تاریخ انتشار: ۱۱:۵۵ - ۲۴ اسفند ۱۴۰۲
افزایش ساختمان‌های متروکه در مرکز تهران

تبدیل شدن تهران به شهر دوناتی!

پدیده مخاطره آمیز «زوال مرکز شهر تهران» به مثابه باغی است که باغبان آن به جای درآمدزایی از «فروش میوه درختان» همواره بر «فروش چوب درخت» متمرکز بوده است

تبدیل شدن تهران به شهر دوناتی!

اقتصاد ۲۴- افزایش چشمگیر ساختمان‌های متروک در مناطق ۶ تا ۱۲، تهران را شبیه «دونات» کرده به‌طوری‌که مرکز پایتخت به عارضه «تخلیه جمعیتی» و «شب مردگی» دچار و در عین حال مناطق پیرامونی مملو از جمعیت ساکن و فعالیت‌های شهری و اقتصادی شده است. این شهر دوناتی در استان تهران، محصول سه دهه «بیراهه تامین مالی در شهرداری» است که به جای درآمدزایی برای بودجه شهر از محل عوارض بهره‌برداری از ساختمان‌ها مسیر مخرب «فروش تراکم» انتخاب شد. دونات، نتیجه «هزینه صفر» احتکار فضا در تهران است.

کلان‌شهر تهران با «خرابی تازه» از محل «سال‌ها فروش مجوز تراکم ساختمانی» روبه‌رو شده، به‌طوری که مناطق مرکزی پایتخت به‌ویژه منطقه ۶ و به صورت فراگیر، مناطق ۶ تا ۱۲ در حال حاضر شاهد «حجم قابل‌توجهی ساختمان متروک» و «بنا‌های در حال تخریب به‌واسطه سال‌ها عدم‌بهره برداری» است.

براساس اطلاعات تصویری و داده‌های تحلیلی که حسین ایمانی‌جاجرمی، صاحب‌نظر و جامعه شناس شهری در اختیارمان قرار داده، حاکی است، در یک‌سال اخیر تعداد ساختمان‌های متروکه در مرکز پایتخت به شکل چشمگیری افزایش پیدا کرده است. این ساختمان‌ها از «احتکار فضا» در تهران خبر می‌دهد که باعث شده «پایتخت عملا به دونات استان تهران» تبدیل شود؛ دوناتی شدن کلان‌شهر تهران به این معناست که محله‌های مرکزی در حال «خالی شدن از جمعیت ساکن» و شیوع «پدیده شب مردگی» است که خود، تبعات اقتصادی و اجتماعی خاص برای پایتخت به همراه دارد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، برآیند دو روند «تامین مالی اداره شهر از محل فروش تراکم و اخذ عوارض ساخت و ساز» از یک سو و «افزایش عمر بنای ساختمان‌های مرکز شهر نسبت به سایر مناطق» از سوی دیگر طی سه دهه گذشته، پایتخت را به جایی رسانده که امروز وسط این کلان‌شهر خالی از «جمعیت و سرزندگی شهری» شده است.

در این مدت به دلیل «جذاب شدن ارزش زمین و ساختمان در مناطق بالاشهر و همچنین مناطقی مثل ۴ و ۵» که «فروش مجوز تراکم ساختمانی (افزایش طبقه)» عامل این رشد قیمت بوده است، هم سرمایه‌گذاران ساختمانی و هم متقاضیان خرید مسکن و ساختمان به سمت این مناطق کشیده شدند. در نتیجه، مرکز پایتخت طی این سه دهه به تدریج از سکه افتاد و تبدیل شده به «بافت فرسوده».

پیامد این وضعیت در این سال‌ها باعث شد «خانوار‌های ساکن در مرکز» به محض بهبود توانایی مالی روانه بالاشهر شدند و کم درآمد‌ها مجبور به سکونت.

در کنار این «تخلیه جمعیتی از مرکز فرسوده تهران»، تغییرکاربری ساختمان‌های قدیمی مسکونی به تجاری و اداری، مرکز پایتخت را به «انبار مغازه و فروشگاه ها» تبدیل کرد. در سال‌های اخیر، اما به دلیل «جهش تاریخی قیمت زمین و مسکن» در تهران، مالکان ساختمان‌های قدیمی در مرکز، از تغییرکاربری یا اجاره به صاحبان مغازه برای استفاده در قالب انبار، انصراف دادند و این بنا‌ها امروز به «ساختمان متروکه» تبدیل شده است. چون عایدی بلندمدت ملکی این ساختمان‌ها برای مالکان به قدری است که حاضر به اجاره ساختمان به یک مغازه دار آن هم با توجه به ریسک‌های خاص اجاره داری نیستند.

به این ترتیب مشخص می‌شود، معجون «رشد ارزش ملک به‌واسطه فروش تراکم، فرسودگی تدریجی ساختمان‌های مرکز شهر و جهش قیمت ملک» دست به دست هم دادند تا امروز شاهد این «شهر دوناتی» باشیم.

حسین ایمانی‌جاجرمی، ریشه اصلی را، اما «مدل مالی شهرداری تهران طی این سه دهه» می‌داند. شهرداری به جای آنکه از فعالیت‌های اقتصادی در شهر، عوارض و مالیات شهری و همچنین بهای خدمات شهری دریافت کند، از «ساختمان سازی» به شکل صدور مجوز تراکم، درآمدزایی می‌کند. این مدل معیوب تامین مالی هزینه‌های اداره تهران اگر در مسیر درست قرار می‌گرفت، «احتکار فضا» برای مالک فضا، «هزینه زا» بود، چون در مدل صحیح تامین مالی شهر، شهرداری باید «عوارض سالانه شهری» با قیمت واقعی و براساس ضریبی از آن، از مالکان ساختمان‌ها -براساس نرخ‌های شناور و متناسب با ملک اول، ملک دوم و چندم و همچنین برحسب منطقه محروم یا منطقه بالاشهر- دریافت کند که این فرآیند موجب می‌شود، مالک هر ساختمانی چه قدیمی و چه جدید برای پوشش این عوارض شهری، از آن بنا بهره برداری اقتصادی یا مصرفی کند یا آن را به یک بهره بردار اجاره دهد. در نتیجه این فرآیند است که «مرکز تهران به محل بهره برداری مخصوص ساختمان‌های قدیمی و تاریخی» تبدیل می‌شود و اتفاقا در این حالت، اخذ شارژ شهری از فعالیت‌های اقتصادی به‌واسطه خدماتی که شهرداری برای آن‌ها تامین می‌کند، می‌تواند درآمد پایدار به جای تراکم فروشی برای شهر ایجاد کند.


بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در ایران از ۳۰ سال پیش تا امروز ۱۴۳۴ برابر شد!


این در حالی است که هم اکنون، شارژ شهری در تهران براساس متوسط ۶۰۰۰ تومان در مترمربع است در حالی که عوارض ساخت مترمربعی بالای ۴۰۰‌هزار تومان؛ درست، برعکس.

درباره «دوناتی شدن شهر تهران» و «زوال مرکز پایتخت»، حسین ایمانی‌جاجرمی، تحلیلی برای «دنیای‌اقتصاد» نوشته است که عینا در زیر می‌آید.

زوال مرکز تهران، شهر دوناتی و پیامد‌های آن

این روز‌ها با کمی پیاده‌روی در فضا‌های مرکز شهر تهران، مثلا در خیابان‌های اطراف میدان‌های انقلاب، بهارستان و فردوسی، بیننده با صحنه‌های شگفتی مواجه می‌شود، تعداد زیاد ساختمان‌های رها شده و متروکه در حال تخریب.

بنا‌هایی که با کمی رسیدگی و توجه، قابلیت بهره‌برداری دارند و برخی از آن‌ها حسب زمان ساخت و نوع معماری، صاحب ارزش‌های فرهنگی و تاریخی‌اند. با وجود ارزش اقتصادی-اجتماعی فراوان این بنا‌ها و فضا‌هایی که در آن قرار گرفته‌اند، رها‌شدگی و نقصان تدریجی‌شان از مساله‌ای مهم حکایت می‌کند.

چگونگی شکل‌گیری و علل و پیامد‌های این مساله نیازمند تامل و بررسی است. اگر بپذیریم که بخش قابل‌توجهی از جمعیت معمول جامعه شامل خانواده‌ها به‌ویژه زنان و کودکان در پهنه‌های مرکز شهر حضور چندانی ندارند و واقعیت افزایش ساختمان‌های متروکه می‌توانیم از مساله‌ای به نام «زوال مرکز شهر» نام ببریم.

تخلیه مرکز شهر تهران از زندگی معمولی و از میان رفتن محله‌های قدیمی البته مربوط به سال‌های اخیر نیست. با توسعه تهران به‌ویژه از دهه ۴۰ به این سو و گسترش پدیده حومه‌نشینی، بخش عمده‌ای از زندگی شهری از پهنه مرکز شهر خارج شد و این بخش مهم از شهر را فعالیت‌هایی، چون خرید و فروش، انبار و کارگاه‌های کوچک و گروه‌های آسیب‌دیده به تملک و انحصار خود درآوردند. محلاتی که روزگاری جایگاه سکونت اعیان و اشراف تهران بود همچون عودلاجان ضربه‌های فراوان از این اتفاق خورده و ارزش سکونتی و تاریخی آن‌ها به شدت آسیب دیدند. شکست برنامه‌ریزی‌های توسعه شهری همچون طرح جامع اول تهران (۱۳۴۶) و ناکام ماندن رویای ساخت مرکز شهر مدرنی برای تهران به نام «شهستان» در پیش از انقلاب و خوگرفتن شهرداری‌ها به سیاست خودکفایی مبتنی بر تراکم‌فروشی در پس از انقلاب، عملا کلیت شهر و به‌ویژه مرکز آن را دچار صدمات جدی همچون کاهش شدید کیفیت زندگی و استاندارد‌های شهری کرد. همه این‌ها در حالی است که بسیاری از فضا‌های مرکز شهری با کمی تدبیر و توجه به دانش و تجربه شهرسازی و رویکردهایی، چون شهر انسانی و اداره مشارکتی شهر قابلیت ارزش‌افزایی و بهره‌برداری دارند و تقلیل آن‌ها به مکان‌هایی برای تخریب و ساخت بنا‌های تجاری با حبس و «احتکار فضا» در حکم اتلاف منابع شهری محسوب می‌شود.

متاسفانه دستگاه‌های مرتبط با اداره شهر در سطوح ملی و محلی عادت به کسب درآمد‌های راحت تراکم‌فروشی کرده‌اند و در ائتلافی ناخوشایند با کاسبان مستغلات در حال زدودن ویژگی‌های انسانی، تاریخی و فرهنگی از شهر تهران هستند. بنا‌ها و ساختمان‌ها تنها در مقیاس تخریب و درآمد‌های حاصل از ساخت بنا‌های متراکم محک می‌خورند و از رویکردهایی، چون صنایع فرهنگی خلاق و مناطق نوآوری شهری در سیاست‌های شهری اثری دیده نمی‌شود. رویکرد‌هایی که ضررشان برای شهر کمتر و آورده‌شان برای اقتصاد و زندگی شهری بیشتر است.

اجازه بدهید با تمثیلی وضوح بیشتری به مساله بدهیم. شهر را همچون باغی دارای درختان مثمر بی‌شمار (فضا‌های شهری) فرض می‌کنیم، صاحب این باغ (شهرداری) برای بهره‌برداری از ملک خود می‌تواند با تنوع بخشیدن و بهبود شرایط رشد درختان، از ثمر و محصول آن درآمد خوبی کسب کند، اما باغدار مورد نظر ما راهکاری مخرب را در پیش گرفته و درخت‌فروشی پیشه کرده است.

اگر‌چه در کوتاه‌مدت سود فروش درختان باغ از میوه‌های آن بیشتر است، اما در دراز‌مدت دیگر نه اثری از باغ خواهد بود و نه درختان آن. اکنون ثمرات این سیاست باغ (شهر) فروشی در مرکز تهران خود را به خوبی نشان داده است و از فعالیت، پویایی و سرزندگی شهری معمول در مراکز شهری، اثری چندانی باقی نمانده است. این وضعیت با خالی کردن مرکز شهر از فعالیت و زندگی آن را به شکل شیرینی دونات درآورده است، مدلی از شهر که البته فقط مختص تهران نیست و شهر‌های فراوانی با این مساله مواجه شده‌اند، اما به سرعت و با درک اهمیت مرکز شهر به دنبال سیاست‌های احیا و رونق دوباره این پهنه مهم از شهر رفته‌اند.


بیشتر بخوانید: بررسی زمان انتظار خانه‌دار شدن در کشور‌های منطقه؛ تهران رکورد شکست


بنای سینما متروپل معروف از شاهکار‌های معمار بزرگ ایران وارطان آوانسیان. در حال خاک شدن! با کمی برنامه‌ریزی می‌تواند بدل به یک کارخانه نوآوری و محل استقرار شرکت‌های استارت‌آپی شود

«دوناتی شدن» تهران موجب شده تا با شکل‌گیری و گسترش پدیده شب‌مردگی و تضعیف و از میان رفتن سازوکار‌های نظارت و کنترل اجتماعی، پهنه مرکزی آن بدل به جایی مناسب برای تمرکز آسیب‌های اجتماعی شود. مساله‌ای که به نوبه خود با کاهش امنیت اجتماعی موجب هر چه بیشتر خالی شدن مرکز شهر می‌شود. فضافروشی اگرچه تاکنون درآمد‌های خوبی نصیب مدیریت شهری در تهران و دیگر شهر‌ها کرده است، اما موجب تسریع فرآیند زوال و تخریب شهر و به‌ویژه مرکز آن شده است، آنچه باید مورد توجه قرار گیرد نقش مهم مدیریت شهری در رونق اقتصاد شهری و بازگشت سرمایه و سرزندگی به آن است. جای تاسف بسیار دارد که تدبیر مدیران شهر کسب درآمد از فضا‌فروشی شده، امری که به احتکار فضا و زوال شهر انجامیده است. چنین سیاستی غلط است. شهرداری بنگاه اقتصادی نیست که بخواهد درآمد‌زایی کند و تنها می‌تواند با رعایت صرفه و صلاح شهر، متناسب با فعالیت‌های اقتصادی و طبقات اجتماعی شهروندان، عوارض برای هزینه‌های اداره شهر دریافت کند. در پرتو چنین رویکردی اتفاقا آنچه به نفع شهرداری و مردم شهر است پویایی و گستردگی فعالیت‌هاست. این‌ها همان میوه‌های درختان باغ (شهر) هستند که می‌توان از آن‌ها بهره‌برداری پایدار کرد. آنچه تهران و دیگر شهر‌های ایران به آن نیاز دارند سیاست‌هایی است که شهر را همچون باغ و گلستان فرض کنند، سیاست‌هایی که مدیران را وا می‌دارد با رسیدگی و باغبانی به خاک باغ برکت داده و ثمرات و میوه‌های آن را فزونی بخشند. با تداوم سیاست‌های حاضر دور نخواهد بود که نه از باغ نشانی ماند و نه از میوه‌ها.

منبع: دنیای اقتصاد
ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.

نخستین واکنش سردار حاجی‌زاده به حمله پهپادی سپاه پاسداران به اسراییل

قیمت دلار و یورو امروز یکشنبه ۲۶ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت ماهی امروز + جدول

قیمت سکه و طلا امروز یکشنبه ۲۶ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت خودرو‌های مدیران خودرو امروز

صفحه اول روزنامه‌های سیاسی امروز

قیمت لیر ترکیه امروز در بازار + جزئیات

پیش‌بینی هواشناسی تهران و ایران امروز + جدول

فیلم/ افسر سابق ارتش آمریکا: ایران نشان داد شوخی ندارد!

وضعیت هواشناسی امروز

قیمت دینار عراق امروز در بازار + جزئیات

قیمت پلی استیشن و ایکس باکس امروز + جدول

عکس/ تصویری از فوج پهپادهای ایران بر فراز کربلا

قیمت خودرو‌های سایپا امروز یکشنبه ۲۶ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت خودرو‌های ایران خودرو امروز یکشنبه ۲۶ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

عکس/ واکنش فریبا کوثری به حمله‌ ایران به اسرائیل

اگر جنگی رخ بدهد، پیش بینی‌ها خوب نیستند/ اولین بازار‌های تحت تاثیر جنگ، ارز و طلا هستند

«فلاخن داوود» چیست و چگونه کار می‌کند؟

جزئیات حمله موشکی ایران علیه اسرائیل؛ سه موج حمله چگونه اجرایی شد؟ / در عملیات وعده صادق چند موشک شلیک شد؟

اطلاعیه شماره یک سپاه پاسداران درباره حمله ایران به اسراییل

خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

سلفی جدید منوچهر هادی در یک مراسم خاص

تبرئه مربی متهم به آزار جنسی ۱۹ فوتبالیست زن!

الجزیره: حماس چارچوب پیشنهادی آتش‌بس سه مرحله‌ای را پذیرفت

بیانیه رهبران گروه ۷: ما به فعالیت برای تثبیت اوضاع و جلوگیری از تشدید بیشتر تنش در خاورمیانه ادامه خواهیم داد

اسرائیل: به دنبال تشدید تنش با ایران نیستیم

معاون سابق نخست وزیر اسرائیل: لازم است صبر استراتژیک اتخاذ کنیم

دادستانی تهران علیه روزنامه اعتماد و عباس عبدی اعلام جرم کرد

حمایت رضا رشیدپور از حمله ایران به اسرائیل

حالا اسرائیل توانایی موشک‌های ایران در عبور از گنبد آهنین را دید

سعید لیلاز: ایران در صورت پاسخ نظامی اسرائیل یا آمریکا، نخستین بمب اتمی را آزمایش ‌کند

زلنسکی از پاسخ ایران به اسرائیل عصبانی شد

حمایت حسن روحانی از حمله شب گذشته ایران

اطلاعیه مهم سپاه درباره برخورد با حامیان اسرائیل

پیش‌بینی بورس فردا دوشنبه ۲۷ فروردین ۱۴۰۳

سفیر اسرائیل: روسیه حمله ایران را محکوم کند

آمریکا: در هیچ تهاجمی علیه ایران شرکت نمی‌کنیم

کابینه جنگ اسرائیل تشکیل جلسه داد

پیش بینی قیمت دلار فردا دوشنبه ۲۷ فروردین ۱۴۰۳

بورل: از ایران می‌خواهم که تنش تشدید نشود

به گونه‌ای مناسب به مصاف ایران خواهیم رفت

کاهش ساعات کاری هفته به ۴۰ ساعت؛ پنجشنبه‌ها تعطیل شد

پنج هزار جوان ایرانی با وام ازدواج بانک سینا به خانه بخت رفتند

سامانه مودیان برای همه اجباری شد! بهترین روش ارسال صورتحساب الکترونیکی

امیرعبداللهیان: بامداد یکشنبه در پیامی به کاخ سفید اعلام کردیم عملیات ما محدود و حداقلی است

العربیه: ایران و امریکا از طریق ترکیه تبادل پیام کرده اند

تصمیمات لازم برای واکنش به اقدامات احتمالی اسرائیل اتخاذ شده است

عصبانیت شدید چشمی از دو بازیکن!

دوران صبر راهبردی ایران به پایان رسیده

نشست فوق‌العاده وزاری خارجه کشور‌های اروپایی سه‌شنبه برگزار می‌شود

فیلم/ شعار مرگ بر اسرائیل زائران در حرم امام حسین (ع)

بدنسازی علیرضا بیرانوند با دست شکسته+ عکس

کشتمش، چون شبیه جادوگر‌ها بود!

جدید‌ترین ایده‌های کارآفرینی در منزل برای خانم‌ها

عکس/ همه چیز درباره عملیات حمله ایران به اسرائیل

طالبان: حمله ایران به اسرائیل اقدام دفاعی مشروع بود

نیویورک‌تایمز: اسرائیل گزینه حمله تلافی‌جویانه را کنار گذاشت

روغن موتور مناسب برای پژو ۲۰۶ کدام است؟

اینفوگرافی/ رکوردهای ایران در حمله موشکی به اسرائیل

تورم آرژانتین کاهشی شد

فیلم/وزیر امور خارجه کشورمان: عملیات نظامی ایران محدود بود

فیلم/ شوخی بامزه جواد رضویان با ریش و سبیل مهران غفوریان

افزایش رسمی نرخ مالیات بر ارزش افزوده

استایل جذاب سحر دولتشاهی در پشت صحنه افعی تهران + عکس

قیمت گوشت مرغ پس از حمله ایران به اسرائیل چند؟

میانگین سنی فوت‌شدگان در ایران چقدر است؟

عکس/مناطق مرکزی و غربی کشور همچنان پرواز ممنوع

اقدام جنجالی دو ملی‌پوش علیه پرسپولیس

جدیدترین قیمت گوشت گوسفندی امروز ۲۶ فروردین ۱۴۰۳+ جدول

فیلم/ پرفروش‌ترین گوشی‌های موبایل کدامند؟

فیلم/لحظه شروع عملیات سپاه پاسداران از پایگاه نبی اکرم