همگام با شروع فصل نقل و انتقالات و انتخابات؛ خانه‌به‌دوشان کابوس اجاره‌بها می‌بینند

اقتصاد۲۴-فصل تابستان در آستانه آغاز است. فصلی که برای خانه‌به‌دوشان با نقل و انتقال و جابه‌جایی، پیوند خورده است و تب اجاره‌بها نیز از ابتدایی‌ترین عوارض آن است. با اینکه سقف اجاره‌بها در تهران، ۲۶ درصد تعیین شده اما بررسی قراردادهای ثبت شده در سامانه املاک نشان می‌دهد اجاره‌بها در سطح کشور در ماه اردیبهشت ۴۳ درصد افزایش پیدا کرده و روند افزایشی آن همچنان ادامه دارد. حال آنکه در این آشفته‌بازار مسکن، بستر وعده‌های انتخابات زودهنگام هشتم تیر نیز در حوزه مسکن داغ است. 

نافرمانی اجاره‌بها از نرخ دستوری!

همگام و همراه با هم حرکت می‌کنند‌. طبیعتا وقتی تورم ۴۰ درصد است، افزایش نرخ اجاره‌بها آن‌هم زیر ۳۰ درصد، خوش‌خیالانه اما دور از حقیقت است‌. چنین است که حتی با وجود تعیین سقف افزایش اجاره‌ها توسط شورای مسکن استان تهران، برخی از صاحب‌خانه‌ها آن را نادیده گرفته و اجاره‌ها را به شدت افزایش داده‌اند. مصداق این مدعا، آگهی‌های درج شده در وبسایت‌های مربوطه است؛ افزایش نرخی که در تمام مناطق پایتخت و حومه قابل مشاهده است. مالکان، با توجه به افزایش قیمت‌های زمین و مسکن، به‌سرعت نرخ اجاره‌ها را بیشتر از حد معمول تعیین می‌کنند، و این امر هیچ نهادی قادر به جلوگیری از آن نیست. پیش از این جهش قیمتی، رشد سالانه نرخ اجاره‌ها همواره زیر ۱۳ درصد بود، اما اکنون این رقم به بالای ۴۰ درصد رسیده است که نشان‌دهنده یک بحران اقتصادی و اجتماعی در بازار اجاره است. از طرفی، با توجه به افزایش حقوق و دستمزدها در سال جاری که حداکثر ۳۰ درصد بوده است، این اختلاف بین افزایش نرخ اجاره‌ها و درآمد مستاجران فشار زیادی را بر آنان تحمیل کرده و مجبور شده‌اند به مناطق ارزان‌تر نقل مکان کنند یا از هزینه‌های زندگی خود بکاهند تا فاصله خود را با مشکلات اقتصادی بیشتر نگاه دارند‌.
به این ترتیب، رفته رفته افزایش تعداد واحدهای اجاره‌ای در مناطق دورتر از مرکز شهر، تقاضا را در آن مناطق افزایش داده و باعث افزایش قیمت‌ها در این نواحی شده است، که نشان‌دهنده یک بحران عمیق در بازار مسکن تهران است. بدون اقدامات جدی و مؤثر برای کنترل وضعیت فعلی، بحران مسکن می‌تواند به مشکلات گسترده‌تری برای شهروندان منجر شود. لازم است سیاست‌های حمایتی و تنظیم‌گری دقیق‌تری در بازار مسکن اعمال شود تا تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار و از فشارهای اقتصادی بر مستاجران کاسته شود.

ردپای دولت، موثر یا مخرب؟

«ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها»، احتمالا آخرین میراث ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری فقید ایران بود که آن را در ۲۷ اردیبهشت سال جاری، برای اجرا به دستگاه‌‌‌های مربوطه ابلاغ کرد. با این ابلاغ، دستگاه‌‌‌های مربوطه در دولت باید ظرف مدت تعیین‌شده در قانون نسبت به تدوین و تصویب آیین‌‌‌نامه‌‌‌های اجرایی هر یک از موضوعات و مفاد این قانون برای ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، اقدام کنند. در بخشی از این قانون، به دولت تکلیف شده است با شناسایی شهرها و استان‌‌‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آنها بیش از ۳۰‌درصد است، سقف مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادها تعیین شود. این سقف مجاز برای افزایش اجاره‌‌‌بها بر اساس شرایط و مقتضیات جغرافیایی، بین ۵۰ تا ۱۰۰‌درصد نرخ تورم عمومی تعیین می‌شود. ورودی ناکام که به نظر می‌رسد مانند دیگر وعده‌ها و برنامه‌های دولت سیزدهم در خصوص مسکن، ناکام بماند. گویی دولت‌ها اگر با هر رویکردی وارد بازار مسکن شوند، باز هم نمی‌توانند از تاثیر مستقیم نرخ تورم عمومی و تورم مسکن بر رشد اجاره‌بها، جلوگیری کنند‌. چنین است که طی یک دهه، نرخ اجاره‌بها حدود ۳۰۰ درصد صعود را تجربه کرده است. در این میان مالکان مسکن نیز چون تمام اقشار جامعه در تلاش هستند تا از سرمایه‌های خود محافظت و از نمد این توفان ناتمام تورمی، کلاهی برای خود ببافند. 

منوی مسکنی؛ کاندیداها چه خواهند کرد؟

مساله مسکن و تمام متعلقات و بحران‌های مرتبط با آن آنقدر در کشور جدی‌ است که نامزدهای انتخاباتی نیز حتی در حد وعده‌های بعید، نمی‌توانند نسبت به اهمیت و حساسیت آن، بی‌تفاوت بمانند. مساله‌ای که در کارنامه برخی از کاندیدهای ریاست جمهوری نیز مشهود است. از علیرضا زاکانی که اعلام کرده بود، سالانه ۳۰۰ هزار واحد حمایتی، صرف نظر از ۱ میلیون مسکن سالانه خواهد ساخت، تا محمدباقر قالیباف که در دوره ریاست خود بر مجلس، قانون جهش تولید مسکن و ساخت ۱ میلیون واحد مسکونی را تصویب کرده بود. او اخیرا اعلام کرده که می‌خواهد مدت زمان لازم برای صاحب خانه شدن در ایران را کاهش دهد. او همچنین در نظر دارد با مولدسازی زمین‌های خارج از شهر، شرایط ساخت مسکن انبوه را فراهم کند. حتی سعید جلیلی نیز در دوره‌های قبلی انتخابات ریاست جمهوری، وعده ساخت مسکن داده بود.

بیشتر بخوانید: کف قیمت مسکن در منطقه یک تهران چند است؟

ضمن اینکه مشکل ناتوانی خانوار‌ها از خرید مسکن بر اوضاع بازار زمین به عنوان ریشه تورم ملکی نیز تمرکز جلیلی در حوزه مسکن است. جلیلی پس از تکیه بر مسند ریاست جمهوری، می‌خواهد زمین‌های بیرون شهر‌ها را به میزان ۰.۲‌ درصد کل پهنه ایران به کاربری مسکونی تبدیل کند. وعده‌ای که البته با توجه به خزانه دولت، هم هزینه‌بر است و هم بسیار طولانی‌. 

از کارنامه و گفتگوهای مسعود پزشکیان اما مشخص است که او اساسا با طرح مسکن‌سازی‌های دولتی زاویه دارد؛ حال این طرح می‌خواهد مسکن مهر احمدی‌نژاد باشد و یا ۴ میلیون مسکن رئیسی طی ۴ سال اما اگر پزشکیان را نماینده خط و مشی اصلاحات در نظر بگیریم، فراهم کردن محیط مناسب برای سرمایه‌گذاری ساختمانی و ارائه امکانات برای عرضه مسکن، احتمالا اولویت‌های او خواهند بود. امیرحسین قاضی زاده هاشمی، دیگر نامزد انتخاباتی نیز بر این باور است که با بهینه‌سازی هزینه‌های ساخت و قیمت‌گذاری نهایی، می‌توان قیمت مسکن را تا ۴۰ درصد کاهش داد. با این‌حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از افزایش قیمت مسکن به تورم در هزینه‌های ساخت مرتبط نیست، بلکه به علت تقاضای غیرمصرفی بالا برای خرید مسکن و ناتوانی سازندگان در فروش پایدار مربوط می‌شود. 

نیم‌نگاهی به برنامه‌های مربوط به مسکن که توسط کاندیداهای انتخابات مطرح می‌شود نشان می‌دهد که ظاهرا این نامزدها، به جز تکرار فرمول‌های ناکام دولت‌های پیشین، ایده تازه‌ای ندارند.  
افزایش هزینه‌های ساخت و نگهداری مسکن، هزینه‌های انرژی، مواد اولیه و نیروی کار باعث افزایش هزینه‌های مالکان ملک و  افزایش اجاره‌ها منجر شده است. عدم وجود سیاست‌های مؤثر کنترل قیمت‌ها و تنظیم‌کننده‌های بازاری برای بازار اجاره، باعث افزایش نجومی قیمت‌های اجاره شده است. عدم تنظیم مناسب بازار توسط نهادهای مربوطه، به مالکان ملک اجازه می‌دهد تا قیمت‌ها را به طور خودسرانه تنظیم کنند. در این شرایط که خانه‌به‌دوشان در فصل نقل و انتقال، کابوس اجاره‌بها می‌بینند و مردم عادی دیگر امیدی به خرید یک آلونک برای خود ندارند، شعارهای دهان‌پرکن، دیگر نمی‌تواند امیدسازی کند‌.