اقتصاد۲۴- شورای پول و اعتبار در آخرین روز بهار ۱۴۰۲ سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم (تسه) را افزایش داد. مشاهدات میدانی نشان می‌دهد افزایش مبلغ این وام هنوز به بانک‌ها اعلام نشده است، اما براساس این خبر وام مسکن زوجین تا ۸۰۰ میلیون تومان و مجرد‌ها تا ۴۰۰ میلیون تومان افزایش داشته است. ۱۶۰ میلیون تومان وام جعاله بر همان مبلغ قبلی ثابت مانده است. پیش از این وام مسکن برای زوجین تهرانی به علاوه وام جعاله ۴۸۰ میلیون تومان بود که به ۹۶۰ میلیون تومان رسیده است. همچنین به مجرد‌های تهرانی ۲۸۰ میلیون تومان تعلق می‌گرفت که اکنون تا ۵۶۰ میلیون تومان رشد داشته است.
اما موضوع مهم‌تر، اقساط ماهانه وام ۹۶۰ میلیون تومانی مسکن است که به حدود ۱۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان می‌رسد. با این حساب، کل بازپرداخت چنین وامی، دو میلیارد و ۷۸۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. میزان اقساط برای مجرد‌ها نیز ۱۱ میلیون و ۲۷۷ هزار تومان برآورد می‌شود.
همزمان با کاهش قدرت خرید مسکن در جامعه، حالا اقساط وام مسکن نیز این پیام را به متقاضیان تسهیلات می‌دهد که اصولا باید از کنار چنین وامی بگذرند. این درحالی است که دولت سیزدهم بزرگ‌ترین وعده خود را حول محور مسکن بنا گذاشته و قرار است طرح نهضت ملی مسکن، بخشی از عقب‌افتادگی‌ها در تولید مسکن را جبران کند. با این حال، تورم عمومی بالا در کشور موجب شده تا هزینه ساخت واحد‌های نهضت ملی مسکن نیز بالاتر برود.
بیشتر بخوانید: هجوم مهاجران از شهر‌های کوچک به کلانشهر‌ها
علی عسگری، سرپرست بانک مسکن اخیرا درخصوص جزییات فرمول جدید ساخت نهضت ملی مسکن گفته است: قرار شده وزارت راه و شهرسازی جزییات فرمول را ابلاغ کند که براساس آن قیمت ساخت واحد‌های نهضت ملی مسکن ۴.۵ میلیون تومان تغییر خواهد کرد و این نرخ به حدود ۶.۵ میلیون تومان خواهد رسید، واقعیت این است که با ۴.۵ میلیون تومان نمی‌توان واحد‌ها را ساخت. وی با بیان اینکه قرارداد‌های نهضت ملی مسکن با قیمت تقریبا ۴.۵ میلیون تومان امضا شده است، گفت: با افزایش قیمت، قرارداد‌های قبلی مشمول دریافت تعدیل می‌شوند، وقتی قرارداد‌ها با مبلغ ۶.۵ میلیون تومانی امضا می‌شود، مطابق فهرست‌بها، پیمانکاران تعدیل‌های سالانه اعلام شده را از سوی سازمان برنامه و بودجه دریافت می‌کنند.
نماینده مجلس هم توان پرداخت این اقساط بالا را ندارد
غلامرضا شریعتی، نماینده مجلس در این خصوص گفته است؛ باتوجه به اینکه نرخ مصالح بالا رفته، چاره‌ای جز استفاده از منابع مالی بانک‌ها برای ساخت خانه نیست. دولت باید به میزان لازم تولید مسکن داشته باشد و این خانه‌ها را در چارچوب اجاره‌های ۹۹ ساله دراختیار مردم قرار بدهد، یعنی فرد بدون پیش پرداخت یک خانه از دولت بگیرد.
رحمت‌الله فیروزی، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز در مورد افزایش قیمت‌ها واکنش نشان داده و در مصاحبه‌ای گفته؛ مطمئن هستم کسی نمی‌تواند اقساط ۱۹ میلیون تومانی را پرداخت کند. آن‌هایی که درباره طراحی مدل این تسهیلات و مبلغ اقساط آن تصمیم می‌گیرند باید توجه داشته باشند که با این شرایط خانوار، متقاضیان چگونه می‌توانند از عهده پرداخت اقساط این وام‌ها بر‌آیند؟ من به عنوان نماینده مجلس توان پرداخت قسط ۱۹ میلیونی وام خرید مسکن را ندارم چه برسد به کارگر و کارمند.
قیمت ساخت و ساز باز هم رشد می‌کند
بیت‌الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن درخصوص افزایش بهای ساخت مسکن نهضت ملی از متری ۴.۵ میلیون تومان به ۶.۵ میلیون تومان به «اعتماد» گفت: دخالت و ورود دولت به امر ساخت و ساز مسکن صحیح نیست؛ چراکه در همه دنیا بخش خصوصی تولیدکننده و سرمایه‌گذار مسکن است و قطعا پیمانکار برای ساخت و ساز با ۶.۵ میلیون تومان هم راضی نیست، چراکه سود کافی را نمی‌برد و به اجبار برای اینکه این قرارداد منعقد شده پروژه را پیش می‌برد و گاهی هم کار را متوقف می‌کند و زمان ساخت این پروژه‌ها طولانی می‌شود.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به ثبت‌نام‌ها برای پروژه‌های مختلف ساخت مسکن افزود: اینکه دولت به این حوزه ورود کند و رقمی را هم برای تولید و قیمت تمام شده ساخت مسکن اعلام کند به این معنی است که باید پس از ثبت‌نام‌ها پاسخگوی چندین میلیون جمعیتی باشد که برای این پروژه ثبت‌نام کرده‌اند و مبالغی را هم پرداخت کرده‌اند.
ستاریان با اشاره به افزایش تورم در کشور گفت: این مساله کاملا روشن است که با وجود این تورم بالا و افزایش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش اجرت ساخت قیمت تولید باز هم رشد خواهد کرد.
دولت باید پاسخگوی متقاضیان و پیمانکاران باشد
او در مورد تغییر قیمت ساخت و اعلام نرخ جدید ازسوی دولت نیز ادامه داد: این رقم ۶.۵ میلیون تومانی هم که اعلام شده به نظر می‌رسد تخیلی باشد زیرا ساخت یک آپارتمان ۶ طبقه یا با طبقات بیشتر بعید است با متری ۶.۵ میلیون تومان تمام شود هر چند دولت امروز این رقم را برای ساخت مسکن ملی اعلام کرده، اما باز هم این رقم افزایش پیدا می‌کند و دولت باید از یک‌سو پاسخگوی جمعیتی باشد که به این حوزه وارد شده‌اند و مبالغی را پرداخت کرده‌اند و از سوی دیگر هم باید پاسخگوی سازندگان و تعاونی‌هایی باشد که با وجود تورم کنونی امکان ادامه ساخت را ندارند.
ستاریان با اشاره به ساخت مسکن مهر و تغییرات قیمتی که برای آن رخ داد، خاطرنشان کرد: در ابتدا رقمی در حدود ۲۷۰ هزار تومان برای هر متر مربع ساخت و ساز مطرح شده بود که درنهایت این رقم به محدوده ۳ تا ۴ میلیون تومان رسید و دیدیم که رقم اعلامی ابتدایی پس از چند سال ده‌ها برابر شد.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: این نکته حائز اهمیت است که اصلا وظیفه دولت ورود به این حوزه نیست که برای ساخت و ساز فراخوان بدهد و ثبت‌نام کند و پیمانکار بگیرد و تشکل‌های دیگر را وارد این حوزه کند سوال اصلی این است که اصولا چرا باید دولت وارد این حوزه شود و دخالتی در این بخش داشته باشد؟
با وجود یارانه‌های دولتی باز هم قیمت‌ها بالاست
ستاریان ادامه داد: این درحالی است که بخش خصوصی از «الف تا ی» ساخت و ساز این پروژه‌ها را می‌تواند به راحتی اجرا کند و کار اصلی دولت هم باید حل مسائل و مشکلات برای تسهیل امور باشد و ابزار‌های مختلف را دراختیار تولیدکنندگان بخش خصوصی قرار بدهد تا تولیدکنندگان میزان ساخت و ساز‌های خود را بتوانند افزایش بدهند. این کارشناس حوزه مسکن افزود: اینکه امروز رقم ۶.۵ میلیون تومان را بتوان برای قیمت تمام شده مسکن ملی پذیرفت غیرقابل باور است و در صورتی هم که این رقم رشدی داشته باشد افرادی که برای این نوع مسکن ثبت‌نام کرده‌اند اگر از پس پرداخت اقساط برنیایند بلافاصله آن را می‌فروشند و فیش‌های خود را واگذار می‌کنند.
ستاریان با بیان اینکه دولت برای پرداختن به این پروژه‌ها یارانه می‌دهد، گفت: اغلب افرادی که در این پروژه‌ها ثبت‌نام کرده‌اند با وجود این یارانه‌ها باز هم از پس پرداخت ارقام اعلامی برای اقساط برنمی‌آیند و باز هم اجاره‌نشین می‌مانند.
درنهایت اقساط را دهک‌های بالا می‌پردازند
این کارشناس بازار مسکن در مورد پرداخت وام ۹۶۰ میلیون تومانی به زوجین با دوره بازپرداخت ۱۲ سال و اقساط ماهانه ۲۰ میلیون تومان نیز گفت: مشخص است یک خانه اولی، که تازه در یک شرکتی استخدام شده توان پرداخت این میزان اقساط ماهانه را ندارد و این وام را هم به یکی از دهک‌های بالا واگذار می‌کند و درنهایت این اقساط را دهک‌های اول تا پنجم جامعه می‌پردازند. ستاریان در پاسخ به این پرسش که هزینه ساخت و ساز در حال حاضر چقدر است گفت: هزینه ساخت و ساز ساختمان هم‌اکنون در خوشبینانه‌ترین حالت و با کمترین قیمت‌ها باز هم بیش از ۱۰ میلیون تومان تمام می‌شود و این میزان برای ساخت و ساز آپارتمان‌های ۴ و ۵ طبقه است و در صورتی که ساخت ساختمان‌های بلندتر مدنظر باشد این هزینه باز هم بیشتر خواهد شد.
بیشتر بخوانید:بررسی خانه‌های ارزان قیمت در تهران
فرق زمان ساخت و ساز بین بخش خصوصی و دولتی
این کارشناس بازار مسکن در مورد مدت ساخت خاطرنشان کرد: مدت ساخت به تعداد طبقات وابسته است و در صورتی که ساختمانی یک طبقه باشد و توسط بخش خصوصی ساخته شود ظرف مدت یک سال به اتمام می‌رسد و در صورتی که ساختمانی ۴ تا ۵ طبقه باشد ظرف یک سال و نیم به اتمام می‌رسد.
ستاریان ادامه داد: البته ساخت و ساز‌های دولتی ظرف مدت ۵ تا ۶ سال به اتمام می‌رسند آن هم به دلیل نرخ‌های مختلفی است که به پیمانکاران اعلام می‌کنند مانند همین مسکن ملی که از ۴.۵ میلیون تومان امروز به ۶.۵ تومان رسیده و تا چند ماه بعد هم به ۱۰ میلیون تومان و ۱۵ میلیون تومان و... می‌رسد و همین موارد باعث می‌شود ساخت و ساز‌ها ۸ سال طول بکشد و اتمام کار هم باز قیمت نهایی را بالاتر می‌گویند.
برای مسکن مهر هم نرخ‌های مختلفی اعلام شد
او با اشاره به ساخت مسکن مهر افزود: در آن زمان هم قیمت‌های متعددی را برای این پروژه مطرح کردند از متری ۲۷۰ هزار تومان تا ۳۶۰ هزار تومان و پس از آن متری ۸۰۰ هزار تومان و یک میلیون تومان و ۲ میلیون تومان و درنهایت ۳ میلیون تومان و شاهد بودیم که این پروژه ۸ تا ۹ سال هم به طول انجامید.
ستاریان گفت: این تغییرات قیمتی هم مربوط به تورم می‌شود، چراکه در ایران ظرف مدت ۳ تا ۵ ماه به اندازه‌ای قیمت‌ها رشد می‌کند که دیگر پیمانکار توان ادامه ساخت را ندارد و اگر بخواهد با قیمت‌های قبلی پروژه را ادامه دهد صددرصد ورشکست می‌شود و چاره‌ای جز تغییر قرارداد و مصوبه جدید نیست و در این فاصله هم پروژه می‌خوابد.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: متاسفانه به این پروژه‌ها به صورت اجرایی فکر نمی‌شود و مسوولان تنها با دستور می‌خواهند کار‌ها را پیش ببرند.