راه حل مشکل اجاره نشینی چیست؟/ پیشنهاد تاسیس سازمانی برای اجاره‌داری در کشور

ژوبین صفاری، اقتصاد۲۴ - «اجاره یک واحد ۸ متری بالای یک پشت بام ماهانه ۷۰۰ هزار تومان است». «درخواست دو خانوار برای اجاره یک واحد مسکونی رو به افزایش است». «با مبلغ اجاره سال گذشته در شهر تهران، امسال می‌توان در شهر‌های اقماری تهران خانه اجاره کرد» و ... ؛ این‌ها خبر‌ها و واقعیت‌های امروز بازار رهن و اجاره آن هم در روز‌های سخت اقتصادی است، روزهایی که مردم باید با حقوق اندک خود به فکر سرپناه و یا همان حق طبیعی و ابتدایی خود باشند. 

 

تردیدی نیست که بازار از هم‌گسیخته رهن و اجاره، تابعی از افزایش قیمت مسکن، افزایش نرخ تورم در نتیجه نقدینگی بالا و نبود تولید در شرایط تحریم است، دومینویی که حالا گریبان معیشت همه مردم را گرفته است و دولت برای حل این مشکل دو بسته حمایتی طراحی کرده است، بسته‌هایی که گاه به صورت موقت و مُسکن عمل می‌کند، اما هیچ گاه ریشه مشکل را برطرف نمی‌کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه پیش از این جزئیات جدیدی از بسته حمایتی دولت را تشریح کرده و گفته بود: «پرداخت ودیعه اجاره‌بها به مستأجران واجد شرایط راهکار کوتاه‌مدت دولت برای ساماندهی بازار است. در پرداخت ودیعه اجاره تلاش می‌شود تا خانوار‌های اجاره‌نشین کم‌درآمد و ساکن در واحد‌های مسکونی کوچک‌متراژ و پایین‌تر از الگوی مصرفی، ودیعه اجاره از سوی دولت دریافت کنند.

---

اصلانی با تأکید بر اینکه راهکار‌های میان‌مدت دولت مانند طرح ملی مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان راهکار‌های میان‌مدت است، افزوده بود: در خصوص تاثیراتی که راهکار‌های میان‌مدت و بلندمدت بر بازار مسکن می‌گذارد باید با زمانبندی و فاصله زمانی منتظر حصول نتیجه بود.

 

به نظر می‌رسد دولت در نظر دارد تا با اخذ مالیات از خانه‌های خالی به عنوان راهکار میان مدت و پرداخت تسهیلات به مالک و مستاجر در کوتاه مدت این بازار را کنترل کند، اما آیا می‌توان به این طرح‌ها امیدوار بود؟

سید محمود فاطمی عقدا، کارشناس مسکن و رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفتگو با اقتصاد ۲۴ می‌گوید: متاسفانه وضعیت اجاره بها در شرایط فعلی، برخی از مردم را از شهر‌ها به حاشیه شهر و یا از حاشیه به مناطق دورتر و یا حتی روستا‌ها کشانده است و این یکی از پیامد‌های تلخ اجاره داری در سال جاری است.

وی طرح‌هایی مانند پرداخت ودیعه مسکن به کم درآمد‌ها و برای مالکین تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی را در کوتاه مدت موثر دانسته و می‌افزاید: این راه حل ها، اما به صورت کلان، راهگشا نیست. مشکل بازار اجاره هر ساله وجود دارد و با فرارسیدن خردادماه تازه دولت به فکر اقدام برای حل مشکل می‌افتد. در واقع زمانی به صرافت ارائه راهکار می‌افتد که بازار در آن بخش کار خود را کرده و عملاً گرانی، افزایش قیمت، نابسامانی و بلاتکلیفی مردم در بازار رهن و اجاره شروع شده است. در این شرایط حل بحران کار دشواری است، در حالی که دولت باید از یک سال قبل برای خرداد سال آینده تمهیداتی را بیندیشد.

فاطمی عقدا با بیان اینکه آمار‌ها نشان می‌دهد که مشکلات بازار اجاره قدمتی چند دهه‌ای دارد، اظهار می‌کند: به راحتی با تجزیه و تحلیل آمار‌ها می‌توان روند تغییرات را بررسی و آینده آن را پیش بینی کرد. متاسفانه دولت در این بخش تنها زمانی که اتفاق رخ می‌دهد به دنبال راهکار می‌گردد.

 

رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی همچنین با ارائه یک پیشنهاد جدید می‌گوید: برای حل این مشکل به صورت ریشه‌ای کشور نیازمند ایجاد یک نظام و سازمان اجاره داری است که این سازمان و نظام با اقتدار بتواند تعیین کننده وضعیت اجاره در کشور باشد. همچنین نوسانات و تغییرات قیمت باید ذیل این سازمان رقم بخورد.

فاطمی عقدا تصریح می‌کند: همان گونه که انجمن انبوه سازان در کشور فعالیت می‌کند باید یک سازمان مستقل با محوریت اجاره داران شکل بگیرد و بتوانند هزاران واحد مسکونی اجاره‌ای را مدیریت کنند. در نتیجه این اقدام حتی مستاجران خرد با اعمال سیاست‌های این سازمان ناچاراً به آن می‌پیوندند و در خارج از این حوزه کار برایشان سخت خواهد شد.

وی در پاسخ به این سوال که اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند بازار اجاره را به تعادل برساند یا خیر می‌گوید: اجرای این طرح در شرایطی می‌تواند حتی به افزایش قیمت در بازار اجاره نیز منجر شود، چون مالک ممکن است هزینه آن را از مستاجر اخذ کند.

فاطمی عقدا هدف از این قانون را وادار کردن افرادی که مسکن را به هر دلیلی تولید می‌کنند و یا می‌خرند و آن را با احتکار به چرخه بهره برداری نمی‌برند، می‌داند و می‌گوید: دولت از این ناحیه دو ضرر می‌کند؛ نخست آنکه نیاز انباشته مسکن‌اش علیرغم وجود تعدادی واحد مسکونی بر دوشش سنگینی می‌کند، یعنی اگر ۲ میلیون واحد مسکونی داریم که وارد چرخه عرضه نمی‌شوند مشکلی است که بر دوش دولت سنگینی می‌کند.

 

وی می‌افزاید: در وهله دوم استفاده نشدن از این واحد‌ها باعث می‌شود تا بلا استفاده بودن آن، عایدی‌هایی مانند مالیات و سایر درآمد‌ها مانند آب بها، مخابرات، گاز و... را از دولت سلب کند.

رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی می‌افزاید: قانون مالیات، برای عرضه بیشتر وضع شده است، اما نحوه اجرا، میزان دریافتی و... آن مهم است. اگر این قانون بد اجرا شود ممکن است اثربخشی خود را از دست دهد و بار آن بر دوش مردم بیفتد.

فاطمی عقدا یادآور می‌شود: از سوی دیگر باید دید چند درصد از این واحد‌ها قابلیت برطرف کردن فشار از دوش مردم و دولت را دارد. برخی از این واحدها، خانه‌های لاکچری و یا ویلا‌های اطراف شهر‌ها هستند، بخشی از این خانه ها، در روستا‌ها هستند؛ بنابراین این خانه‌ها اثری در طرف عرضه ندارد. باید دید چند درصد از این واحد‌های خالی قابلیت فروش و عرضه را دارند، بنابراین یکی از ابهامات این طرح نظام اطلاعاتی درباره واحد‌های مسکونی خالی است.