سمت و سوی قیمت‌ها در بازار مسکن

اقتصاد۲۴ - برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند، اینکه بازار‌های موازی مسکن حبابشان خالی شود انتظارات تورمی را در بخش مسکن کاهش می‌دهد و تاثیرش در آینده به شکل کاهش معاملات سفته بازانه بروز خواهد یافت. کسانی که نظم بازار مسکن را با رفتار‌های سوداگرانه به هم می‌ریزند در حال خروج از بازار هستند. در این شرایط می‌توان امیدوار بود بازار مسکن از یک ثبات اقتصادی تبعیت کند که برای اقتصاد کشور مفید خواهد بود.

معمولا تاثیر متغیر‌ها بر بازار مسکن مقداری زمان بر است و همین ویژگی دیرپذیری این حوزه باعث شده تا تبعیت آن از شرایط اقتصاد، واقعی‌تر از دیگر بازار‌ها باشد. ماه گذشته در بازار‌های موازی مسکن کاهش قیمت داشتیم، ولی در حوزه مسکن چندان نمود نداشت. حتی افزایش قیمت در بعضی مناطق مشهود بود؛ زیرا بخش مسکن از ساخت و ساز و تاثیر و شرایط حاکم بر اقتصاد کشور در حوزه تولید مسکن تبعیت می‌کند.

علت اصلی رفتار‌های سوداگرانه در بازار مسکن

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه تفکیک تقاضای مصرفی از تقاضا سرمایه‌ای در بازار مسکن باید با دقت فراوانی انجام شود، اظهار داشت: با توجه به اینکه رشد قیمت مسکن با کاهش روبرو بوده، طبیعتا تقاضا برای خرید مسکن کاهش می‌باید و به تبع آن می‌توان گفت، دلالان تا حدودی از بازار مسکن خارج شده اند، اما این موضوع نیز می‌تواند به سازندگان مسکن این سیگنال را ارسال کند که بازدهی انتظاری در بخش مسکن کاهش یافته و این موضوع میزان ساخت و ساز‌ها را کاهش خواهد داد.

وی افزود: این مسئله دوباره می‌تواند فشار تقاضا را بیشتر کند، با توجه به اینکه عرضه بسیار کم می‌شود و همین موضوع باعث می‌شود، قیمت‌ها مجددا با افزایش روبرو شود، از دیگر سو این خروج دلالان در کوتاه مدت رخ خواهد داد و بعد از آن دوباره این مسئله تکرار می‌شود، یعنی دلالان با عوض شدن شرایط بازخواهند گشت، از سوی دیگر کسانی که در بازار‌های سرمایه‌ای حضور پیدا می‌کنند، شرایط بازار‌های مختلف را با یکدیگر مقایسه کرده و دست به انتخاب می‌زنند.

بیشتر بخوانید: قیمت اوراق مسکن کاهش یافت

سلطان محمدی با تاکید بر اینکه اتخاذ برخی از سیاست‌های باعث شده که بازار‌هایی از جمله مسکن این چنین جلونگاه دلالان شود، اظهار داشت: پایین بودن نرخ بهره بانکی یکی از دلایلی است که باعث شده هیچکس پول خود را در بانک نگه ندارد، زیرا که ما اکنون با پدیده‌ای به نام نرخ بهره منفی روبرو هستیم، در حالی که اگر الان تورم را ۳۵ درصد در نظر بگیریم، نرخ سود سپرده بانکی حداکثر ۲۰ درصد است، به بیان دیگر اگر کسی پول خود را در بانک بگذارد، ۱۵ درصد از ارزش پول او طی یک سال کاسته می‌شود.

این استاد دانشگاه اضافه کرد: معلوم است که در چنین وضعیتی پول به گردش در خواهد آمد و به التهاب در بازار‌های مختلف دامن می‌زند، این در حالی است که در اقتصاد آمریکا نیز به اندازه یک سوم کل تاریخ این کشور در یک سال گذشته دلار چاپ شده، اما به دلیل سیاست‌های که این کشور در نظر گرفته، تورم در آمریکا زیاد نشده، اما در ایران متاسفانه با سیاست گذاری‌های غلطی که انجام شده چنین وضعیتی امروز به وجود آمده است.

وی ادامه داد: دولت خود طی این چند ماه گذشته سیاست افزایش نرخ اوراق بدهی را در پیش گرفت، به طوری که این نرخ از ۱۷ درصد به ۲۰ درصد افزایش یافت، این در حالی است که حالت ایده‌آل این است که نرخ سود حول و حوش نرخ تورم باشد، اما به دلیل اینکه دولت مبادرت به این کار نمی‌کند، شاهد هستیم که سرعت گردش پول در جامعه زیاد است و همین عامل نیز باعث می‌شود که با رشد نقدینکی و تورم قیمت مسکن نیز با افزایش روبرو شود.

رشد ۶ برابری قیمت مسکن طی سه سال

مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه مسکن طی سه سال گذشته با رشد کم سابقه‌ای روبرو بوده است، گفت: مسکن در این سه سال بیش از ۶ برابر شده، به طوریکه در برخی از ماه‌ها افزایش قیمت به ده درصد نیز رسیده، در چنین شرایطی معلوم است که توان مصرف کننده نمی‌تواند جوابگوی خرید در این بازار باشد.

وی افزود: با توجه به رکودی که در بازار مسکن ایجاد شده، دلالان نیز فعالیت خود را در این بازار کم کرده اند، زیرا که به واقع مسکن کشش بیشتر قیمتی را ندارد و اگر در متغیر‌های خرد و کلان اقتصاد را نیز جستجو کنید، تنها به دلیل کاهش ارزش ریال یا همان پول ملی بود که در این سه سال مسکن با افزایش بیش از حدی روبرو شده، حال که دیگر در شرایط حاضر پول ملی ارزشش کاسته نشده، مسکن نیز افزایشی را تجربه نکرده است.

روانشادنیا اظهار داشت: بنابراین می‌توان گفت، با توجه به تعدیل انتظارات تورمی، قیمت مسکن با نوسانات جزیی همراه باشد و در همین قیمت‌های فعلی نیز از ثبات برخوردار شود، اما از طرف دیگر به نظر می‌رسد سطح تقاضا نیز به کمترین میزان خود برسد و خرید و فروش‌های معدودی را در بازار مسکن شاهد باشیم.

این استاد دانشگاه اضافه کرد: همیشه یکی از مشکلاتی که در بخش مسکن وجود داشته، موضوع نرخ منفی سرمایه گذاری در این بخش بوده که در چند سال گذشته این متغیر منفی بوده است، از سوی دیگر در حالی که ما سالیانه به طور متوسط به ساخت یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم، اما تنها ۴۰۰ هزار واحد ساخته می‌شود، بنابراین در چنین شرایطی عرضه و تقاضا با هم برابر نیست و به تبع آن نیز قیمت‌ها با افزایش روبرو می‌شود.