک مقاومت کرد.
سرمایه معاملات مسکن در تابستان ۹۸ به حدی بود که پس از مدت‌ها، طی ماه‌های مرداد و شهریور، شاهد تعداد معاملاتی کمتر از ماه فروردین (به عنوان ماه نیمه تعطیل معاملات مسکن) در شهر تهران بودیم، اما این روند از مهر ماه تغییر کرد و تعداد معاملات با شیب ملایمی در پاییز، بالا رفت.
شاید بتوان این طور تحلیل کرد که پس از طی یک دوره رکود، در صورت ایجاد شرایط ثبات سیاسی، اقتصادی و اجتماعی در کشور کفه تقاضای مسکن مجدد سنگین شود و معاملات رونق بیشتری بگیرد، اما سوال این است که متقاضیان مسکن که طی دو سال گذشته قدرت خرید آن‌ها به شدت کاهش یافته آیا می‌توانند اقدام به خرید کنند.
بهترین و سهل الوصول بودن بالا رفتن قدرت خرید مسکن را باید دریافت تسهیلات مسکن دانست. اما تسهیلاتی که هم اکنون پرداخت می‌شود یا کفاف خرید مسکن را نمی‌دهد و یا اینکه اقساط آن به قدری بالاست که هر متقاضی توان بازپرداخت اقساط را به دلیل بالا بودن نرخ سود را ندارد.
قدرت خرید مسکن از محل تسهیلات به قدری کاهش دارد که مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با اشاره به افزایش فاصله بین استطاعت خانوار و قیمت مسکن، اعلام کرد که سهم وام‌های مسکن در توانمندسازی مالی خانوار به خصوص در کلان‌شهر‌ها به شدت کاهش یافته است.
وضعیت اقتصادی کشور در یک سال گذشته سبب شده است که مسکن نیز همانند بسیاری از بخش‌های اقتصادی و تولیدی کشور دچار مشکل شود. تحریم‌ها، کاهش فروش نفت، کاهش ارزش پول ملّی و سایر مشکلات اقتصادی در یک سال گذشته سبب تشدید مشکل تولید و عرضه مسکن در کشور شده است.
این وضعیت باعث شده تا مرکز پژوهش‌های مجلس بار‌ها در گزارش‌های خود اعلام کند که با شناخت این آسیب‌ها در حوزه مسکن از جمله مهم‌ترین راهکار‌هایی که می‌تواند مفید باشد می‌توان به مواردی همچون افزایش سقف وام و اولویت پرداخت به خانه اولی‌ها در راستای کاهش شکاف استطاعت و قیمت و تأمین سهم بیشتری در توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن و همچنین وضع مالیات بر عایدی و معاملات مکرر مسکن جهت محدودسازی دلالی و سوداگری و کمک به متقاضیان واقعی اشاره کرد.
اگر چه مجلسی‌ها و دولتی‌ها به خوبی می‌دانند که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است، اما به خوبی به این موضوع نیز واقف هستند که هر گونه افزایش سقف تسهیلات می‌تواند تبعاتی داشته باشد.
امروز محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از احتمال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز یکم خبر داده و گفته است که وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد آن را به بانک مرکزی ارائه کرده است.
این پیشنهاد در حالی مطرح شده که همواره مسولان ارشد بانک مسکن و شخص وزیر راه و شهرسازی آنرا رد کرده اند.
*مخالفت وزیر راه با افزایش سقف وام مسکن
بار‌ها اسلامی وزیر راه و شهرسازی تاکید کرده است که موافق افزایش وام مسکن نیست و آنرا تورم زا می‌داند.
نکته‌ای که وجود دارد این است که علاوه بر وزیر راه و شهرسازی مدیران بانک مسکن نیز بار‌ها اعلام کرده اند که افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل صندوق پس انداز یکم در حال حاضر مقدور نیست و افزایش آنرا منوط به دریافت کمک مالی از محل صندوق توسعه و یا افزایش سرمایه بانک کرده بودند.
در همین خصوص مدیر عامل بانک مسکن معتقد است که افزایش سرمایه ایجاد شده در شهریور ماه نمی‌تواند به ما کمکی برای افزایش سقف تسهیلات خرید از محل صندوق پس انداز یکم کند. پیشنهاد ما نیز برای استفاده از کمک صندوق توسعه راه به جایی نبرده است
*مدیر عامل بانک مسکن: سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش نمی‌یابد
ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیر عامل بانک مسکن به خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس در پاسخ به این سئوال که که پرسید با توجه به اینکه سرمایه بانک مسکن ۵ هزار میلیارد تومان افزایش یافت آیا بانک مسکن قصد این را ندارد که سقف تسهیلات خرید مسکن در صندوق پس‌انداز یکم را افزایش دهد، گفت: در مورد افزایش سرمایه بانک مسکن باید گفت که این افزایش سرمایه ناشی از تبدیل بدهی بانک مسکن بابت خط اعتباری مسکن مهر به بانک مرکزی است و بدهی دولت به بانک مرکزی است. پس این افزایش سرمایه و نقدینگی به بانک مسکن تزریق نمی‌شود.
وی ادامه داد: این افزایش نقدینگی از سال ۱۴۰۲ می‌تواند اعمال شود که از محل اقساط وصولی بابت مسکن مهر نقدینگی ۵ هزار میلیارد تومان وارد بانک مسکن می‌شود؛ در مورد صندوق پس‌انداز یکم همانطور که پیش‌بینی می‌کردیم و با آن مواجه هستیم صندوق پس‌انداز یکم با کسری مواجه است چرا که ۴۶ هزار میلیارد ریال مانده این صندوق است در حالی که ۱۱۰ هزار میلیارد ریال تسهیلات پرداخت کرده و اقساطی که برمی‌گردد اصل سود آن ۶ هزار میلیارد ریال است که بیش از مانده از سایر منابع استفاده کرده‌ایم.
وی با تأکید بر اینکه الان امکان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از صندوق پس‌انداز یکم نیست گفت: باید منابع جدید برای افزایش سقف تسهیلات مسکن صندوق یکم پیش‌بینی شود که فعلا در این خصوص برنامه‌ای نداریم البته یک سری اقدامات شده است، اما به دلیل تنگنا‌های مالی این موضوع در حال حاضر امکانپذیر نیست.
*بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن با پرداخت تسهیلات تا ۸۰ درصد قیمت ملک
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن را منوط به رونق ساخت و ساز و پرداخت تسهیلات تا ۸۰ درصد قیمت ملک عنوان می‌کند.
وی در پاسخ به این سؤال که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است، آیا پیشنهادی به دولت برای بالا بردن قدرت خرید ندارید، گفت: در اکثر کشور‌های دنیا، دولت‌ها برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن و رونق ساخت و ساز تا ۸۰ درصد واقعی قیمت ملک تسهیلات پرداخت می‌کنند.
وی افزود: دولت می‌تواند با کارشناسی دقیق قیمت مسکن را تعیین کند و سپس تا ۸۰ درصد قیمت ملک تسهیلات پرداخت کند. این اقدام قطعاً منجر به رشد قیمت مسکن نشده و از سوی دیگر سازنده‌ها با ورود به عرصه ساخت و ساز به فروش واحد‌های ساخته شده مطمئن خواهند بود.
وی تأکید کرد: دولت باید صنعت ساخت و ساز را با روش‌های روز دنیا هماهنگ کند و ساخت و ساز را از سنتی به صنعتی‌سازی سوق دهد.
* بالا بردن تسهیلات خرید مسکن منجر به رشد قیمت می‌شود
البته فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که بالا بردن تسهیلات خرید مسکن منجر به رشد قیمت می‌شود.
وی در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس با اشاره به اینکه وقتی کیک اقتصاد در حال کوچک شدن است دولت نمی‌تواند اقدامی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن در کوتاه مدت انجام دهد گفت: دولت در کوتاه مدت نمی‌تواند قدرت خرید را بالا ببرد چرا که امسال شاهد رشد منفی ۹ درصدی در اقتصاد هستیم.
وی افزود: پس وقتی رشد منفی ۹ درصد را در اقتصاد داریم در کوتاه مدت نمی‌توان برای بالا بردن قدرت خرید مسکن اقدامی کرد مگر اینکه پول بدون پشتوانه چاپ شود که آن هم موجب رشد قیمت و تورم می‌شود.
یزدانی با تاکید بر اینکه اعطای تسهیلات خرید نیز موجب افزایش قیمت می‌شود تاکید کرد: دولت می‌تواند برنامه‌ای میان مدت و بلند مدت با هدف کاهش قیمت تمام شده تولید را اجرا کند و بسته‌های تولید مسکن را بصورت هوشمند و با اعطای زمین وضعیت ساخت و ساز را رونق دهد و این ساخت و ساز را به گونه‌ای هدایت شده به سمت عرضه مناسب سوق دهد.
*تسهیل کردن ساخت و ساز بهترین راه افزایش قدرت خرید مسکن
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن نیز در گفتگو با خبرگزاری فارس با بیان اینکه بالا بردن تسهیلات خرید مسکن موجب رشد قیمت‌ها خواهد شد افزود: دولت باید برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن طرح خود را که همان تسهیل کردن ساخت و ساز است هر چه سریع‌تر اجرایی کند و به سازندگان مسکن تسهیلات مناسب ارائه کند تا عرضه مسکن از تقاضا بیش از این عقب نمان
به هر سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی از یک سو با گزینه کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن مواجه هستند و از یک سوی با این مساله که چگونه و تا چه حد می‌توانند با بالا بردن سقف تسهیلات هم از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کنند و هم اینکه متقاضیان بتوانند بازپرداخت اقساط را انجام دهند.
از سوی دیگر اکثر کارشناسان تسهیل ساخت و ساز و افزایش عرضه را بهترین روش برای ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن عنوان می‌کنند و می‌گویند اگر عرضه از تقاضا عقب نماند و شوک‌های قیمتی از بابت کمبود عرضه به سراغ مسکن نیاید متقاضیان مسکن می‌توانند به آرامی قدرت خرید خود را ترمیم کنند.
بازار از یک طرف با عقب نشینی طرف تقاضا (به دلیل کاهش شدید قدرت خرید) مواجه بود و در طرف مقابل عرضه کننده با توجه به ابهامات موجود نسبت به آینده اقتصاد ایران و سرنوشت پارامتر‌های اثرگذاری، چون نرخ دلار، نسبت به کاهش قیمت ملک مقاومت کرد.
سرمایه معاملات مسکن در تابستان ۹۸ به حدی بود که پس از مدت‌ها، طی ماه‌های مرداد و شهریور، شاهد تعداد معاملاتی کمتر از ماه فروردین (به عنوان ماه نیمه تعطیل معاملات مسکن) در شهر تهران بودیم، اما این روند از مهر ماه تغییر کرد و تعداد معاملات با شیب ملایمی در پاییز، بالا رفت.
شاید بتوان این طور تحلیل کرد که پس از طی یک دوره رکود، در صورت ایجاد شرایط ثبات سیاسی، اقتصادی و اجتماعی در کشور کفه تقاضای مسکن مجدد سنگین شود و معاملات رونق بیشتری بگیرد، اما سوال این است که متقاضیان مسکن که طی دو سال گذشته قدرت خرید آن‌ها به شدت کاهش یافته آیا می‌توانند اقدام به خرید کنند.
بهترین و سهل الوصول بودن بالا رفتن قدرت خرید مسکن را باید دریافت تسهیلات مسکن دانست. اما تسهیلاتی که هم اکنون پرداخت می‌شود یا کفاف خرید مسکن را نمی‌دهد و یا اینکه اقساط آن به قدری بالاست که هر متقاضی توان بازپرداخت اقساط را به دلیل بالا بودن نرخ سود را ندارد.
قدرت خرید مسکن از محل تسهیلات به قدری کاهش دارد که مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با اشاره به افزایش فاصله بین استطاعت خانوار و قیمت مسکن، اعلام کرد که سهم وام‌های مسکن در توانمندسازی مالی خانوار به خصوص در کلان‌شهر‌ها به شدت کاهش یافته است.
وضعیت اقتصادی کشور در یک سال گذشته سبب شده است که مسکن نیز همانند بسیاری از بخش‌های اقتصادی و تولیدی کشور دچار مشکل شود. تحریم‌ها، کاهش فروش نفت، کاهش ارزش پول ملّی و سایر مشکلات اقتصادی در یک سال گذشته سبب تشدید مشکل تولید و عرضه مسکن در کشور شده است.
این وضعیت باعث شده تا مرکز پژوهش‌های مجلس بار‌ها در گزارش‌های خود اعلام کند که با شناخت این آسیب‌ها در حوزه مسکن از جمله مهم‌ترین راهکار‌هایی که می‌تواند مفید باشد می‌توان به مواردی همچون افزایش سقف وام و اولویت پرداخت به خانه اولی‌ها در راستای کاهش شکاف استطاعت و قیمت و تأمین سهم بیشتری در توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن و همچنین وضع مالیات بر عایدی و معاملات مکرر مسکن جهت محدودسازی دلالی و سوداگری و کمک به متقاضیان واقعی اشاره کرد.
اگر چه مجلسی‌ها و دولتی‌ها به خوبی می‌دانند که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است، اما به خوبی به این موضوع نیز واقف هستند که هر گونه افزایش سقف تسهیلات می‌تواند تبعاتی داشته باشد.
امروز محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از احتمال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز یکم خبر داده و گفته است که وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد آن را به بانک مرکزی ارائه کرده است.
این پیشنهاد در حالی مطرح شده که همواره مسولان ارشد بانک مسکن و شخص وزیر راه و شهرسازی آنرا رد کرده اند.
*مخالفت وزیر راه با افزایش سقف وام مسکن
بار‌ها اسلامی وزیر راه و شهرسازی تاکید کرده است که موافق افزایش وام مسکن نیست و آنرا تورم زا می‌داند.
نکته‌ای که وجود دارد این است که علاوه بر وزیر راه و شهرسازی مدیران بانک مسکن نیز بار‌ها اعلام کرده اند که افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل صندوق پس انداز یکم در حال حاضر مقدور نیست و افزایش آنرا منوط به دریافت کمک مالی از محل صندوق توسعه و یا افزایش سرمایه بانک کرده بودند.
در همین خصوص مدیر عامل بانک مسکن معتقد است که افزایش سرمایه ایجاد شده در شهریور ماه نمی‌تواند به ما کمکی برای افزایش سقف تسهیلات خرید از محل صندوق پس انداز یکم کند. پیشنهاد ما نیز برای استفاده از کمک صندوق توسعه راه به جایی نبرده است
*مدیر عامل بانک مسکن: سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش نمی‌یابد
ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیر عامل بانک مسکن به خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس در پاسخ به این سئوال که که پرسید با توجه به اینکه سرمایه بانک مسکن ۵ هزار میلیارد تومان افزایش یافت آیا بانک مسکن قصد این را ندارد که سقف تسهیلات خرید مسکن در صندوق پس‌انداز یکم را افزایش دهد، گفت: در مورد افزایش سرمایه بانک مسکن باید گفت که این افزایش سرمایه ناشی از تبدیل بدهی بانک مسکن بابت خط اعتباری مسکن مهر به بانک مرکزی است و بدهی دولت به بانک مرکزی است. پس این افزایش سرمایه و نقدینگی به بانک مسکن تزریق نمی‌شود.
وی ادامه داد: این افزایش نقدینگی از سال ۱۴۰۲ می‌تواند اعمال شود که از محل اقساط وصولی بابت مسکن مهر نقدینگی ۵ هزار میلیارد تومان وارد بانک مسکن می‌شود؛ در مورد صندوق پس‌انداز یکم همانطور که پیش‌بینی می‌کردیم و با آن مواجه هستیم صندوق پس‌انداز یکم با کسری مواجه است چرا که ۴۶ هزار میلیارد ریال مانده این صندوق است در حالی که ۱۱۰ هزار میلیارد ریال تسهیلات پرداخت کرده و اقساطی که برمی‌گردد اصل سود آن ۶ هزار میلیارد ریال است که بیش از مانده از سایر منابع استفاده کرده‌ایم.
وی با تأکید بر اینکه الان امکان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از صندوق پس‌انداز یکم نیست گفت: باید منابع جدید برای افزایش سقف تسهیلات مسکن صندوق یکم پیش‌بینی شود که فعلا در این خصوص برنامه‌ای نداریم البته یک سری اقدامات شده است، اما به دلیل تنگنا‌های مالی این موضوع در حال حاضر امکانپذیر نیست.
*بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن با پرداخت تسهیلات تا ۸۰ درصد قیمت ملک
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن را منوط به رونق ساخت و ساز و پرداخت تسهیلات تا ۸۰ درصد قیمت ملک عنوان می‌کند.
وی در پاسخ به این سؤال که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است، آیا پیشنهادی به دولت برای بالا بردن قدرت خرید ندارید، گفت: در اکثر کشور‌های دنیا، دولت‌ها برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن و رونق ساخت و ساز تا ۸۰ درصد واقعی قیمت ملک تسهیلات پرداخت می‌کنند.
وی افزود: دولت می‌تواند با کارشناسی دقیق قیمت مسکن را تعیین کند و سپس تا ۸۰ درصد قیمت ملک تسهیلات پرداخت کند. این اقدام قطعاً منجر به رشد قیمت مسکن نشده و از سوی دیگر سازنده‌ها با ورود به عرصه ساخت و ساز به فروش واحد‌های ساخته شده مطمئن خواهند بود.
وی تأکید کرد: دولت باید صنعت ساخت و ساز را با روش‌های روز دنیا هماهنگ کند و ساخت و ساز را از سنتی به صنعتی‌سازی سوق دهد.
* بالا بردن تسهیلات خرید مسکن منجر به رشد قیمت می‌شود
البته فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که بالا بردن تسهیلات خرید مسکن منجر به رشد قیمت می‌شود.
وی در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس با اشاره به اینکه وقتی کیک اقتصاد در حال کوچک شدن است دولت نمی‌تواند اقدامی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن در کوتاه مدت انجام دهد گفت: دولت در کوتاه مدت نمی‌تواند قدرت خرید را بالا ببرد چرا که امسال شاهد رشد منفی ۹ درصدی در اقتصاد هستیم.
وی افزود: پس وقتی رشد منفی ۹ درصد را در اقتصاد داریم در کوتاه مدت نمی‌توان برای بالا بردن قدرت خرید مسکن اقدامی کرد مگر اینکه پول بدون پشتوانه چاپ شود که آن هم موجب رشد قیمت و تورم می‌شود.
یزدانی با تاکید بر اینکه اعطای تسهیلات خرید نیز موجب افزایش قیمت می‌شود تاکید کرد: دولت می‌تواند برنامه‌ای میان مدت و بلند مدت با هدف کاهش قیمت تمام شده تولید را اجرا کند و بسته‌های تولید مسکن را بصورت هوشمند و با اعطای زمین وضعیت ساخت و ساز را رونق دهد و این ساخت و ساز را به گونه‌ای هدایت شده به سمت عرضه مناسب سوق دهد.
*تسهیل کردن ساخت و ساز بهترین راه افزایش قدرت خرید مسکن
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن نیز در گفتگو با خبرگزاری فارس با بیان اینکه بالا بردن تسهیلات خرید مسکن موجب رشد قیمت‌ها خواهد شد افزود: دولت باید برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن طرح خود را که همان تسهیل کردن ساخت و ساز است هر چه سریع‌تر اجرایی کند و به سازندگان مسکن تسهیلات مناسب ارائه کند تا عرضه مسکن از تقاضا بیش از این عقب نمان
به هر سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی از یک سو با گزینه کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن مواجه هستند و از یک سوی با این مساله که چگونه و تا چه حد می‌توانند با بالا بردن سقف تسهیلات هم از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کنند و هم اینکه متقاضیان بتوانند بازپرداخت اقساط را انجام دهند.
از سوی دیگر اکثر کارشناسان تسهیل ساخت و ساز و افزایش عرضه را بهترین روش برای ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن عنوان می‌کنند و می‌گویند اگر عرضه از تقاضا عقب نماند و شوک‌های قیمتی از بابت کمبود عرضه به سراغ مسکن نیاید متقاضیان مسکن می‌توانند به آرامی قدرت خرید خود را ترمیم کنند.
منبع: فارس