انبوه‌سازی، بازاری که نباید سیاسی می‌شد /نوش داروی رستم به مسکن ملی نرسید

اقتصاد۲۴- پانزده ماه از ابلاغ رستم قاسمی، وزیر سابق راه و شهرسازی که البته دیروز «رئیس‌جمهور با استعفای او موافقت کرد و سرپرستی این وزارتخانه به شهریار افندی زاده رسید» برای ساماندهی اجرای طرح مسکن مهر می‌گذرد، اما شرایط مسکن بهتر که نشد هیچ بدتر هم شده است. همچنین قرار بود طبق ابلاغ وزارت راه و شهرسازی پرونده پروژه‌های مسکن مهر در سال ۱۴۰۰ بسته شود، اما واحد‌های باقیمانده این طرح با چالش تأمین منابع مالی روبه‌رو شده‌اند.  

وضعیت مسکن در ایران

اخیرا جعفر راستی، نماینده شبستر نیز دراین‌باره گفت: حال مسکن خوب نیست؛ عرضه زمین و واگذاری آن به مردم باعث شکسته شدن قیمت مسکن می‌شود. آمار‌ها می‌گوید ۴۲ درصد از جمعیت ایران زیرخط فقر مسکن قرار دارند و ۳۰ درصد هزینه‌های خانوار‌های ایرانی را مسکن تشکیل می‌دهد و بسیاری از برنامه‌های دولت‌ها در حوزه مسکن چندان با موفقیت همراه نبوده است.

وضعیت مسکن در ایران به نحوی است که سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار‌های شهری، بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است درحالی‌که متوسط جهانی این شاخص فقط ۱۸ درصد است؛ طبق برخی آمار‌های بین‌المللی، به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن نیز فقط۶ کشور دیگر هستند که پایین‌تر از ایران قرار دارند؛ لذا بازنگری اساسی و عاجل در سیاست‌های اشتباه دهه‌های گذشته، حیاتی است.

چالش فقر مسکن در مناطق شهری، دسترسی نداشتن به مسکن مقرون‌به‌صرفه و مهم‌ترین چالش فقر مسکن در مناطق روستایی، ازجمله مهم‌ترین مشکلات مردم در این زمینه است. در این میان برخی نیز مدعی آن هستند واگذاری زمین ارزان‌قیمت یکی از روش‌های پیشنهادی برای تولید مسکن و حل مشکل مربوط به آن است. اما این اقدام پیامد‌های منفی نظیر رواج سکونت‌های غیررسمی و ساخت غیرمتعارف مسکن از عمده‌ترین عواقب آن بود.

کارشناسان حوزه مسکن تأکید دارند که مشکل اصلی بازار مسکن کلانشهرها، کمبود زمین نیست بلکه پژوهش‌ها نشان می‌دهند که اعطای تراکم مازاد ساختمانی با توجه به ارزش‌افزوده‌ای که به دنبال دارد، زمینه‌ساز تورم زمین و افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌شود.

اقدامات وزیر راه و شهرسازی به کجا رسید

بعد از ابلاغ وزیر، احمد اصغری مهرآبادی قائم‌مقام سابق وزیر راه و شهرسازی تعداد واحد‌های باقیمانده مسکن مهر را ۲۳۵ هزار واحد اعلام کرده و دراین‌باره گفت: کل واحد‌های مسکن مهر ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد بود که از این تعداد یک‌میلیون و ۷۶ هزار و ۶۰۰ واحد دولتی بود.

به‌عبارت‌دیگر این واحد‌ها در اراضی دولتی ساخته‌شده اعم از تفاهم‌نامه‌های سه‌جانبه و تعاونی‌های مسکن. از این تعداد ۸۴۳ هزار واحد پروژه‌های خودمالک بود که در قالب آن واحد‌های مسکن مهر در زمین مردم ساخته شده و فقط از تسهیلات ارزان‌قیمت دولتی برای ساخت‌وساز استفاده شده است. این قالب پروژه‌ها هیچ مشکلی نداشتند و هزینه‌ای را به دولت تحمیل نکردند.

وی با اعلام این‌که ۲۶۲ هزار واحد هم در بافت‌های فرسوده اجرا شده که به اتمام رسیده و ۸۰ هزار واحد دیگر که دارای معارضه؛ باقی مانده است. از این آمار‌ها و ارقام هم بگذریم ساخت واحد‌های مسکونی مربوط به نهضت ملی مسکن آن‌طور که بایدوشاید چنگی به دل نمی‌زند.

این درحالی است که واحد‌های مسکن مهر هم سهم زیادی در آمار خانه‌های خالی دارند که به دلیل کمبود امکانات رفاهی و مشکلات حمل‌ونقل و دسترسی به مناطق شهری، بدون مشتری مانده‌اند و به‌تدریج رو به فرسودگی می‌روند.

عدم همراهی بانک‌ها با بخش مسکن

بر اساس قانون جهش تولید مسکن، نیز بانک‌ها موظف بودند دستکم ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی را به بخش مسکن اختصاص دهند، موضوعی که تحقق آن در عمل انجام نشد. همچنین وام مسکن نیز یکی از راه‌هایی است که برای به دست آوردن مسکن موردنظر مسئولان این امر است بااین‌حال عقب‌ماندگی میزان وام از تورم و قیمت مسکن و عدم توان پرداخت اقساط توسط اقشار کم‌درآمد ازجمله دلایل ناکارآمدی این راهکار است.

بیشتر بخوانید: دولت سیزدهم برنامه منسجمی برای ساخت ۴ میلیون مسکن ندارد

تحلیلگران اقتصادی می‌گویند درصورتی‌که بانک‌ها رقم ۲۰ درصد را کامل پرداخت کنند، یک‌پنجم منابع آن‌ها در بلندمدت منجمد خواهد شد و توان تسهیلات‌دهی آن‌ها در بخش‌های دیگر کاهش می‌یابد. موضوعی که بانکداران هیچ علاقه‌ای به آن ندارند. بانک‌ها برای تأمین بودجه ساخت پروژه‌های مسکن، منابع کافی در اختیار ندارند و مسئله دیگر تورم‌زا بودن تخصیص این منابع به بخش مسکن است که تحقق این هدف را با مشکل روبه‌رو می‌کند.

تحلیلگران حوزه مسکن چه می‌گویند

بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی در حوزه مسکن بر این باورند که دولت‌های مختلف فقط به دنبال بالا بردن آمار مسکن و اثبات ادعا‌های خود برای تولید مسکن هستند و در ساخت این خانه‌ها توجه دیگر به عوامل رفاهی و اجتماعی و مشکلات حمل‌ونقل ندارند گویی تنها در تلاش هستند تا آمار خود را در این زمینه افزایش دهند.از سوی دیگر این گروه تأکید دارند که مسکن یک بخش خصوصی است که در دل یک اقتصاد دولتی قرارگرفته و مسلما با این وضعیت نمی‌تواند عملکرد مناسبی داشته باشد.

بررسی‌ها در اقتصاد کشور‌های موفق درزمینه ساخت مسکن، نشان می‌دهد که یک بستر باز در حال فعالیت است و این بخش همه ابزار‌های مالی را در اختیاردارند، این شرایط درست دقیقا برعکس کشور ما است که ابزار‌های مالی کافی در اختیار نداریم و تمام ابزار‌های مالی که برای بهبود بازار مسکن به کار گرفته می‌شود متعلق به بخش نیمه‌دولتی است.

دولت ناتوان در تأمین بودجه

در همین حال برنامه‌هایی که در دولت سیزدهم برای ساخت مسکن دیده شده است یک‌به‌یک با مشکل مواجه شده است که یکی از این موارد تأمین اعتبار به‌وسیله دریافت مالیات از خانه‌های خالی و لوکس است. دولت تا نتوانسته است از این نمد کلاهی برای خود بدوزد و درآمد‌های مالیاتی خود را افزایش دهد و مشکل انباشت سرمایه در خانه‌های خالی و فرار سرمایه‌گذاران در بازار مسکن نیز مضاف بر علت شده است. از سوی دیگر جریان سمی احتکار و انجماد ملکی با اهداف سوداگرانه اجازه عرضه این واحد‌ها خالی را به بازار مسکن نمی‌دهد.

این جریان سمی عملا سبب شده موجودی مسکن برای خانوار‌ها «ناکافی» به نظر برسد، خانوار‌ها به واحد‌های مسکونی دسترسی نداشته باشند. درواقع زیر پوست نابرابری وارونه ملکی که در کشور وجود دارد، جریان احتکار ملک به اشکال مختلف مشاهده می‌شود که اگر مهار نشود، وضعیت خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی در سال‌های پیش رو با وجود تقویت عرضه، بازهم بهبود پیدا نخواهد کرد.

یک ده آباد به از صد شهر خراب

این ضرب‌المثلی است که بار‌ها به گوش رسیده است و کارشناسان هم دراین‌باره اتفاق‌نظر دارند. از منظر این گروه بهتر است دولت به‌جای کندن چاه جدید برای سرمایه‌های کشور و پدیدآوردن بدهی‌های کلان تازه در شبکه بانکی، همت خود را برای مولدسازی واحد‌های ساخته‌شده‌ای به‌کار گیرد که به دلایل مختلف روی دست مالکان خصوصی و تعاونی‌ها مانده‌اند.

دراین‌ارتباط باید اشاره داشت که واحد‌های مسکن مهر از سهم زیادی در آمار خانه‌های خالی برخوردارند. واحد‌هایی که به دلیل کمبود امکانات رفاهی و مشکلات حمل‌ونقل و دسترسی به مناطق شهری، بدون مشتری مانده‌اند و به‌تدریج دچار فرسودگی می‌شوند.

بر همین اساس شاید بهتر باشد وزارت راه‌وشهرسازی به‌جای تغییر کاربری اراضی کشاورزی موجود در اطراف حاشیه شهر‌ها یا الصاق زمین‌های غیرمسکونی به حومه روستاها، به فکر تأمین هزینه برای مهیا کردن امکانات رفاهی و آموزشی در شهر‌های جدید مانند پرند، پردیس، صفادشت و دیگر پروژه‌های مسکن مهر در سراسر کشور باشد تا این سرمایه‌های به خواب رفته، به بازار مسکن راه یابند و بخشی از تقاضای بازار پاسخ داده شود. همچنین دولت باید خدمات عمومی ازجمله فضای آموزشی، فضای سبز، امکانات بهداشتی و زیرساخت‌هایی ازجمله تلفن، گاز، آب، برق و جاده نیز ایجاد کند.

مشکل نبود انبوه‌سازان مسکن در ایران

مشکل نبود انبوه‌ساز در کشور نیز مسئله‌ای دیگر در این زمینه است، اکنون تمام شرکت‌هایی که به اسم انبوه‌ساز مشغول کارهستند، صرفا پیمانکارانی هستند که به‌صورت پروژه‌ای مشغول فعالیت هستند. در اصل پیمانکاری بخش مسکن یعنی این‌که این شرکت‌ها صفرتا صد ساخت‌وساز را بر عهده بگیرند و تعداد کثیری از واحد‌های مسکونی را درزمانی مشخص تحویل متقاضیان بدهند و تمام منابع مالی موردنیاز را تأمین کنند، با این اتفاق سود‌های هنگفت برای ساخت‌وساز کاهش و رشد تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند.  

چشم‌انداز روشنی برای مسکن نمی‌توان تصور کرد  

اقتصاد کشور ۴۰ سال است که حول یک قاعده مشخص می‌چرخد و طی این سال‌ها مسکن بزرگ‌ترین مشکل جامعه بوده و یک نمودار فزاینده را طی کرده است. همچنین در دولت‌های گذشته نیز شاهد این معضل بزرگ بوده‌ایم. مسکن مقوله‌ای نیست که بشود با راهکار‌های ساده حل شود و، زیرا کاملا با اقتصاد کلان مرتبط است و تا ساختار اقتصادی اصلاح نشود، مشکلی حل نمی‌شود.

در کنار همه این ناکامی‌ها، بنگاه‌داری بانک‌ها، تورم، مسئله اجاره‌داری دولت و نهاد‌های عمومی، معافیت و تشویق‌های مالیاتی و هزینه‌های ساخت، نقش شهرداری‌ها، تمایز بین شهر و روستا و کلانشهرها، نقش نهاد‌های مختلف، سند‌های بالادستی، نگاه فرهنگی و اجتماعی و بسیاری دیگر از مسائل همگی دست‌به‌دست هم دادند تا بحران مسکن در ایران روزبه‌روز شدید‌تر و عمیق‌تر شود و چشم‌انداز مسکن برای مردم چندان روشن نباشد. درعین‌حال بازار مسکن پتانسیل بسیار بالایی در کشور دارد، ولی نباید استفاده سیاسی از این بازار کرد چراکه توان دولت را برای تولید کاهش می‌دهد.

منبع: رسالت