روش جدید معامله ویلا در شمال کشور

اقتصاد۲۴ - در مقایسه با روند سال‌های گذشته می‌توان مدعی شد که بازار خرید و فروش انواع ویلا به ویژه در شرق مازندران همچنان رونق دارد و خریداران بدون توجه به شرایط قرمز و بحرانی کرونا درشهر‌های مختلف این استان، همچنان برای خرید در مازندران حضور می‌یابند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، سال گذشته در همین زمان می‌توانستید با حداقل ۲۵۰ تا ۲۸۰ میلیون تومان نسبت به خرید ویلا‌هایی با حداقل متراژ ۲۰۰ متر مربع زمین اقدام کنید در حالی که به گفته برخی از کارکنان بنگاه‌های معاملات املاک اکنون حداقل مبلغ مورد نیاز برای خرید ویلا‌هایی با متراژ کمتر از ۲۰۰متر مربع ۵۵۰ میلیون تومان است که شامل ویلا‌هایی با متراژ کمتر از۲۰۰ متر زمین و ۷۰متر بنا می‌شود. هرچند قیمت برخی از این متراژ پایین‌ها در برخی محدوده‌ها به ویژه در شهر‌های غرب استان از یک میلیارد تومان هم فراتر می‌رود.

در ماه‌های گذشته و با نوسانات فراوان نرخ ارز و قیمت سکه و طلا و همچننین تاثیر شیوع کرونا بر اقتصاد و ریزش‌های مکرر بورس، بسیاری از مردم تصمیم به سرمایه‌گذاری در شمال کشور گرفتند که این مساله سبب افزایش چشمگیر قیمت زمین و ملک در این پهنه از کشور شده است.

البته بازار رهن و اجاره نیز وضعیت بهتری ندارد و سبب شده تا بسیاری از جوانان محلی و بومی برای اجاره مسکن با مشکلات فراوان مواجه شوند.

بیشتر بخوانید: علت گرانی مسکن در بحران کرونا

در آشفته بازار قیمت ویلاها، زمین و ملک در مازندران، نکته قابل توجه؛ چگونگی انجام معاملات است که برخلاف پایتخت روندی کاملا متفاوت را طی می‌کند.

نگاهی به گروه‌های مجازی که معمولا سازندگان و بومی نشینان اعضای آن را تشکیل می‌دند، نشان می‌دهد که اصطلاحی بین این افراد رد و بدل می‌شود که جالب توجه است؛ در آگهی‌ها از اصلاح مثلا «۵۰۰میلیون یا ... دستم را بگیرد» استفاده می‌شود که با این اصطلاح دست دلالان و بنگاه‌داران برای فروش ویلا‌ها و املاک بازگذاشته می‌شود.

در توضیح این مورد باید گفت وقتی مالک برای فروش ملک خود اقدام و قیمت مورد نظر خود را اعلام می‌کند در واقع کار وی به عنوان فروشنده تمام می‌شود و از این مرحله به بعد کار بنگاه‌داران، مشاوران املاک و دلالان آغاز می‌شود.

فعالان این بخش، ملک را در کانال‌ها و گروه‌های فراوان آگهی کرده و فایل مورد نظر را به همکاران خود در سایر بنگاه‌ها نیز معرفی می‌کنند و بر قیمتی که فرد به عنوان مالک تعیین کرده، مبالغی از ۲۰ تا ۷۰-۸۰ میلیون تومان می‌افزایند و با مشتریان وارد مذاکره می‌شوند.

معمولا در مرحله نخست با مالک قرار گذاشته می‌شود طبق قرار قبلی همان مبلغ مورد توافق به او پرداخت شود در حالی که قیمت ملک را بالاتر از ارزش واقعی آن اعلام کرده و در نهایت از پورسانت خود اقدام به دادن تخفیف‌های جزِیی به مشتری می‌کنند.

مشتریان از همه جا بی‌خبر، شادمان می‌شوند که ویلای خود را با حداقل قیمت نسبت به سایر املاک منطقه خریداری کرده‌اند در حالی‌که حداقل ۲۰تا ۵۰ میلیون تومان بیشتر از قیمت واقعی ملک پرداخته و به اصطلاح برسرشان کلاه رفته است.

همان طور که گفته شد ویلا‌ها و زمین‌های شهر‌های شرق مازندران قیمت‌های نسبت به غرب این استان دارند که همین مساله سبب شده تا تعداد سرمایه‌گذار بیشتری به سمت برود.

یکی از این محدوده‌ها تقریبا پرطرفدار روستا‌های جاده آمل- چمستان- نور هستند.

فقط ۶ و یا ۸دهم درصد کمیسیون بپردازید

حسین عبادی، نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک آمل درباره کارمزد‌های نامتعارف اخذ شده در معاملات املاک به ویژه در محدوده آمل- چمستان گفت: در منطقه آمل به چمستان تا حدود ۹کیلومتر جزو حوزه استحفاظی آمل محسوب می‌شود و بقیه مسیر مربوط به شهرستان نور و چمستان می‌شود. بیشتر این موارد در شهرستان نور و یا شهر چمستان اتفاق می‌افتد.

وی تاکید کرد: به اعضای زیرپوشش این اتحادیه بار‌ها و بار‌ها گفته‌ایم و ابلاغ کرده‌ایم و آنچه مصوبه کمیسیون نظارت در مورد نرخنامه است، اعضا مکلف به رعایت این موارد هستند.

وی درباره نرخ تعیین شده از سوی کمیسیون توضیح داد: مصوبه کمیسیون در مورد نرخنامه برای هر شهری متفاوت است با این حال برای آمل تا مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان ۸دهم درصد و ۴۰۰ میلیون به بالا ۶دهم درصد تعیین شده که به این مبلغ ۹درصد مالیات بر ارزش افزوده به اصل مبلغ کمیسیون اضافه می‌شود. خارج از این موارد اگر بین طرفین (خریدار، فروشنده با مدیر بنگاه) توافقی حاصل شود شاید در قالب عقدی است که بین خود بسته‌اند، اما مصوبه کمیسیون باید رعایت شود.

بی توجهی بنگاه‌داران و شهروندان به کد رهگیری

نکته دیگری که در روند معاملات شهر‌های شمالی رخ نمایی می‌کند که همان عدم صدور کد رهگیری است، این مساله تقریبا به ضرر خریداران املاک و زمین‌هاست.

علاوه بر آن باید گفت هنگامی که معاملات به صورت رسمی ثبت و برای آن‌ها کد رهگیری صادر نشود در نهایت از مالیات واقعی هم خبری نخواهد بود.

این روند به نفع بنگاه‌داران شمالی و دلالان است، زیرا علاوه بر پورسانت‌های چند ده میلیونی، هیچ‌گونه مالیاتی نیز نمی‌پردازند در حالی‌که در معاملات پایتخت و سایر شهر‌ها سیر قانونی معاملات تقریبا طی شده و میزان مالیات قانونی بر اساس درآمد افراد اخذ می‌شود.

توجیه بنگاه‌داران این است که چرا می‌خواهید خرج اضافه کنید و می‌توانید بدون کد رهگیری به دفتر اسناد مراجعه کرده و معامله را به صورت قانونی ثبت کنید.

در حالی که این اقدام آن‌ها از نظر قانونی تخلف محسوب می‌شود هرچند این تخلف در جایی معنا می‌یابد که بنگاه‌های املاک دارای جواز رسمی و قانونی باشند، اما گشت و گذار نه چندان دقیق در شهر‌های شمالی نشان می‌دهد بیشتر این بنگاه‌های املاک فاقد مجوز‌های قانونی بوده و در کوتاه‌ترین زمان ممکن مانند قارچ سربرآورده‌اند.

فعالیت در قالب بنگاه‌های املاک آنچنان در شهر‌های مازندران سود و رونق دارد که برخی از بومی‌های شاغل در واحد‌های تولیدی به دلیل مشکلات اقتصادی از محل کار خود استعفا داده و علاوه بر ساخت و ساز در زمین‌های پدری، شخصا نسبت به فروش آن‌ها اقدام می‌کنند و به حتم این پول بادآورده به مذاق آن‌ها بیشتر خوش آمده که پس از مدتی با اجاره یک مغازه کوچک نسبت به تاسیس بنگاه املاک اقدام می‌کنند.

نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک آمل درباره عدم صدور کد رهگیری در بنگاه‌های معاملات املاک بیان کرد: بار‌ها به اعضای زیرپوشش اتحادیه و مشاوران املاک خود اعلام کرده‌ایم که از لحاظ قانونی مکلف هستند برای معاملات کد رهگیری صادر کنند، اما شهروندان ما در قبال مشاوران املاک دارای حق و حقوقی هستند و باید مطالبه کنند تا در معاملات کد رهگیری برای آن‌ها صادر شود.

شهروندان دقت کنند اگر قراردادی منعقد شده از مدیر بنگاه درخواست صدور این کد را کنند، اما مرسوم است که شهروندان کد رهگیری نمی‌خواهند و مطالبه نمی‌کنند ممکن است کد رهگیری صادر نشود، اما از نظر قانونی مشاوران املاک مکلف هستند که کد رهگیری را صادر کنند.

عبادی درباره فعالیت واحد‌های مشاوران املاک غیرمجاز اظهار کرد: مشکلات اقتصادی سبب شده تا واحد‌های صنفی غیرمجاز در صنف ما نیز هر روز در حال گسترش باشند، اما همکاران بنده در حال رصد مستمر فعالیت واحد‌های صنفی هستند و گزارش فعالیت‌ها به پلیس اماکن و اتاق اصناف ارایه می‌شود. ما در حال بازبینی هستیم، اما آماری از تعداد دقیق این واحد‌های صنفی در اختیار ندارم.

وی اضافه کرد: بازرسان و همکاران ما به واحد‌های صنفی مراجعه می‌کنند و این واحد‌ها مکلف هستند در صورت داشتن پروانه کسب، آن را در معرض دید مشتری قرار دهند.

دوستان ما مراجعه کرده و اگر واحد صنفی فاقد پروانه کسب باشد، اخطار‌های لازم داده می‌شود تا مراحل قانونی طی شود.

احتمال افزایش قیمت‌ها در شمال کشور

وی درباره وضعیت معاملات در این شهرستان نسبت به مدت مشابه سال قبل گفت: آمل یکی از دروازه‌های مهم استان مازندران محسوب می‌شود بنابراین می‌توان گفت که پذیرای تعداد زیادی گردشگر و سرمایه‌گذار است در ماه‌های گذشته قیمت‌ها در کل کشور افزایش یافت که این قیمت‌ها کاذب بوده است، اما با توجه به افزایش قیمت مصالح و ... بر قیمت املاک نیز موثر بوده است که با توجه به این شرایط باید گفت نسبت به مدت مشابه سال گذشته شاهد افزایش ۶۰تا۷۰درصدی قیمت در بخش املاک بوده‌ایم.

وی بیان کرد: از نظر تعداد معاملات با توجه به افزایش قیمت‌ها باید گفت شاهد کاهش حجم معاملات بودیم.

وی درباره این مساله که از اواخر بهار تا پایان تابستان ۹۹ تعداد فراوانی از مسافران و خریداران از نقاط مختلف کشور به ویژه تهران برای خرید ویلا و ملک وارد مازندران شدند، گفت: در حوزه مسکن و ملک شهروندان و مشتریان در وضعیت اقتصادی نظیر اکنون، سعی می‌کنند به سمت خرید ملک و زمین تمایل می‌یابند. به هرحال شمال کشور هم دارای شرایط خاصی است که بهترین مکان برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

وی تاکید کرد: با توجه به موقعیت شهرستان آمل و دسترسی آسان‌تر شهروندان تهرانی به این شهر، سرمایه‌گذاری بهتر و بیشتری در این شهرستان صورت می‌گیرد.

نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک آمل اظهار کرد: اگر وضعیت فعلی اقتصادی ادامه‌دار باشد، می‌توان پیش بینی کرد که در ماه‌های آینده، قیمت‌ها افزایش یابد و در نتیجه خرید و فروش‌ها نیز ادامه‌دار باشد.

به نظر می‌رسد اگر اقدام اساسی برای رونق اقتصادی و تقویت تولید صورت نگیرد در ماه‌های آینده بیش از پیش شاهد هجوم مردم برای خرید ویلا و زمین به منظور حفظ سرمایه‌های اندک و کلان خود درشمال کشور خواهیم بود.