زنگ خطر رشد اجاره بها در شهر‌های کوچک

اقتصاد۲۴- تازه‌ترین آمار‌ها و محاسبات رسمی از روند بلندمدت و کنونی بازار مسکن و اجاره بها، حاکی از تفاوت شدید استان‌های کشور در رشد بلندمدت قیمت مسکن است.
این یافته‌ها نشان می‌دهند که بر خلاف تصور، مدیریت بازار اجاره بها در شهر‌های کوچک، به مراتب ضرورت بیشتری نسبت به شهر‌های بزرگ دارد.
ازسوی دیگر آژیر قرمز برای سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های خانوار در کل مناطق شهری کشور به صدا درآمده است.
در شرایطی که آمار‌های مسکن در سال‌های اخیر به طور دوره‌ای منتشر و البته در ماه‌های اخیر، میزان انتشار آن کندتر شده است، تازه‌ترین گزارش‌های مرکز پژوهش‌های مجلس با استناد به داده‌های هزینه و درآمد خانوار در سال ۱۴۰۰و نیز ۱۴۰۱ زوایای جدیدی از وضعیت بازار مسکن به دست می‌دهد.

تفاوت شدید استان‌های کشور در تغییرات بلندمدت قیمت مسکن و اجاره بها

گزارش شماره ۱۸۹۳۹ مرکز پژوهش‌های مجلس در باره طرح سامان دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، حاکی از آن است که در بازه زمانی ۱۷ سال اخیر، تفاوت شدیدی بین استان‌های کشور از منظر میزان رشد قیمت مسکن و اجاره بها وجود داشته است.
به طوری که به عنوان مثال قیمت مسکن در این بازه در تهران حدود ۵۲ برابر شده، اما این رقم برای یاسوج تنها حدود ۸ برابر بوده است. از سوی دیگر در بازار اجاره بها، میزان رشد قیمت ها، عمدتاً کمتر از میزان رشد قیمت مسکن بوده است.
در برخی از مراکز استان‌ها نیز مانند یاسوج، بیرجند و خرم آباد، رشد اجاره بها بیشتر از رشد قیمت ملک بوده است.

زنگ خطر رشد اجاره بها در شهر‌های کوچک

شاید تصور شود که مانند رشد قیمت مسکن در کلان شهرها، میزان رشد اجاره بها در آن‌ها نیز باید از دیگر مناطق شهری بیشتر باشد. با این حال، یافته‌های اخیر، این موضوع را رد می‌کند.
جدول (تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در مناطق شهری) نشان می‌دهد که در دوره‌های بررسی شده، رشد شاخص اجاره بها در شهر‌های کوچک بیشتر از رشد این شاخص در شهر‌های بزرگ بوده است.
نکته مهمی که در این جا برداشت می‌شود، این است که بر خلاف بازار مسکن که توجه در آن باید بیشتر معطوف به شهر‌های بزرگ باشد، (چون نقش رهبر بازاررا دارند) در مدیریت بازار اجاره بها لازم است توجه بیشتر معطوف به شهر‌های کوچک باشد.

علت این مسئله احتمالاً به این موضوع بر می‌گردد که در شهر‌های کوچک، چون میزان رشد قیمت مسکن به شدت کمتر از شهر‌های بزرگ است (همانند آن چه در بالا به آن اشاره شد) خرید مسکن به قصد اجاره دادن در مقایسه با این اقدام در شهر‌های بزرگ به صرفه نیست بنابراین در شهر‌های کوچک، با مشکل عرضه املاک استیجاری مواجه هستیم.

مستاجران در میان بزرگ‌ترین موج افزایش اجاره بها!

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد جدای از تغییرات استانی رشد اجاره بها، رشد کلی این شاخص در سال‌های اخیر به گونه‌ای است که هم اینک با بزرگ‌ترین موج افزایش اجاره بها مواجهیم. این رشد از سال ۹۷ آغاز شده و در کنار کاهش درآمد سرانه جامعه در یک دهه اخیر، نگرانی‌ها درباره سهم بزرگ هزینه مسکن در سبد هزینه مستاجران را دامن زده است.
به موازات، روند نزولی ساخت مسکن در این دهه و گاه عرضه و تولید در مکانی غیر از محل تقاضای سکونت و کاهش استطاعت خرید مسکن به افزایش طول دوره انتظار خرید مسکن و به تبع آن، افزایش مستمر سهم مستاجران منجر شده است.

آب رفتن استطاعت مسکن خانوار‌ها

شاخص دیگری که محاسبات مرکز پژوهش‌ها به عنوان یکی از تازه‌ترین داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد «درصد خانوار‌هایی است که به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند». در مطالعات اقتصادی، مسکن در استطاعت، معیاری است که برای اندازه گیری میزان هزینه مسکن خانوار نسبت به دیگر هزینه‌های آن به کار برده می‌شود.
بر این اساس و در گزارش شماره ۲۳۰۱۸۹۳۰ این مرکز، خانواری به مسکن در استطاعت دسترسی دارد که سهم هزینه مسکن وی کمتر از ۳۰ درصد کل هزینه‌های آن خانوار باشد. در این زمینه، ملاحظه می‌شود که در کلیه مناطق شهری، درصد خانوار‌هایی که به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند بین ۵۲ تا ۷۸ درصد است و در شهر تهران، به ۶۲ تا ۸۵ درصد رسیده است.