خرید وام ۴۸۰ میلیونی مسکن چقدر پول می‌خواهد؟

اقتصاد ۲۴- سقف وام مسکن در حالی بعد از۲۰ماه افزایش یافته است که متقاضیان تسهیلات آنی از این محل باید در زمان اقدام برای دریافت وام، اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات که به منزله امتیاز وام مسکن است، خریداری کنند.

به ازای هر یک میلیون تومان مبلغ وام مسکن، متقاضی باید دو فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن تهیه کند. طی هفته‌های گذشته تاکنون متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن حول و حوش ۶۰ هزار تومان بوده است.

با این احتساب متقاضیان دریافت وام زوجین در شهر تهران، یعنی وام ۴۸۰ میلیون تومانی (وام ۴۰۰ میلیون تومانی زوجین به‌علاوه وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله) برای دسترسی به این وام باید اقدام به خرید ۹۶۰ فقره اوراق کنند که با احتساب متوسط قیمت ۶۰ هزار تومانی برای هر فقره اوراق باید معادل ۵۷ میلیون و۶۰۰ هزار تومان به عنوان هزینه اوراق پرداخت کنند.

در سایر شهر‌ها و برای سایر متقاضیان نیز این هزینه متناسب با سقف تسهیلات درخواستی متفاوت و قابل محاسبه است.

اقدام درست در زمان بد

وام خرید مسکن از محل اوراق در حالی با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار به دو برابر افزایش یافت که در حال حاضر مهم‌ترین سوالی که در این زمینه مطرح با استناد به نظرات کارشناسی پیش از این در گزارش‌های متعدد به کرات اعلام کرده بود اگر چه به دلیل بی‌اثر شدن سقف‌های وام خرید مسکن، تضعیف قدرت خرید متقاضیان و خروج اجباری خانه‌اولی‌ها از بازار تقاضای ملک افزایش سقف وام خرید مسکن و رساندن آن به حدی که بتواند سطح مناسبی از قیمت خرید آپارتمان را پوشش دهد از اقدامات ضروری است.

اما لازم است سیاستگذار مسکن قبل از هر اقدامی، ابتدا قفل عرضه مسکن را باز کند و سپس سیاست تحریک تقاضا از محل افزایش وام را اجرایی کند.

در واقع اگر چه افزایش سقف وام مسکن از مدت‌ها قبل ضروری بود، اما وضع موجو‌د بازار مسکن ایجاب می‌کرد تا قبل از هر اقدامی از جمله اصلاح و افزایش سقف وام خرید مسکن از طریق بازگشایی قفل آپارتمان‌های احتکار شده، ابتدا عرضه را افزایش داده و سپس تقاضا را برای ورود به بازار توانمند کرد.

اما با وجود هشدارها، افزایش سقف وام خرید مسکن در بدترین زمان برای «تحریک تقاضای ملکی» انتخاب شد. تبعات غفلت مکرر از «انجماد عرضه مسکن» می‌تواند ایجاد التهاب احتمالی در بازار مسکن به دنبال افزایش سقف وام را به دنبال داشته باشد.

در صورتی که اگر ابتدا تکلیف واحد‌های منجمد شده در بازار مشخص و این واحد‌ها به بازار عرضه می‌شد و سپس سقف تسهیلات افزایش می‌یافت، این اقدام نه تنها تبعات منفی به دنبال نداشت بلکه آثار مثبتی در مسیر خانه‌دار کردن خانه‌اولی‌ها نیز ایجاد می‌کرد.

عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن

ااحتکار و انجماد بخشی از واحد‌های مسکونی در اختیار سرمایه‌گذاران و سفته‌باز‌ها که هم‌اکنون به صورت خالی نگهداری می‌شود در کنار کمبود عرضه مسکن به دنبال رکود شدید ساختمانی در سال‌های اخیر، منجر به عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن، ایجاد مشکل برای خریداران مصرفی از محل تحریک تقاضا و افزایش احتمالی قیمت مسکن می‌شود.

بیشتر بخوانید: اعلام جزییات افزایش سقف وام ساخت و خرید مسکن

اولین مشکل به تضعیف قدرت خرید در بازار مسکن به دلیل جهش مکرر قیمت ملک و دومین علت به انجماد عرضه ناشی از افزایش فعالیت سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن برمی‌گردد که اتفاقا عامل دوم در شرایط فعلی مهم‌تر از عامل اول است.

دیدگاه‌های کارشناسی در این زمینه حاکی است لازم بود سیاستگذار مسکن ابتدا به انجماد و احتکار مسکن و عرضه واحد‌های منجمدشده از طریق اهرم مالیاتی پایان می‌داد سپس اقدام به تحریک تقاضا از محل افزایش سقف وام می‌کرد. این وام نیز می‌توانست به صورت دومنظوره طراحی شده و ابتدا به سازنده‌ها برای ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار ارائه می‌شد.

اما سیاستگذار دقیقا تصمیم معکوسی را اتخاذ کرد. یعنی ابتدا سقف وام خرید مسکن را بدون تعیین تکلیف عرضه واحد‌های مسکونی منجمد به بازار افزایش داد. آن‌هم در شرایطی که مشخص نیست در چه زمانی قرار است این سیاست مالیاتی موثر که دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و ایجاد هزینه و ریسک برای احتکار مسکن از سوی سوداگران و سفته‌باز‌ها است، اجرایی شود. یا اینکه آیا اصلا برنامه‌ای برای اجرای این سیاست وجود دارد یا نه؟ در دنیا برای ایجاد هزینه و افزایش ریسک ملاکی ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز واحد‌های مسکونی به عنوان مالیات سالانه دریافت می‌شود.

این اقدام باعث غیر جذاب شدن بازار مسکن برای سفته‌باز‌ها و عرضه واحد‌های مسکونی به بازار فروش یا اجاره و در نتیجه ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن می‌شود. کارشناسان همچنین اعلام کردند با توجه به مبلغ اقساط ماهانه تعیین شده برای وام جدید و سطح درآمد خانوارها، بعید است این وام، وامی در استطاعت برای بخش زیادی از خانوار‌های فاقد مسکن و متقاضی وام باشد.