قیمت‌ها در بازار اجاره عقب‌نشینی می‌کند؟

اقتصاد۲۴- موافقت سران قوا با مصوبه تعیین قیمت اجاره‌بها، به دولت، این امکان را می‌دهد که بدون تصویب قانونی جدید یا اصلاح قوانین موجود، اقدامات مقدماتی برای محافظت از مستأجران در مقابل شوک‌های تورمی بازار اجاره را انجام دهد تا هم قوانین مورد نیاز این بازار به تصویب برسد و هم سایر برنامه‌های اجاره‌ای مانند مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی، راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای و... آماده اجرا شوند.

ترافیک مصوبات اجاره‌ای

با کم‌رنگ شدن تبعات اقتصادی کرونا، پایبندی بازار اجاره به مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره با سقف قیمتی مشخص بی‌اعتنا شد و حتی در اواخر سال قبل، اجرای این مصوبه را به‌طور کامل کنار گذاشت، اما وخامت اوضاع بازار اجاره به‌ویژه برای مستأجران کم‌درآمد باعث شده مجلس و دولت برای قاعده‌مند کردن این بازار دست‌به‌کار شوند. تا اینجای کار، در مجلس یک طرح دوفوریتی برای کنترل بازار اجاره ارائه شده که هنوز راه درازی تا تبدیل شدن به قانون دارد و اجرای آن به فصل نقل‌وانتقال مسکن در سال‌جاری نخواهد رسید.

همزمان دولت نیز مصوبه‌ای مانند مصوبه ۲ سال اخیر ستاد کرونا برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به تصویب رسانده تا در شرایطی که رشد قیمت‌ها تناسبی با افزایش قدرت خرید جامعه ندارد، از محل بازار اجاره فشار مضاعفی به خانوار‌های مستأجر وارد نشود؛ اما اجرای این مصوبه دولت برخلاف مصوبات ستاد کرونا که لازم‌الاجرا بودند، نیازمند تغییراتی در قوانین موجود است و بر همین اساس، دولت این مصوبه را به تأیید سران قوا رساند تا بدون نیاز به قانون جدید بتوان آن را تا زمان تصویب طرح مجلس اجرا کرد.

بیشتر بخوانید: خبر جدید وزیر درباره بازار مسکن

در نشست اخیر شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در شامگاه شنبه گذشته، ضمن تأیید مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف ۲۵درصد در تهران و ۲۰درصد در شهر‌های سراسر کشور، مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید.

جزئیات مصوبه کنترل بازار اجاره

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پیش از این گفته بود این مصوبه دولت بعد از تصویب در جلسه سران قوا به‌عنوان راهکار کوتاه‌مدت برای کنترل بازار اجاره در تابستان امسال اجرایی می‌شود. حالا این مصوبه به تأیید سران قوا رسیده، اما پیگیری‌های همشهری حاکی از این است که هنوز جزئیات مقررات لازم برای ضمانت اجرایی آن نهایی نشده و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با همکاری مجموعه دولت در حال تدوین آیین‌نامه مرتبط با این موضوع است.

از آنجا که مصوبه دولت یک نسخه به‌روز شده از مصوبه ۲سال اخیر ستاد مقابله با کروناست، اصول اولیه آن مصوبه یعنی تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره و الزام به رعایت سقف قیمت مصوب را همچنان حفظ کرده و فقط تغییرات جزئی در مصادیق قرارداد‌های مشمول این مصوبه و همچنین شرایط مستثنا شدن قرارداد‌ها از این مصوبه انجام داده است.

یافته‌ها از منابع آگاه در وزارت راه و شهرسازی حاکی از این است که پس از ابلاغ مصوبه کنترل بازار اجاره در روز‌های آینده، مراجع قضایی همچنان مکلف خواهند بود از صدور حکم تخلیه برای قرارداد‌هایی که مشمول این مصوبه هستند و مستأجر آن‌ها خواستار ادامه سکونت است، خودداری کنند، اما همزمان راه برای اثبات ادله موجرانی که نیازمند تخلیه ملک خود به‌دلیل نیاز به سکونت شخصی، فروش، بدرفتاری مستأجر و... هستند، باز شده است.

در این وضعیت، مستأجرانی که به تعهدات قبلی خود در قبال موجر عمل کرده و اکنون فقط بر سر میزان افزایش قیمت اجاره با صاحبخانه دچار اختلاف‌نظر هستند، اجازه پیدا می‌کنند در چارچوب مصوبه جدید دولت به سکونت خود ادامه دهند.

همچنین در تدوین آیین‌نامه مصوبه کنترل بازار اجاره، تلاش شده است با استفاده از الزام قانون مالیات بر خانه‌های خالی، چتر صدور کد رهگیری قرارداد‌های اجاره گسترش پیدا کند و با همکاری صنف مشاوران املاک، شرایطی برای شفاف‌سازی بخش بیشتری از قرارداد‌های اجاره فراهم آید تا زمینه برای تغییر قواعد بازار اجاره با استفاده از مشوق‌ها و تنبیه‌ها مهیا شود.

صدور کارت فعالیت برای بنگاه‌های املاک یکی از ابزار‌هایی است که به همه‌گیری کد رهگیری نیز کمک می‌کند و به‌واسطه اثرات مثبت این کارت در تحولات صنفی و انتخابات هیأت رئیسه، مشاوران املاک نیز از آن استقبال می‌کنند.

نکته دیگر اینکه مصوبه ۲ سال اخیر ستاد مقابله با کرونا برای بازار اجاره فقط شامل حال قرارداد‌های جاری می‌شد و قرارداد‌های جدید به‌خصوص برای اجاره‌اولی‌ها را اصلا در بر نمی‌گرفت. موضوعی که به‌نظر می‌رسد در مصوبه جدید دولت به آن توجه شده، اما نیازمند تصویب قوانین جدیدی بوده و هموارسازی بستر مساعد برای اجرای آن بسیار سخت است؛ به همین واسطه، به‌نظر می‌رسد وزارت راه در گام نخست فقط به‌دنبال کمک به مستأجران فعلی است و می‌خواهد نرخ جابجایی را به شدت کاهش دهد و در گام دوم با طولانی کردن مدت قراردادها، سازوکار بازار اجاره را به سمت ثبات قیمتی بیشتر سوق دهد.

البته فعلاً، تدوین آیین‌نامه اجرایی مصوبه کنترل بازار اجاره در وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود و هنوز مشخص نیست کارشناسان بر چه مسائلی بیشتر تمرکز خواهند کرد.