بازدهی بخش مسکن در سال آینده مثبت می‌شود؟

 
اقتصاد۲۴- علی صادقین ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ در یک همایش اظهار کرد: دولت نشان داده تمایل زیادی برای قیمت‌گذاری دستوری دارد که این می تواند نگاه سرمایه گذار را برای سرمایه گذاری تغییر دهد. فعلا نگاهها به حمله روسیه به اوکراین دوخته شده است. قیمت میلگرد ما به آنجا برمی گردد، ۹ درصد آلومینیوم جهان به آنجا مربوط است. فعلا نگاهها به سمت توافق هسته ای است. به محض اینکه اخبار منفی از وین مخابره شده تمایل برای سرمایه گذاری و پیش خرید افزایش یافته است.

صادقین با اشاره به بازارهای موازی بخش مسکن گفت: بخش کشاورزی امسال منفی بود و سرمایه گذاری در این بخش توصیه نمی شود. بازدهی آن زیر ۱۵ درصد است. در حوزه نفت و گاز برآوردها بر بالاترین بازدهی و حجم پول را خواهیم داشت. بخش صنعت سال مثبتی را پیش رو دارد. در بخش مسکن امسال رکود بود و رشد اقتصادی منفی ۱۶ درصد بود. شاید طرح نهضت ملی مسکن بتواند تا حدودی بخش مسکن را ریکاوری کند. اوضاع حوزه خدمات خوب است و به نظر من بالاترین بازدهی را در اقتصاد ایران در سال ۱۴۰۱ با وقوع توافق هسته ای و بدون توافق هسته ای خواهد داشت. بنابراین بخش خدمات، صنعت و ساختمان در سال آینده اوضاع بهتری را داشته باشند.

این کارشناس بازار مسکن، موکول شدن سرمایه گذاری به آینده را ناشی از انتظارات تورمی دانست و افزود: اگر توافق هسته ای نشود به مراتب اوضاع بدتری از سه سال گذشته خواهیم داشت. هرچقدر دلار بالا برود، دارایی هایی مثل طلا، ارز، مسکن و خودرو با رشد قیمت مواجه می شوند.

سال آینده عرضه بالای اوراق ادامه دارد

وی در همایش چشم انداز اقتصادی سال ۱۴۰۱ در حوزه مسکن و بازارهای موازی تاکید کرد: سال آینده نیز مثل امسال، دولت فروش اوراق بالایی را خواهد داشت. بخش ساختمان شاهد هزینه‌های عمرانی خوبی است. سال آینده دولت ۲۰۰ هزار میلیارد تومان مستقیما برای بخش مسکن اختصاص داده که هیچ بخشی اینقدر رشد نداشته است.

بیشتربخوانید:هشدار به خریداران مسکن در تهران

بنابراین اوضاع حوزه مسکن از منظر عرضه و تولید نسبت به گدشته بهتر خواهد بود. همچنان در حوزه خانه های با متراژ بالا با توجه به قدرت خرید ایرانیها که بیش از ۴۷ درصد افت داشت، تقاضا برای واحدهای کوچک خواهد بود و رشد تقاضا هم متناسب با همان متراژ شکل خواهد گرفت.

تورم کاهش نمی یابد، بلکه رشد عمودی آن افقی می‌شود

صادقین ادامه داد: چه برجام بشود یا نشود کارخانه پول‌سازی بانک مرکزی ادامه خواهد یافت. حتی اگر دارایی‌های بلوکه شده که میزان آن حدود ۱۰۰ میلیارد دلار است به اقتصاد ایران بیاید در جامعه پمپاژ خواهد شد. تورم قرار نیست کاهش پیدا کند، فقط نرخ رشد عمودی آن مقداری افقی خواهد شد. با اینکه صادرات نفت از ۴۰۰ هزار بشکه به یک میلیون و ۱۰۰ هزار بشکه رسیده، همچنان نقدینگی و پایه پولی بالا است و در بهمن ماه ۱۴۰۰ به ۴۲.۵ درصد رسیده است.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: اگر توافق شود تورم بین ۳۲ تا ۳۸ درصد خواهد شد. اگر توافق نشود ولی پرونده ما به شورای امنیت نرود تورم ۴۸ درصد می‌شود. اگر توافق نشود حداقل ۵۵ درصد تورم خواهیم داشت. فقط یک راه دارد که تورم زیر ۳۰ درصد بشود. دولت رییسی نرخهای بهره را به بالای ۲۸ درصد برساند.

صادقین با بیان اینکه دولت ۳۰۱ هزار میلیارد تومان کسری بودجه دارد گفت: درآمدهای دولت ۵۷ درصد رشد کرده درآمدهای مالیاتی ۲.۵ برابر شده است. ساده بگویم سال آینده با رشد مالیاتهای عجیب وغریب مواجهیم. سال آینده دولت بودجه عمرانی را ۴۳ درصد رشد داده، اوضاع بخش ماشین‌آلات و تجهیزات خوب نیست و چیزی که رشد می‌کند بخش ساختمان است.

وی با اشاره به متغیرهای اثرگذار بر پیش‌بینی بخشهای اقتصادی و کسب و کارها اظهار کرد: روند تولید و رشد اقصادی در بخشهای مختلف، رشد نقدینگی و تورم، نرخ بهره و فروش اوراق، کسری بودجه و نحوه تامین آن، نحوه قیمت گذاری در بازارها، لایحه بودجه ۱۴۰۱ و سیاستهای اقتصاد بین‌الملل و روند قیمت کامودیتی‌ها و از همه مهمتر توافق یا عدم توافق هسته‌ای از جمله این متغیرها هستند.

اهمیت تحقیقات بازاریابی قبل از اجرای پروژه‌ها

همچنین داوود بیدار ـ کارشناس بازار مسکن ـ در این همایش اظهار کرد: قبل از ساخت و ساز باید تحقیقات بازاریابی انجام شود و ویژگی‌های واحدها بر اساس نیاز منطقه تعریف شود. ممکن است در یک مقطع نیاز بازار یک منطقه به واحدهای بزرگ متراژ باشد و در مقطع دیگر، کوچک متراژ. بعضا هزینه‌های سنگین خرج پروژه‌ها می‌شود ولی چون از قبل، تحقیقات بازاریابی انجام نشده در فروش به مشکل برمی‌خورد.

وی افزود: در جامعه امروز، نیاز مشتری دائم تغییر می‌کند. به همین دلیل تحقیقات بازاریابی در شرکتهایی مثل گوگل، فوری و آنی است. در این فرآیند باید نیاز مشتری را خوب بشناسیم و کالایی متناسب با آن نیاز طراحی کنیم. این روند پنج مرحله دارد که شامل تعریف مساله، توسعه رویکرد، طراحی و تحقیق، جمع‌آوری داده‌ها و تجزیه و تحلیل است.

بیدار درباره پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ گفت: دولت اعلام کرده که تسهیلات ساخت را تا ۷۰۰ میلیون تومان افزایش می‌دهد. این مبلغ که قابل انتقال به خریدار است می‌تواند تا حد زیادی توان خرید در مناطق هدف اقشار کم‌درآمد را پوشش دهد. تسهیلات خرید از طریق اوراق نیز تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان رسیده است. انتظار داریم در سال آینده مقداری افزایش معاملات مسکن را داشته باشیم و سال ۱۴۰۲ با افزایش ساخت و ساز در مناطق جنوبی تهران مواجه شویم.