اقتصاد۲۴ - دعاوی ملکی در عرف و لسان عامیانه به دعاوی گفته میشود که از املاک و اموال غیر منقول ناشی شده باشد. ملک اعم است از آپارتمان، زمین، مغازه. این دعاوی معمولا حسب موضوع مورد عمدتاً در دادگاه حقوقی رسیدگی میشود و معمولا به سبب یک قرارداد طرح این گونه دعاوی ضرورت پیدا میکند.دعاوی ملکی از جهت ارزش و پیچیدگی جزو مهم ترین دعاوی حقوقی است و ضرورت دارد افراد قبل از طرح این نوع دعاوی حتما با یک وکیل خوب برای دعاوی ملکی و یک وکیل با تجربه در زمینه قراردادها مشورت نموده و بعد از مشاوره حقوقی و انتخاب راه حل مناسب اقدام به طرح دعوا نمایند. البته بهتر است که پیگیری و دفاع از دعوا را هم به یک وکیل دعاوی ملکی بسپارید و در صورت عدم امکان داشتن وکیل میتوانید به طور مستمر در طول دادرسی با یک وکیل دعاوی و امور ملکی مشاره داشته باشید.
اطلاع از ضرورت مشاوره با وکیل در تنظیم قراردادها
ویژگی های یک وکیل خوب برای دعاوی ملکی
- یک وکیل خوب برای دعاوی ملکی وکیلی است که با داشتن مجوز و پروانه وکالت دادگستری، تخصص و تجربه لازم را نیز در این زمینه داشته باشد.
- برای انجام و دفاع و پیگیری دعاوی ملکی، یک وکیل دادگستری باید علاوه بر دانش آکادمیک، تجربه و شم حقوقی و تجربه عملی لازم را در زمینه معاملات ملکی و قراردادها، داشته باشد چرا که این گونه دعاوی به دلیل پیچیدگی و اهمیت در زمره مهمترین دعاوی حقوقی هستند.
- به تعبیر ساده برای مدیریت یک دعوای ملکی علاوه بر دانش حقوقی تجربه اجتماعی هم لازم است تصور کنید یک قاضی یا وکیل جوان از نظر آکادمیک دارای مدرک دکتری حقوق قراردادها (حقوق خصوصی) باشد اما شخصاً و برای خود حتی یک معامله ملکی هم انجام نداده باشد و به اصطلاح در این خصوص تجربه اجتماعی نداشته باشد!!!
- یک وکیل خوب برای دعاوی ملکی تلاش میکند موکل را از راحت ترین و کوتاه ترین و کم هزینه ترین راه به مقصود برساند.طرح دعاوی پرهزینه و توسل به روش آزمون و خطا و پرداخت هزینه دادرسی به مبالغ هنگفت، از خصوصیات اقدامات یک وکیل کم تجربه و فاقد تخصص در زمینه دعاوی ملکی و قراردادها است.
- دعاوی ملکی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شده و جریان می یابند پس آشنایی وکیل به عرف آن منطقه و شهر و آگاهی به رویه دادگاههای آن حوزه قضایی و آشنایی اجمالی با قضات و محاکم و کارمندان قضایی ضرورت دارد.
- در بسیاری از مواقع در دعاوی ملکی به جهت سکوت قانونگذار، نظریه حقوقدانان و استدلال حقوقی بسیار پر رنگ و مهم است و ضرورت دارد قبل از طرح دعوا از نظرات قاضی احتمالی پرونده آگاهی حاصل و نوع خواسته و کیفیت دعوا با توجه به رویه آن قاضی و شعبه مشخص شود.مثلاً دیده شده است که بعضی از قضات در شهرستان ها (البته نه تهران) طرح دعوای الزام به تظیم سند موضوع یک قرارداد صلحنامه یا بیع نامه عادی را منوط به اثبات مالکیت یا تنفیذ صلحنامه یا مبایعه نامه می دانند.
عناوین و تعریف برخی از مهم ترین دعاوی ملکی
1- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک
این دعوا که از جمله دعاوی ملکی محسوب می شود، مستقیماً از خرید و فروش راجع به املاک نشأت می گیرد، به این معنا که فردی در قالب یک معامله، ملکی را به دیگری فروخته است و به هر دلیل از تنظیم سند رسمی انتقال ملک و مال غیر منقول امتناع می ورزد در این فرض خریدار با مراجعه به یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها و سپردن کار و مدیریت پرونده حقوقی در جهت الزام خوانده و فروشنده به تنظیم سند رسمی حرکت می کند.
2- الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
این دعوا خواسته کسی است که با مالک ملک قرارداد اجاره منعقد نموده و مالک به حکم قانون موظف است یا در قرارداد تعهد نموده که برای مستاجر سند رسمی اجاره تنظیم کند.در این فرض و در صورت امتناع موجر و مالک، مستاجر حق خواهد داشت الزام مالک را به تنظیم سند رسمی اجاره بخواهد مثل مورد مذکور در ماده 47 قانون ثبت و تمامی مواردی که به موجب قرارداد موجر متعهد به تنظیم اجاره نامه رسمی می شود.
3- تخلیه مورد اجاره مسکونی
هرگاه ملک یا آپارتمانی برای سکونت اجاره داده شود پس از انقضای مدت اجاره یا مستاجر با میل خود و با احترام به قرارداد ملک موضوع اجاره را تخلیه می نماید و یا با امتناع و خلف وعده برای موجر راهی جز مراجعه به دادگاه و طرح دعوای تخلیه مورد اجاره باقی نمی گذارد.توصیه می شود هم موجر و هم مستاجر جهت حفظ حق خود و جلوگیری از زیاده خواهی طرف مقابل همزمان با انعقاد قراردا اجاره با یک وکیل متخصص قرارداد مشورت نموده و اجاره نامه خود را بطور استاندارد و با پیش بینی وقایع و بدعهدی های احتمالی آینده از سوی طرف مقابل منعقد نماید.
4- تخلیه مورد اجاره تجاری
در طول دوره قانونگزاری و در طی حدود 60 سال گذشته قانونگزار ما بین احکام کلی اجاره اماکن مسکونی و اماکن تجاری تمایز قائل شده است و در عین اینکه مقررات اجاره قانون مدنی بطور کلی هم به اجاره اماکن مسکونی اشاره دارد و هم به اجاره اماکن تجاری و هم اجاره اشخاص و اشیاء، قانونگزار ما در قوانین خاص دیگر مثل قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 و قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 و قانون منسوخ روتبط موجر و مستأجر سال 39 احکام راجع به اجاره اماکن تجاری و مسکونی را از یکدیگر جدا نموده و بعضی مقررات اضافی مثل حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی را وارد مقررات راجع به اجاره اماکن مسکونی نموده است.
5- مطالبه اجور معوقه
مستأجر مکان تجاری یا مسکونی در صورتی که از پرداخت اجاره بهای مندرج در قرارداد مطابق آنچه بین طرفین توافق شده است امتناع ورزد موجر حق خواهد داشت با طرح دعوای ملکی مطالبه اجور معوقه مستأجر را به پرداخت اجاره های عقب افتاده ملزم و مجبور بنماید.
6- تعدیل و به روز کردن اجاره بها
منظور از تعدیل، عادلانه کردن و به عدالت نزدیک کردن است که معنی حقوقی آن به نرخ روز درآوردن یک مبلغ است.در اجاره های با مدت طولانی یا در اجاره اماکن تجاری حقوق مستأجر پس از انقضای مدت اجاره هم حفظ می شود و حق تصرف در ملک پس از انقضای عقد اجاره برای مستأجر حفظ می شود، در صورتی که موجر مدعی باشد که به جهت وجود تورم ارزش اجاره دریافتی در طول زمان کاهش یافته است، می تواند از دادگاه تقاضای تعدیل یا عادلانه کردن یا به روز رسانی مبلغ اجاره را بنماید.تنها جایی که به طور خاص به امکان تعدیل اجاره بها اشاره شده قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است که حتی تعدیل و تجدید مبلغ اجاره را هر 3 سال یکبار برای موجر در نظر گرفته است.
7- رفع تصرف عدوانی
منظور از رفع تصرف عدوانی جلوگیری از تصرف فرردی است که بدون اجازه متصرف سابق یا کسی که سابقه تصرف دارد و با قهر و غلبه و بطور غیر قانونی (عدوانی) ملکی را به تصرف خود درآورده است.دعوای رفع تصرف عدوانی ویژگی ها و خصوصیات جالب و متفاوتی از سایر دعاوی ملکی دارد از جمله اینکه حتی ممکن است علیه مالک مطرح شود یعنی داشتن سند مالکیت مانع طرح این دعوا علیه مالک نیست.یا اینکه خارج از نوبت و بدون تشریفات رسیدگی می شود.یا اینکه حکم صادره قبل از قطعیت و یطور فوری قابل اجرا است.نکته مهم دعوای تصرف عدوانی این است که هدف از ایجاد چنین تخصیصی توسط قانونگزار صرفاً حمایت از متصرف سابق بوده است و نه مدعی مالکیت (تفاوت مهم دعوای تصرف عدوانی و خلع ید).
8- رفع ممانعت از حق
منظور از ممانعت از حقف جلوگیری از اعمال حق فردی توسط فرد دیگر است بدون اینکه ایجادکننده مانع خود متصرف مال باشد مثل اینکه کسی بدون اینکه ملکی را تصرف کند مانع ورود مالک شود.در این فرض صاحب حق می تواند رفع و جلوگیری از وجود مانع را از دادگاه صالح که دادگاه محل وقوع حق است بخواهد.دعوای رفع ممانعت از حق از جمله دعاوی تصرف محسوب می شود و فقط در مورد املاک مصداق دارد.(ماده 158 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی)
9- رفع مزاحمت
زمانی که شخصی مزاحم استفاده و اعمال یک حق ناشی از ملکی بشود می تواند در قالب طرح دعوای رفع مزاحمت، جلوگیری از اقدامات وی را از دادگاه طلب نمود این دعوا نیز از جمله دعاوی تصرف بوده و مشمول مقررات ماده158 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی می شود.
10- خلع ید از ملک غصب شده
خلع ید یا رفع غصب یا جلوگیری از غصب دعوایی است که مالک ملک علیه غاصب طرح می کند.موضوع دعوای خلع ید می تواند هر نوع مالی باشد اعم از منقول یا غیر منقول در صورتی که غاصب ادعای مالکیت هم داشته باشد به دعوای ایجاد شده خلع ید مالکانه گفته می شود و در صورتی که دعوای خلع ید از طرف یکی از شرکا علیه شریک یا شرکای دیگر مطرح شود به آن خلع ید مشاعی گفته می شود.مستند دعوای خلع ید ماده 308 قانون آیین دادرسی مدنی است.
11- خلع ید مشاعی
هر گاه چند نفر به هر دلیلی و به هر طریقی و با هر منشأیی شریک مالی باشند اعم از اینکه شراکت جهت رضایت و وقوع معامله باشد یا به جهت ارث و به نحو قهری (غیرارادی) باشد، در صورت عدم رضایت یکی از شرکا به تصرف و استفاده از منافع آن مال، شریک یا شرکای دیگر می توانند با تقاضای خلع ید مشاعی طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی خالی کردن ملک یا خلع ید را بخواهند.
12- دستور تخلیه
قانونگذار ما در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 در جهت تسریع انجام پروسه و تشریفات تخلیه املاک امتیازی را برای مالک در نظر گرفته است که به این شرح است:در قراردادهای اجاره اماکن مسکونی در صورتی که قرارداد کتبی باشد و برای آن مدت قید شده باشد و به امضای دو شاهد نیز رسیده باشد و یا اینکه کلاً قرارداد رسمی بوده و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد مالک ملک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و بدون طی کردن تشریفات قانونی و بدون نیاز به رسیدگی خاصی تخلیه مستأجر را بخواهد.چون در این خصوص رسیدگی قضایی انجام نمی شود و حکمی صادر نمی شود برای نامگذاری این تأسیس از وازه دستور تخلیه استفاده شده است.
سایت دفتر وکالت دادگران : https://www.dadgaranlawfirm.com