اقتصاد۲۴ - این بازار در ۱۰ روز گذشته به ویژه از ابتدای هفته پیش تاکنون روزهای آرام‌تری را پشت سر گذاشته و قیمت‌ها تحت‌تأثیر ریزش نرخ ارز، تاحدودی نسبت به مهرماه کاهش یافته و به نظر می رسد در صورت تداوم ریزش نرخ دلار در هفته‌های آینده، قیمت‌ها در این بازار نیز به طرز مشهودی شکسته شود.
بسیاری از مالکانی که به قصد سرمایه‌گذاری در یکی دو سال اخیر، ملک خریداری کرده بودند، اکنون با سیگنال‌هایی که از بازار ارزگرفته‌اند در واقع دریافته‌اند که دوره روند صعودی قیمت‌ها به سر رسیده و به همین دلیل به دنبال نقد کردن سرمایه خود هستند زیرا امکان سوددهی این بازار همانند ۷ماه گذشته تقریبا ممکن نیست.
بازار مسکن معمولا از افزایش نرخ ارز در کوتاه اثر می گیرد اما اثرپذیری آن در زمان کاهش قیمت‌ها به اصطلاح زمان‌بر بوده و در صورت تداوم ریزش نرخ ارز ، تخلیه حباب آن و تثبیت قیمت‌ها، باید منتظر ماند تا در یک تا ۳ ماه آینده بازار مسکن واکنش‌های واقعی نشان دهد که در این صورت می‌توان به آینده این بازار و رونق معاملات امیدوارم بود.
در ماه‌های گذشته تعداد خریداران در بازار بیشتر از فروشندگان بود اما این روزها تعداد فروشندگان و همچنین آگهی‌های فروش به طرز مشهودی افزایش یافته است و می توان گفت سوت پایان دوران رکود به سر آمده و باید منتظر به صدا درآمدن زنگ‌های رونق معاملات در این بازار بود.
اگر این رونق اتفاق بیافتد روزهای خوب صنعت ساخت و ساز آغاز می شود که با توجه به نقش مهم این بخش در اقتصاد کشور می‌توان به روزهای روشن بازار مسکن امیدوار بود.
افزایش عرضه مسکن در بازار
یک کارآفرین و فعال بخش ساخت و ساز مسکن درباره وضعیت بازار مسکن در روزهای اخیر به خبرآنلاین گفت: در عکس‌العمل کاهش قیمت ارز، شاهد افزایش آگهی‌های فروش ملک و کاهش قیمت مسکن بودیم و انتظار بازار این است که با کاهش قابل توجه نرخ ارز و بالارفتن ارزش پول ملی ؛ قیمت مسکن پایین بیاید.
سید مجید نیکنژاد تصریح کرد: باید توجه داشت که عرضه مسکن در بازار زیاد شده در نتیجه متقاضی با احتیاط بیشتری نسبت به معامله اقدام می کند و انتظار دارد قیمت‌ها در این بازار بیشتر ریزش کند اکنون تعداد بیشتری از فروشندگان در مقابل تعداد خریداران وجود دارند.
بیشتر بخوانید: سه ابهام اصلی طرح جهش تولید مسکن
وی بیان کرد: ریزش قیمت بازار مسکن در شهرها و مناطق مختلف با یکدیگر فرق دارد برای مثال در برخی مناطق تهران ممکن است قیمت‌ها کاهش یابد اما در شهرهای دیگر که هنوز قیمت مسکن زیر قیمت ذاتی قرار دارد، این کاهش اتفاق نیافتد.
وی ادامه داد: در شرایط فعلی کاهش قیمت‌ها در کلانشهرها بیشتر اتفاق می افتد زیرا در چند منطقه تهران مانند مناطق یک، دو، سه و به عبارت بهتر مناطق شمالی پایتخت نرخ‌ها از قیمت ذاتی مسکن بیشتر است.
وی بیان کرد: در واقع اکنون با کاهش قیمت زمین، نرخ مسکن پایین می‌آید. در این روزها هنوز نرخ مصالح کاهش نیافته و اگر بنا باشد قیمت ساختمان متعادل شود، این مساله باید به صورت ریشه‌ای حل شود.
وی درباره نقش مشاوران املاک در بازار مسکن اظهار کرد: مشاوران املاکی که در معاملات ، مشارکت‌ها و در تولید حضور دارند باید بر اساس ضوابط از وزارت راه و شهرسازی پروانه فعالیت بگیرند که در این مورد کوتاهی صورت گرفته است. در طریقه معاملاتی که از سوی این مشاوران املاک به ویژه در تهران جاری است، مشکلات و کاستی‌هایی وجود دارد و در جریان معاملات این مشاوران هم وکیل فروشنده هستند و هم خریدار در حالی که در هیچ کشوری چنین چیزی مشاهده نمی شود.
وی تاکید کرد: برخی از مشاوران املاک هیچ تعهدی نسبت به ملکی که در اختیار خریدار می گذارند، ندارند و ضوابط رعایت نمی شود.
لزوم ساماندهی صنوف ساختمانی
این فعال بخش ساخت و ساز گفت: برای سامان دادن به وضعیت بازار مسکن؛ وزارت راه و شهرسازی و دولت باید در مرحله نخست صنوف ساختمانی را ساماندهی کنند تا مشکلات اساسی حل شود و پس از آن تولیدکننده‌های صلاحیت‌دار و دارای پروانه فعالیت به عنوان انبوه‌ساز و توسعه‌گر وارد بخش مسکن شوند. با این اقدامات می توان امیدوار بود که مشکلات ساخت و ساز و تولید و عرضه مسکن حل شود .
وی خاطرنشان کرد: در ۶ ماه گذشته خریداران بخش مسکن در تهران بسیار عذاب کشیدند و ملک‌های به اصطلاح بنجل را با قیمت‌های بالا خریداری کردند. بنده با دکتر محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی هماهنگ کرده‌ام که صنوف ساختمانی باید طبق قوانین لازم‌الاجرا، ساماندهی شوند و به دنبال پایلوت‌سازی این صنوف هستم که متاسفانه معاونت مسکن و ساختمان در این زمینه کوتاهی کرده است.
نیکنژاد گفت: تولید مسکن در قالب مسکن مهر، مسکن ملی در اصل حاشیه‌هایی است که تولید و عرضه مسکن را دچار چالش می کند در این بین موانع تولید از بین نرفته و ساماندهی صنوف این بخش شامل انبوه‌ساز،توسعه گر، مهندسان مشاور، پیمانکاران و مشاوران املاک در این ۲۵ سال انجام نشده است و دخالت‌های دولت در ساخت و ساز و درست هدایت نشدن منابع سبب وضعیت فعلی این صنعت شده است.
نیکنژاد بیان کرد: مشکلات و موانع صنعت ساختمان در کشور باید شکل درست و کامل حل شود نباید فراموش کرد که ۶۰۰ حرفه و شغل به این صنعت وابسته هستند.
وی خاطرنشان کرد: با حل مشکلات و موانع تولید می‌توان به کاهش قیمت مسکن در کشور امیدوار بود.
بازار ملک بیش از هر زمان مستعد کاهش قیمت است
یک کارشناس و تحلیلگر بخش مسکن نیز درباره وضعیت بازار معاملات ملک در روزهای اخیر گفت: اتفاقی که اول این هفته و به شکل محسوس در بازار معاملات مسکن و تحقیقات میدانی رخ داد، این بود که حجم فایل‌های فروش آپارتمان در استارتاپ‌های فعال در بازار مسکن، افزایش پیدا کرد.
فرید قدیری تصریح کرد: بررسی‌ها نشان می دهد اوایل هفته گذشته تعداد فایل‌هایی که با «تاریخ روز» در استارتاپ ها عرضه شد از یکی ، دو هفته قبل‌تر، بسیار بیشتر بوده است.
وی توضیح داد: نخستین پیام این اتفاق آن است که کسانی‌که در یکی دو سال اخیر به قصد سرمایه‌گذاری، آپارتمان خریده بودند، در روزهای گذشته و با مشاهده تغییر جهت بازارهای ارز و سکه و همچنین اتفاقات حوزه سیاسی و بین‌الملل، به این تشخیص دست یافتند که جهش قیمت مسکن در بازار مسکن به پایان رسیده است.
وی خاطر نشان کرد: اما در روزهای اخیرکه نرخ دلار کاهشی شد، سرمایه‌گذارانی که از قبل در بازار مسکن حضور داشته‌اند؛ اکنون تشخیص داده‌اند که قیمت مسکن مستعد کاهش است و همین مساله سبب شده تا تعداد فایل‌های آپارتمان در سامانه‌های ملکی افزایش یابد.
این تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: اتفاق دیگری درهفته جاری رخ داد که همزمان با افزایش عرضه برای فروش آپارتمان ، شاهد آن بودیم قیمت‌هایی که مالک‌ها در ۲ تا ۳ هفته قبل برای فایل‌های خود اعلام کرده بودند در اوایل هفته ( روز شنبه و یک‌شنبه) بین ۱۰ تا ۲۰ درصد آنها را کاهش دادند.
وی درباره سرنوشت بازار در روزهای آینده پیش‌بینی کرد: باید گفت فرمان معاملات مسکن در یکی، دو سال اخیر دست بازار مسکن نبوده و در اختیار بازارهای موازی به ویژه بازار ارز بوده است زیرا این بازار برای بازار مسکن به صورت مرتب تولید انتظارات تورمی کرده و عدم قطعیت را در بازار مسکن افزایش داده است. البته منشاء انتظارات به ریسک های غیراقتصادی مربوط بوده است.
وضعیت آینده بازار مسکن
همان طور که ذکر شد اگر نرخ ارز مسیر کاهشی خود را ادامه دهد و قیمت‌ها تثبیت شود، بازار مسکن شاهد عرضه واحدهایی خواهد بود که یک یا چند سال به امید سودآوری برای مالک، خالی نگه‌داشته شده بودند در این شرایط و به حتم هر روز بر تعداد واحدهای فروشی افزوده و از میزان قیمت‌ها کاسته خواهد شد زیرا نگهداری این واحدها به امید گران‌تر شدن و صعود قیمت‌ها همانند آنچه در ۷ ماه گذشته اتفاق افتاد، برای مالکان با ریسک همراه خواهد بود.
بنابراین انتظار بازار اکنون به سمت کاهش بیشتر قیمت‌هاست و به نظر می رسد با روند فعلی، دلالان و حتی مالکانی که به صورت هفتگی و ماهانه بر قیمت‌ها می افزودند، پی برده‌اند ادامه این مسیر عبث و بی فایده خواهد بود. با توجه به این شرایط دارندگان املاک اضافه و سرمایه‌ای بهتر است نسبت به عرضه این واحدها اقدام کنند زیرا بعید است جهش چند برابری قیمت‌ها دوباره اتفاق بیافتد.
در مقابل در هفته‌های آینده شرایطی برای مصرف‌کنندگان واقعی فراهم می شود تا بتوانند با فراغ خیال نسبت به خرید واحدهایی با قیمت‌های واقعی و تثبیت شده اقدام کنند و این شرایط می‌تواند امید به خانه‌دار شدن وام اولی‌ها و مصرف‌کنندگان را افزایش دهد.