اقتصاد۲۴- بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۸ در حالت کلی حال و روز خوبی نداشت؛ هر چند از آذرماه به بعد شاهد رشد بیش از ۱۰۰ درصدی معاملات نسبت به ماه‌های قبل بود.
اولین نشانه‌های ورود بازار مسکن پایتخت به دوره رکود از خرداد ماه سال جاری نمایان شد. با این حال افزایش اسمی قیمت شرایطی را به وجود آورده بود که متقاضیان با گمان پیش بینی رشد قیمت‌ها تا تیرماه در بازار حضور داشتند. تا این که از مرداد بازار وارد رکود شد و تا ۴ ماه بعد از آن روند نزولی قیمت را طی کرد. بازار در شهریور ماه با ۲۸۰۰ فقره معامله به رکود تاریخی رسید که گفته می‌شود از سال ۱۳۶۶ تاکنون بی سابقه بوده است. در همان ماه قیمت‌ها ۲.۸ درصد نسبت به ماه قبل کاهش پیدا کرد و این روند تا آبان ماه ادامه داشت.
اما از آذرماه همزمان با تغییر قیمت بنزین و رشد بازار ارز شاهد جهش ۱۳۵ درصدی معاملات نسبت به آبان ماه و رشد ۸.۵ درصدی ماهیانه قیمت مسکن در تهران بودیم که این روند البته با سرعت کمتری تا بهمن ماه ادامه یافت تا اینکه قیمت مسکن در تهران برای اولین بار وارد کانال ۱۴ میلیون تومانی شد و به میانگین ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید.
این رشد در شرایطی اتفاق افتاد که از مرداد ماه به بعد همزمان با افت شدید معاملات امید‌ها برای ثبات قیمت مسکن افزایش پیدا کرده بود. تنها علت جهش معاملات از آذرماه افزایش خرید و فروش‌های سفته بازانه به منظور حفظ ارزش پول بود. گفته می‌شود حدود ۷۷ درصد معاملات در بازار مسکن ایران را خرید و فروش‌های سفته بازانه شامل می‌شود.
بررسی تحولات بازار مسکن شهر تهران در ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد تعداد معاملات در این مدت به حدود ۷۳.۴ هزار واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۳۵.۶ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۶۳.۵ درصد افزایش نشان داد. با این حال رشد نقطه به نقطه قیمت در بهمن ماه ۴۴ درصد بود که نشان می‌دهد از نیمه دوم سال ۱۳۹۸ به ثبات نسبی رسیده است.
بیشتر بخوانید: پیش‌بینی وضعیت قیمت مسکن در سال ۹۹
نکته قابل توجه اینکه نرخ رشد قیمت در نیمه جنوبی شهر تهران در سال ۱۳۹۸ بیشتر از نیمه شمالی بود و به نوعی می‌توان گفت بازار در نیمه جنوبی تهران خود را با شمال شهر بالانس کرد. هرچند از آبان ماه به بعد نشانه‌های ثبات نسبی در جنوب شهر نیز مشاهده شد.
کارشناسان با توجه به تکمیل ظرفیت بازار مسکن، سودی از نظر اقتصادی برای آن متصور نبوده و نیستند. کاهش رغبت سازندگان برای تعریف پروژه‌های جدید با توجه به پایین بودن توان طرف تقاضا و همچنین رشد قیمت مصالح ساختمانی و آهن آلات گواهی بر از دست رفتن ظرفیت بازار مسکن است.
اما از سویی دیگر به دلیل نااطمینانی و عدم قطعیت در شرایط کلی اقتصاد و با لحاظ این موضوع که نمی‌توان پیش بینی قطعی از وضعیت آینده بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ ارائه داد سه سناریو را برای این بازار مد نظر قرار می‌دهند.
در حالت اول ثبات قیمتی را برای بازار مسکن شهر تهران می‌توان متصور بود که احتمال آن بیش از دو سناریوی دیگر است. با توجه به پیش بینی تورم حدود ۲۰ درصد در سطح اقتصاد کلان، ثبات قیمتی بازار مسکن به معنای کاهش واقعی قیمت است.
در فرضیه دوم رشد پایین‌تر از نرخ تورم عمومی را برای بازار مسکن می‌توان تصور کرد که این سناریو نیز به معنای کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد بود.
اما گمان زنی سوم که احتمال آن بعید به نظر می‌رسد جهش قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران است که در صورت وقوع آن باید منتظر تحولاتی از جمله عمیق‌تر شدن رکود فعلی، طولانی‌تر شدن رکود محتوم آینده، پرتاب متقاضیان مصرفی به شهر‌های اطراف و رشد قیمت در شهر‌های اقماری باشیم.
اولین نشانه‌های ورود بازار مسکن پایتخت به دوره رکود از خرداد ماه سال جاری نمایان شد. با این حال افزایش اسمی قیمت شرایطی را به وجود آورده بود که متقاضیان با گمان پیش بینی رشد قیمت‌ها تا تیرماه در بازار حضور داشتند. تا این که از مرداد بازار وارد رکود شد و تا ۴ ماه بعد از آن روند نزولی قیمت را طی کرد. بازار در شهریور ماه با ۲۸۰۰ فقره معامله به رکود تاریخی رسید که گفته می‌شود از سال ۱۳۶۶ تاکنون بی سابقه بوده است. در همان ماه قیمت‌ها ۲.۸ درصد نسبت به ماه قبل کاهش پیدا کرد و این روند تا آبان ماه ادامه داشت.
اما از آذرماه همزمان با تغییر قیمت بنزین و رشد بازار ارز شاهد جهش ۱۳۵ درصدی معاملات نسبت به آبان ماه و رشد ۸.۵ درصدی ماهیانه قیمت مسکن در تهران بودیم که این روند البته با سرعت کمتری تا بهمن ماه ادامه یافت تا اینکه قیمت مسکن در تهران برای اولین بار وارد کانال ۱۴ میلیون تومانی شد و به میانگین ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید.
این رشد در شرایطی اتفاق افتاد که از مرداد ماه به بعد همزمان با افت شدید معاملات امید‌ها برای ثبات قیمت مسکن افزایش پیدا کرده بود. تنها علت جهش معاملات از آذرماه افزایش خرید و فروش‌های سفته بازانه به منظور حفظ ارزش پول بود. گفته می‌شود حدود ۷۷ درصد معاملات در بازار مسکن ایران را خرید و فروش‌های سفته بازانه شامل می‌شود.
بررسی تحولات بازار مسکن شهر تهران در ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد تعداد معاملات در این مدت به حدود ۷۳.۴ هزار واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۳۵.۶ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۶۳.۵ درصد افزایش نشان داد. با این حال رشد نقطه به نقطه قیمت در بهمن ماه ۴۴ درصد بود که نشان می‌دهد از نیمه دوم سال ۱۳۹۸ به ثبات نسبی رسیده است.
بیشتر بخوانید: پیش‌بینی وضعیت قیمت مسکن در سال ۹۹
نکته قابل توجه اینکه نرخ رشد قیمت در نیمه جنوبی شهر تهران در سال ۱۳۹۸ بیشتر از نیمه شمالی بود و به نوعی می‌توان گفت بازار در نیمه جنوبی تهران خود را با شمال شهر بالانس کرد. هرچند از آبان ماه به بعد نشانه‌های ثبات نسبی در جنوب شهر نیز مشاهده شد.
کارشناسان با توجه به تکمیل ظرفیت بازار مسکن، سودی از نظر اقتصادی برای آن متصور نبوده و نیستند. کاهش رغبت سازندگان برای تعریف پروژه‌های جدید با توجه به پایین بودن توان طرف تقاضا و همچنین رشد قیمت مصالح ساختمانی و آهن آلات گواهی بر از دست رفتن ظرفیت بازار مسکن است.
اما از سویی دیگر به دلیل نااطمینانی و عدم قطعیت در شرایط کلی اقتصاد و با لحاظ این موضوع که نمی‌توان پیش بینی قطعی از وضعیت آینده بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ ارائه داد سه سناریو را برای این بازار مد نظر قرار می‌دهند.
در حالت اول ثبات قیمتی را برای بازار مسکن شهر تهران می‌توان متصور بود که احتمال آن بیش از دو سناریوی دیگر است. با توجه به پیش بینی تورم حدود ۲۰ درصد در سطح اقتصاد کلان، ثبات قیمتی بازار مسکن به معنای کاهش واقعی قیمت است.
در فرضیه دوم رشد پایین‌تر از نرخ تورم عمومی را برای بازار مسکن می‌توان تصور کرد که این سناریو نیز به معنای کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد بود.
اما گمان زنی سوم که احتمال آن بعید به نظر می‌رسد جهش قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران است که در صورت وقوع آن باید منتظر تحولاتی از جمله عمیق‌تر شدن رکود فعلی، طولانی‌تر شدن رکود محتوم آینده، پرتاب متقاضیان مصرفی به شهر‌های اطراف و رشد قیمت در شهر‌های اقماری باشیم.
منبع: ایسنا