آینده قیمت ها در بازار ملک در سه به علاوه یک سناریو

اقتصاد۲۴ - در آستانه اعلام نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا بازارهای دنیا تحت تأثیر این رقابت‌ها قرار گرفته‌اند. شواهد نشان می دهد: بازارهای ایران نیز از این قاعده مستثنی نبوده و بسیاری از خریداران و فروشندگان منتظر تأثیر نتیجه‌ی انتخابات بر روند بازارها هستند. برخی اعتقاد دارند: بازارهای دارایی مختلف از جمله ارز، سکه و سهام هرکدام با رویکرد متفاوتی از روزهای قبل به استقبال این رخداد رفته اند. بر این اساس پرسشی که می‌توان طرح کرد اثر انتخابات آمریکا بر بازار مسکن ایران است آیا بازار مسکن از این رخداد متأثر می‌شود؟
آمارها چه می‌گوید؟
برای پاسخ به این سئوال ابتدا می‌توان به سراغ آمارها رفت؛ بازار مسکن ایران در سال 1395 یک بار با پدیده ترامپ روبرو شد. در آن مقطع هیلاری کلینتون به عنوان مدافع برجام در ایران شناخته می شد و ترامپ به عنوان منتقد آن.
پس از انتخاب ترامپ در اولین ماه قیمت مسکن به میزان 1.4 درصد متورم شد، نرخ تورم ماهانه در آن مقطع 8 دهم درصد بود. جالب این که نرخ تورم نقطه ای در بازار مسکن دقیقا معادل نرخ تورم نقطه ای مسکن در دی 95 بود؛ اما اگر بازه مقایسه کمی طولانی تر شود و رفتار بازار مسکن در فروردین و اردبیهشت سال بعد مقایسه شود اوضاع کمی متفاوت می‌شود. در فروردین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در مقایسه با اسفند منفی بوده و قیمت اسمی مسکن کاهش داشته است. این در حالی است که نرخ تورم مصرف کننده در فروردین 1.1 درصد مثبت بوده بوده است.
اما اوضاع در اردبیهشت کاملا متفاوت بوده است در این ماه نرخ تورم ماهانه مسکن 3.7 درصد برآورده شده درحالی‌که شاخص تورم مصرف کننده اردبیهشت 2 دهم درصد بوده است.
از این رو اولین رویارویی بازار مسکن با پدیده ترامپ الگوی رفتاری سرراستی را نشان نمی دهد. گرچه ادامه این روند مقایسه ای نشان می دهد هر چه در بازارهای دیگر تلاطم زیادتر شده است مسکن نیز پر نوسان تر شده و در خرداد 97 رشد ماهانه قیمت 9 درصد بوده است که در مقایسه با نرخ رشد شاخص تورم 1.5 برابر بیشتر بوده است. با توجه به ابهام در روند آماری این سئوال در گفت‌وگو با کارشناسان به اشتراک گذاشته شده است. 

بیشتر بخوانید: معاملات ملک در لاک انتخاباتی

سه سناریو برای بازار مسکن

کارشناسان به این پرسش سه گونه پاسخ داده‌اند؛ گروه اول تأکید دارند قیمت مسکن هیچ ارتباطی با انتخابات آمریکا ندارد و از عوامل درونی تأثیر می‌گیرد بنابراین بازار راه و مسیر خود را دارد. گروه دیگری براثر غیرمستقیم از کانال بازارهای دارایی دیگر تأکیددارند اما گروه سومی هستند که می‌گویند مسکن می‌تواند مستقیم اثر بگیرد. هرکدام از این گروه استدلال‌های خود را برای بی‌اثر و اثرگذاری دارند.

اثر صفر انتخابات آمریکا بر بازار مسکن

گروه اول تأکیددارند بازار مسکن تحت تأثیر عوامل درونی و بیرونی حاکم بر اقتصاد ایران است و پدیده انتخابات آمریکا نمی‌تواند بر بازار اثر داشته باشد. از دید این گروه بازار مسکن در ایران کمترین واکنش را به اتفاقات سیاسی دارد و سرمایه‌گذاران بیش از آنکه به اتفاقات بیرونی توجه داشته باشند به اتفاقات پیرامونی اشاره دارند. این گروه با اشاره به رکود حاکم بر اقتصاد تأکیددارند بازار در ادامه رفتار کج دار و مریزی دارد و متناسب با تغییرات واقعی رفتار خواهد کرد ازاین‌رو بعید است تحت تأثیر یک انتخابات رشد یا کاهش قیمت تجربه کند.
پویا ناظران اقتصاددان با اشاره به نقش تعیین‌کننده متغیرهای اقتصادی تأکید دارد روند رشد نقدینگی اگر مدیریت نشود با هر دولتی که در آمریکا بر سرکار آید احتمال تلاطم در بازارها وجود دارد.
البته برخی مدافعان این نظریه از زاویه دیگری نیز این اثرگذاری را صفر تصور می‌کنند. برای نمونه بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن به ایسنا گفته است ایالات‌متحده از جنبه‌های سیاسی، اقتصادی و اجتماعی دچار بحران شده و ترامپ یا بایدن هرکدام که به کاخ سفید راه پیدا کنند، به‌قدری درگیر چالش‌های داخلی آمریکا می‌شوند که مجالی برای موضوعات فردی مثل تحریم دیگر کشورها پیدا نمی‌کنند.

اثر غیرمستقیم انتخابات آمریکا بر بازار مسکن

اما گروه دیگری هستند که برخلاف گروه اول تأکیددارند بازار مسکن از کانال نوسان در سایر بازارهای دارایی ازجمله نرخ ارز و انتظارات می‌تواند برای دوره‌ای از این پدیده متأثر شود.
از دید این گروه با توجه به انتظارات اکثر بازیگران در بازارهای دارایی انتخاب بایدن ممکن است با تعدیل نرخ دلار همراه شود و انتخاب مجدد ترامپ با تشدید نوسان.

این تعدیل یا تشدید هرکدام اثر متفاوتی بر متغیرهای اقتصادی دارد برای نمونه کاهش قیمت دلار می‌تواند شاخص برای تعدیل نوسان در سایر بازارها حداقل برای یک مقطع کوتاه‌مدت باشد. از این رهگذر بازار مسکن هم امکان دارد با توقف نوسان روبرو شود در مقابل در صورت تشدید نوسان و میدان گرفتن انتظارات بدبینانه بازار مسکن هم به تأسی از سایر بازار ممکن است دچار نوسان شود.

محمد کوثری، پژوهشگر اقتصادی یکی از این افراد است، او  در گفت‌وگو با اقتصاد نیوز تأکید دارد اگر بایدن انتخاب شود ممکن است بازار مسکن به‌طور کوتاه‌مدت تحت تأثیر نوسانات ارز پس از نتیجه‌ی انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا تغییراتی کند، اما در میان‌مدت و بلندمدت هیچ تأثیری بر بازار مسکن نخواهد داشت.
به گفته وی دلایل تورم در بازار مسکن کمبودهای داخلی است و این چالش‌ها به تغییرات سیاسی بین‌المللی ارتباطی ندارد اما نتیجه‌ی انتخابات ریاست جمهوری بر بازار مسکن از کانال تعدیل یا تشدید انتظارات بازار را متأثر می‌کند.

به گفته‌ی این کارشناس اقتصادی انتظار مردم این است که اگر ترامپ انتخاب نشود، فشارها کاهش پیدا کند و در صورت انتخاب دوباره وی به دلیل حفظ و حتی افزایش فشارها انتظار بدبینانه میدان پیدا می‌کند. از این مسیر امکان دارد دوباره‌ بازار شاهد افزایش قیمت‌ها باشد هرچند که پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با شیب ملایم‌تری به این انتظارات واکنش نشان می‌دهد، اما ممکن است در صورت انتخاب کاندیدای دموکرات بازارها آرام شود.
او دوره این آرامش را شش ماه پیش‌بینی می‌کند و اعتقاد دارد:  پس از یک سال که مشخص شد انتخاب این دو گزینه تفاوتی برای ما ندارد، وضعیت به شکل سابق بازخواهد گشت. وی تأکید کرد مشکلات بازار مسکن مشکلات داخلی است و تحولات بین‌المللی تغییر محسوسی بر روی آن نخواهد گذاشت.

اثر مستقیم بر بازار مسکن

برخی دیگر از کارشناسان گزاره مستقیم را انتخاب می‌کنند، این دسته در بیان دلیل چنین انتخابی می‌گویند: انتخابات آمریکا از کانال سیکل سیاسی می‌تواند اقتصاد ایران را متأثر کند. به گفته این گروه اگر نتیجه انتخابات به‌گونه‌ای باشد که بازار تصور کنند روند آینده از گذشته بهتر است وارد فاز اصلاح قیمت به سمت پایین می‌شوند. در این حالت سرمایه‌گذاران در آن بازارها ترجیح می‌دهند بازار دارایی را انتخاب کنند که خاصیت پناهگاهی داشته باشد. از دید این گروه مسکن در بازار ایران چنین خاصیت دوگانه‌ای را دارد بنابراین امکان ورود نقدینگی به این بازار بالا می‌رود.
در این چارچوب اگر روند جاری انتخاب شود با توجه به کسری بودجه تحمیل‌شده بر دولت ناگزیر باید به سمت پولی شدن این پدیده رفت. پولی شدن کسری بودجه نیز به تشدید رشد و حجم نقدینگی و درنهایت متلاطم شدن بازار مسکن منجر می‌شود.

یک سناریو پنهان در بازارها

در این میان یک کارشناس نظر دیگری دارد، او می‌گوید تمامی طرفداران این فرضیه‌ها بر این تصور هستند که امکان گشایش با بایدن وجود دارد و انتخاب مجدد ترامپ به معنی بسته‌شدن مسیر دیپلماسی است درحالی‌که می‌توان به این ماجرا شکل دیگری نیز نگاه کرد.

این کارشناس محمود اولاد است، او با اشاره به اینکه سناریوهای مختلفی در صورت انتخاب هرکدام از این کاندیداها مطرح خواهد شد، به اقتصادنیوز گفت: انتخاب بایدن یا ترامپ اثرات دائمی بر بازار مسکن نخواهد گذاشت و هر اثری موقتی و گذرا است.

به گفته او این تصور ذهنی وجود دارد که اگر بایدن انتخاب شود و به برجام بازگردد، گشایشی رخ می‌دهد که در صورت انتخاب ترامپ این اتفاق نمی‌افتد؛ اما نه ترامپ و نه بایدن دغدغه‌شان ایران نیست.
اولاد تأکید دارد: یکی از سناریوهایی که محتمل است، آن است که در صورت انتخاب ترامپ امکان تحمل این وضعیت برای چهار سال آینده وجود نداشته باشد و دو طرف وارد مذاکره شوند؛ بنابراین نمی‌توان به‌طور دقیق مشخص کرد آیا نتیجه‌ی این انتخابات می‌تواند بازار مسکن را دچار تغییرات کند یا نه.
اولاد تأکید کرد هر تأثیری درنتیجه‌ی انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا موقت است و تنها می‌تواند حجم معاملات را کاهش دهد زیرا خریداران و فروشندگان منتظرند ببینند نتیجه‌ی انتخابات چه خواهد شد و چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت.