شوک برجام به بازار مسکن

اقتصاد۲۴ - بازار معاملات مسکن طی روز‌های سپری‌شده از خرداد با «چرخش انتظارات» همراه شد؛ اما این تغییر معنادار با کدام محرک‌ها رقم خورد؟ نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت رفتاری معامله‌گران و همچنین نبض قیمت در بازار مسکن پایتخت، حاکی است، حجم تقاضای سرمایه‌ای نسبت به ماه ابتدایی سال و همچنین میانه بهار، کاهش محسوس پیدا کرده است. در برخی مناطق نیمه‌شمالی شهر نیز «ماندگاری فایل‌های فروش» در کنار چشم‌انداز تازه‌ای که سمت عرضه (مالکان فایل‌ها) برای آینده این بازار متصور شده، زمینه را برای کاهش «قیمت پیشنهادی» فراهم آورده است. سطح جدید قیمت در این نوع فایل‌ها نسبت به ابتدای سال تا ۱۰درصد کاهش نشان می‌دهد. «ثبات نسبی قیمت دلار» طی هفته‌های گذشته، مهم‌ترین محرک برای تغییر مسیر بازار مسکن محسوب می‌شود. روند فزاینده نرخ دلار طی سال‌های عصر جهش قیمت‌ها، همواره در نقش کارگردان صحنه معاملات مسکن، بر رفتار دو سمت این بازار اثر معنادار داشت و اکنون نیز، انتظارات فعالان ملکی، متناسب با جهت فعلی بازار ارز، وضعیت کاهشی به خود گرفته است. عامل دوم سکته قیمت مسکن، تحولات مرتبط با موضوع برجام و مذاکرات است. نشانه‌های مثبت از ورود دوباره این پرونده به مسیر توافق باعث واکنش بازار مسکن به این متغیر بیرونی شده است. ازآنجاکه انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌های غیراقتصادی در سال‌های اخیر، عاملی برای هیجان سرمایه‌گذاری ملکی (به‌دلیل اطمینان سرمایه‌گذاران به حفظ ارزش واقعی دارایی ملکی در شرایط تورمی) شده بود، امید به حل یکی از مهم‌ترین این نوع ریسک‌ها در شرایط فعلی، اثر مستقیم بر رفتار سرمایه‌گذاران بازار ملک گذاشته است. اکثریت خریداران فعلی آپارتمان (در همین حجم پایین معاملات) همچنان سرمایه‌گذار هستند؛ اما شکل ورود آن‌ها در مقایسه با اواخر سال گذشته و ابتدای امسال، متفاوت است؛ به‌طوری که در مواجهه با فایل‌های فروش، بدون تعجیل دست به انتخاب می‌زنند. موتور سوم چرخش بازار مسکن، «خودرو» است.

سکته قیمت در بازار مسکن

«سکته قیمتی» آپارتمان در تهران، نشانه‌های امیدوارکننده‌ای را به بازار مسکن منعکس می‌کند. تازه‌ترین بررسی‌های به عمل آمده از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران، در عین حال که از شروع روند کاهش قیمت در این بازار در روز‌های اخیر حکایت دارد، همچنین از تغییر رفتار دو طیف موثر این بازار خبر می‌دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در روز‌های اخیر، در مناطق مختلف پایتخت، نوعی تغییر رفتار مشهود بین خریداران و فروشنده‌های آپارتمان تحت‌تاثیر چرخش انتظارات آن‌ها از آینده پیش روی این بازار، رخ داده است. علائم کاهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران در روز‌های اخیر نسبت به پایان سال گذشته و ابتدای امسال در حالی در تعداد قابل‌توجهی از محلات و مناطق پایتخت، نمایان شده است که در غیاب انتشار آمار‌های رسمی، متقاضیان این بازار از دسترسی به داده‌های جامع و قابل استناد، محروم هستند. با این حال، تحقیقات میدانی و اطلاعات غیررسمی، نشان‌دهنده شروع روند کاهشی در قیمت‌هایی است که ابتدای امسال نسبت به سال گذشته به میزان محسوس و قابل‌توجه رشد کرده بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، در شرایطی که ماه‌های پایانی سال گذشته تاکنون، بر اساس اطلاعات دریافتی از سه منبع غیررسمی، اما مهم آماری، قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان از سوی عرضه کننده ها، دست کم سه مرحله رشد داشته است اما، در دو هفته اخیر و به‌خصوص ۱۰ روز سپری شده از خردادماه، ورق در بازار مسکن به نفع کاهش قیمت‌ها برگشته است. هم اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، هم یافته‌های خریداران موثر و هم بررسی فایل‌های عرضه شده به بازار نشان می‌دهد، در روز‌های اخیر، قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت کاهشی بوده و حتی در برخی محله‌ها و مناطق شهر، قیمت‌های اعلامی از سوی فروشنده‌ها بعضا تا ۱۰‌درصد افت داشته است.

بیشتر بخوانید: چند تحلیل بدبینانه، واقع‌گرایانه و امیدوارکننده برای اجاره‌نشین‌ها

یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در روز‌های اخیر نشان‌دهنده بروز نشانه‌ها و علائم امیدوارکننده برای این بازار است. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بعد از یک دوره التهاب قیمتی در بازار مسکن، نوعی تغییر رفتار یا چرخش انتظارات در هر دو سمت عرضه و تقاضای واحد‌های مسکونی منجر به اثر کاهشی بر سطح قیمت‌های اعلامی از سوی فروشنده‌ها شده است. این در حالی است که در کنار این روند نزولی قیمت، همزمان عرضه فایل فروش به بازار افزایش یافته و از سوی دیگر تقاضا برای خرید نیز از سوی خریداران به‌خصوص گروه‌های سرمایه‌گذار با افت محسوس همراه شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد تقاضای خرید مسکن به شدت نسبت به ماه‌های آخر سال گذشته و همچنین فروردین و اردیبهشت ماه امسال، کاهش یافته است و برخی از واسطه‌های معاملات ملکی از مراجعه صفر روزانه به بنگاه‌ها برای خرید مسکن خبر می‌دهند.

چرا ورق برگشت؟

در این میان سه‌گانه جهت دار مجموعه رفتار‌ها و عملکرد بازیگران اصلی معاملات مسکن یعنی طرف عرضه وتقاضا (فروشنده‌ها و خریداران)، عوامل مهم تغییر وضعیت بازار مسکن هستند. اظهارات واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن وهمچنین نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در روز‌های اخیر ورق در بازار مسکن برگشته است. در حالی که در اواخر سال گذشته و همچنین ابتدای امسال (تا نیمه اردیبهشت ماه)، عرضه فایل فروش به بازار بسیار محدود و تعداد متقاضیان خرید به‌خصوص تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار ملک از حجم عرضه فایل فروش بیشتر بود، در روز‌های اخیر این شرایط کاملا برعکس شده است. یعنی نه تنها ورود فایل جدید به بازار افزایش داشته است، بلکه مدت زمان رسوب فایل‌ها به میزان قابل‌توجه افزایش یافته است؛ وزن فروشنده به خریدار به طور محسوس افزایش یافته است و همچنین نشانه‌هایی از کاهش و انعطاف قیمتی در این بازار نمایان شده است. ضمن اینکه تقاضای خرید نیز به شدت افت کرده است. اولین عامل موثر در چرخش وضعیت بازار مسکن در روز‌های اخیر به «تغییر شرایط در بازار‌های موازی و اثرگذار بر بازار مسکن» مربوط می‌شود.

در شرایطی که نوسان بازار‌های دلار و سکه در اردیبهشت ماه نزدیک به صفر بود، اثر ایست دلار و سکه و ثبات نرخ‌ها در این دو بازار مهم و اثرگذار بر بازار مسکن، هم اکنون به بازار مسکن رسیده است. بعد از التهاب شدید دلار در پایان سال گذشته و ادامه آن در اولین ماه از سال جدید-فروردین- بازار معاملات مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و فروشنده‌ها در وهله اول به دلیل تشدید انتظارات تورمی ناشی از نوسان بازار‌ها به‌خصوص نوسان دلاری و همچنین افزایش تقاضا از سوی سرمایه‌گذار‌ها برای خرید مسکن با هدف موج سواری تورمی، قیمت‌های اعلامی خود را به میزان محسوس افزایش دادند.

بیشتر بخوانید: تازه‌ترین قیمت آپارتمان در مناطق مختلف تهران + جدول

از سوی دیگر، تحت‌تاثیر ورود به سال جدید، در یک مرحله دیگر نیز قیمت‌ها را افزایش داده و با انصراف برخی فروشنده‌ها از عرضه آپارتمان خود به بازار فروش تحت‌تاثیر تشدید انتظارات تورمی و امید به فروش واحد با نرخ بالاتر در ماه‌های بعد، عملا فایل فروش در بازار کاهش یافت. این کاهش فایل خود یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت‌های اعلامی از سوی اندک فروشنده‌های حاضر در بازار مسکن بود. اما با ایست دلاری، عملا انتظارات تورمی سرمایه‌گذار‌ها برای کسب سود و نقدشوندگی بالای ملکی در ماه‌های بعد محقق نشد. سرمایه‌گذار‌هایی که با هدف کسب سود قابل توجه ناشی از انتظار برای ادامه نوسانات دلاری دیگر بازار‌ها و سرایت اثر آن به بازار مسکن، اقدام به خرید آپارتمان کرده بودند یا فروشنده‌هایی که تحت‌تاثیر این انتظارات از فروش واحد‌های خود صرف نظر کرده بودند، هم اکنون به دلیل نگرانی از حبس سرمایه خود در املاک بدون مشتری با احتمال ریزش قیمت، اقدام به عرضه آن‌ها به بازار کرده اند. از سوی دیگر طرف تقاضای مسکن که از دوره جهش به بعد به‌خصوص از سال ۹۸، عمدتا تقاضای سرمایه‌گذاری بود، با مشاهده ایست بازارها، کاهش انتظارات تورمی و احتمال ریزش قیمت‌ها که در ماه‌های اخیر به طور نامتعارف و غیرواقعی افزایش یافته بود، از بازار خارج شده است.

بازگشت اثر «مذاکرات»

دومین عامل موثر در چرخش شرایط بازار مسکن در دو هفته اخیر به‌خصوص ۱۰ روز سپری شده از خرداد ماه، به موضوع «برجام» مربوط می‌شود. ماجرای احیای برجام و ریسک‌های غیراقتصادی در سال‌های اخیر همواره یکی از بازیگردانان اصلی بازار مسکن و جهت دهنده به رفتار سمت عرضه و تقاضای واحد‌های مسکونی بود. اما در ماه‌های اخیر تحت‌تاثیر توقف مذاکرات، بسیار کمرنگ و عملا بی اثر شده بود.

این موضوع در روز‌های اخیر تحت‌تاثیر انتشار اخباری مربوط به احتمال از سرگیری مذاکرات جدید، به طور مجدد، به یک عامل اثر‌گذار بر رفتار خریداران وفروشنده‌ها و در نتیجه سمت وسوی بازار مسکن هم به لحاظ حجم معاملات و هم از نظر سطوح قیمتی، تبدیل شد. عامل سوم مربوط به «برگزاری پیش فروش‌های جذاب در بازار خودرو» است. اعلام چند مرحله امکان ثبت نام برای پیش فروش خودرو با قیمت مصوب کارخانه که با قیمت‌های روز بازار با شرایط آزاد، فاصله قابل‌توجهی دارد، این بازار را در روز‌های اخیر به مهم‌ترین رقیب بازار مسکن تبدیل کرده است.
خودرو، جایگزین مسکن

در شرایطی که گسل قیمت فروش در بازار خودرو بین نرخ‌های دولتی در ثبت نام‌ها و نرخ‌های روز بازار، بسیار زیاد است، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذار‌ها این روز‌ها ترجیح داده اند سرمایه خود را به جای بازار ملک به بازار خودرو وارد کنند. به‌خصوص اینکه خودرو نسبت به بازار مسکن قابلیت نقدشوندگی سریع‌تری دارد و همچنین فرآیند خرید و فروش آن نسبت به مسکن راحت‌تر و سریع‌تر است؛ بنابراین این روز‌ها بازار خودرو به رقیب اصلی بازار مسکن تبدیل شده است، چرا که این بازار تنها بازاری است که برای ورود به آن حجم سرمایه موردنیاز به حجم سرمایه موردنیاز برای ورود به بازار مسکن نزدیک‌تر از سایر بازار‌هایی مانند ارز و سکه است. در دوره‌هایی که بازار‌های ارز و سکه از جذابیت زیادی برخوردار بود باز هم سرمایه‌گذارانی که سرمایه‌های کلان و در مقیاس قابل‌توجه در اختیار داشتند بازار ملک را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کردند. اکنون، اما بنا به دلیلی که به آن اشاره شد بازار خودرو به رقیب اصلی بازار ملک تبدیل شده است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد تعداد قابل‌توجهی از افرادی که قصد ورود به بازار مسکن داشتند هم اکنون مقصد سرمایه‌گذاری خود را از بازار مسکن به بازار خودرو تغییر داده اند. آمار‌ها نشان می‌دهد تنها در مدت دو روز، ۵۰۰‌هزار نفر برای خرید خودرو ثبت نام کرده اند. مجموعه این عوامل باعث شده است که قیمت مسکن در دو هفته اخیر نسبت به ابتدای سال با کاهش ۱۰ درصدی همراه شده و این کاهش‌ها خود را در کاهش قیمت‌های اعلامی از سوی فروشنده‌ها نشان دهد. اطلاعات مربوط به فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن در روز‌های اخیر، اظهارات خریداران موثر حاضر در بازار که عمدتا با قصد تبدیل به‌احسن آپارتمان‌های خود در این بازار حضور دارند و همچنین اظهارات واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران از جمله مناطق مصرفی و پرتقاضا این موضوع را تایید می‌کند.

لطمه حبس آمار به تقاضای مصرفی

بازار معاملات مسکن شهر تهران در شرایطی با چرخش محسوس رفتار خریداران و فروشنده ها، کاهش سطح قیمت‌های اعلامی و همچنین افت مشهود تقاضای خرید روبه‌رو شده است که آمار رسمی از تحولات این بازار، در حبس به‌سر می‌برد و منتشر نمی‌شود. در حالی که به نظر می‌رسد تحت‌تاثیر رشد نامتعارف قیمت‌ها از سه‌ماهه آخر سال گذشته تا اردیبهشت ماه، سیاستگذار با هدف جلوگیری از اعلام رسمی افزایش شدید قیمت‌ها، از انتشار آمار مربوط به تحولات بازار مسکن خودداری کرد، ادامه توقف انتشار آمار می‌تواند عارضه‌های بیشتری را برای بازار به‌همراه داشته باشد. عدم‌دسترسی به سطح واقعی قیمت‌های فروش مسکن، در ماه‌های اخیر یکی از مواردی بود که بازار مسکن را به سمت آشفتگی قیمتی پیش برد و رواج قیمت‌گذاری سلیقه‌ای در این بازار را به همراه داشت. از سوی دیگر در غیاب این آمار رسمی، سیاستگذار نیز از وضعیت واقعی بی‌اطلاع ماند و امکان تصمیم‌گیری بموقع برای سیاستگذاری درست را از دست داد.

بیشتر بخوانید: وام مسکن برای خرید یک خانه کفایت نمی‌کند

حال که قیمت‌ها در مسیر کاهش قرار گرفته است نیز ادامه عدم‌انتشار آمار می‌تواند به زیان بازار و تقاضای مصرفی تمام شود. در حالی که روایت رسمی این افت قیمت در شرایطی که عملا معاملات در رکود است و خریداری برای آپارتمان‌های عرضه‌شده وجود ندارد، می‌تواند منجر به ریزش بیشتر قیمت‌ها به نفع تقاضای مصرفی و ایجاد ثبات و آرامش در بازار ملک شود. اما در وضعیتی که آمار و روایت رسمی از این افت قیمت‌ها وجود ندارد، تعداد قابل‌توجهی از خریداران به دلیل بی اطلاعی، متوجه این شرایط نمی‌شوند. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان‌دهنده افزایش مدت زمان رسوب فایل فروش مسکن است. واسطه‌های بازار معاملات مسکن در مناطق پرتقاضای پایتخت می‌گویند؛ هم اکنون مدت زمان رسوب فایل از میانگین یک هفته به یک ماه افزایش یافته و همین موضوع عاملی برای کاهش قیمت‌های اعلامی از سوی فروشنده‌هایی است که پیش‌تر و حتی تا یک ماه قبل نه تنها حاضر به تخفیف نبودند بلکه در برخی موارد به صورت روزانه و هفتگی قیمت پیشنهادی خود را افزایش می‌دادند و نشست‌های فروش را کنسل می‌کردند.

بازار بدون هیجان تا آخر سال

واسطه‌های بازار معاملات مسکن در ارتباط با تحولات قیمتی اخیر در بازار مسکن شهر تهران از عبارت «تجدیدنظر در نرخ فروش» از سوی فروشنده‌ها استفاده می‌کنند. آن‌ها در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: بیش از آنکه بتوان گفت قیمت مسکن کاهش یافته است می‌توان اعلام کرد فروشنده‌ها در نرخ‌های خود تجدیدنظر کرده اند. چون قیمت‌ها در سه ماه گذشته به شدت و به‌طور نامتعارف افزایش یافته بود وعملا هم اکنون که شرایط سایر بازار‌ها تغییر کرده و انتظارات غیر‌واقعی فروشنده‌ها از سطح قیمت‌ها در آینده قابل‌تحقق نیست، برای جلوگیری از حبس سرمایه در املاک بدون مشتری، حاضر به تجدیدنظر و انعطاف در قیمت فروش شده اند. ضمن آنکه بازار تقاضا هم این نرخ‌های غیرواقعی و افزایش شدید بهای پیشنهادی از سوی فروشنده‌ها را عملا پس‌زد و نپذیرفت. همین موضوع منجر به افزایش تعداد فروشنده‌ها در برابر تعداد متقاضیان خرید شد. سرمایه‌گذار‌ها عملا از بازار مسکن خارج شده اند و تعداد محدود باقی‌مانده در بازار نیز به دنبال خرید ملک اکازیون و انتخاب‌شده هستند که به گفته واسطه‌ها تعداد آن‌ها در بازار بسیار محدود و موردی است. آن‌ها همچنین اعلام کردند که تا پایان سال، در صورت ثبات شرایط اقتصادی از جمله ثبات دلار و سکه و سایر بازار‌ها و همچنین سایر پارامتر‌های اقتصادی و غیراقتصادی، اتفاق هیجانی در بازار ملک را شاهد نخواهیم بود.