اقتصاد ۲۴- نازنین خودی- بازار اجاره مسکن در حالی به استقبال از دولت چهاردهم رفته که طبق آخرین آمار‌ها با تورم ۴۳ درصدی مواجه است. این‌ها در حالی است که وزارت راه و شهرسازی رقم ۲۵ درصد را برای متوسط سقف اجاره بها تعیین کرده است. در این مسیر سازمان تعزیرات نیز اعلام کرده اگر صاحب‌خانه بیش از نرخ مجاز اجاره بها را افزایش بدهد هم پول اضافه گرفته شده را باید پس بدهد و هم تا سه برابر جریمه می‌شود.
اگرچه ظاهر این امر حمایت از مستاجران است، اما چیزی که در واقعیت روی داده و شکافی که میان توقع دولت و خواست جامعه موجران است، نشان از دست بسته دولت‌ها در حل بحران اجاره نشینی دارد. دولت سیزدهم با اعلام یک نرخ دستوری نه تنها نتوانست کمکی به مستاجران کند بلکه بیشتر تلاش کرد تا مسئولیت خود را به گردن جامعه و ایجاد تقابل میان موجر و مستاجر بیاندازد. آن طور که کارشناسان می‌گویند همه چیز به کمبود عرضه مسکن بازمی‌گردد؛ اما در دولت چهاردهم با ریاست مسعود پزشکیان که هم مخالف اقتصاد دستوری است و هم برنامه مشخصی برای افزایش عرضه مسکن نداشت، سرنوشت بازار اجاره چه خواهد شد؟
قیمت‌گذاری دستوری در کوتاه مدت تنها برای یک گروه از مستاجران خوب است
«مهدی سلطان محمدی» کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با اقتصاد ۲۴ عنوان می‌کند: در هر بازاری قیمت‌ها تابع عرضه و تقاضاست. قیمت واقعی در بازار نقطه‌ای است که عرضه بر تقاضا تعادل می‌کند، یعنی میزان واحد‌های عرضه شده با میزان واحد‌هایی که مورد نیاز است، یکسان می‌شود و بازار به اصطلاح خودش را تسویه می‌کند. وقتی که نرخ گذاری دستوری انجام می‌شود، این نرخ گذاری یا پایین‌تر از نرخ تعادلی است که در این صورت میزان عرضه را کاهش می‌دهد، تقاضا افزایش می‌یابد و بازار تسویه نمی‌شود و یا اینکه قیمت گذاری بالاتر از واقعیت است که در آن صورت، چون میزان تقاضا آنقدر نیست، فروشنده‌ها حاضر خواهند شد که به قیمت پایین‌تر دهند.
به گفته او با این اوصاف نرخ گذاری دستوری کمک زیادی به وضعیت اجاره بها نمی‌کند. در کوتاه مدت این محدودیت‌ها برای کسانی که در واحد خود ماندگار شده‌اند مفید است، ولی در دراز مدت وضعیت بازار بدتر می‌شود. مالکین این را در نظر می‌گیرند که اگر ملک خود را اجاره دهند ممکن است در آینده نرخشان متناسب با تورم افزایش پیدا نکند. از همین رو اجاره ابتدایی که تعیین می‌کنند بالاتر از میزان تعادلی است که جبران افزایش قیمت سال‌های بعد را کند؛ لذا اثر این ماجرا کوتاه است، موضوعی که سیاستگذاران نیز به دنبال چنین چیزی هستند.
حل بحران عرضه مسکن در گرو چیست؟
سلطان محمدی در ادامه می‌افزاید: راه حل بنیادی و دراز مدت مسئله اجاره این است که میزان عرضه افزایش پیدا کند. اگر این را مفروض بگیریم، آن وقت سیاستی درست خواهد بود که به افزایش عرضه کمک کند. این افزایش عرضه باید به روش‌های مختلف انجام شود. بهترین راه این است که درآمد ملی افزایش یابد و مردم بتوانند خانه بسازند و خانه بخرند. این نیازمند کاراتر کردن بازارها، کاهش نرخ تورم و کمک به تشکیل سرمایه گذاری در مسکن و درآن بخش‌هایی است که مورد نظر سیاست گذار است. این‌ها می‌تواند وضعیت عرضه را بهتر کند.
بیشتر بخوانید: مستاجران گرفتار در تله تورم و مسکن، منتظر تصمیمات مسکنی دولت پزشکیان/ دولت سیزدهم فقط وعده داد، دولت پزشکیان عمل کند
چرا نرخ گذاری دستوری در سایر کشور‌ها موفق بوده است؟
«حسن محتشم» کارشناس دیگری است که درباره نتیجه معکوس سیاستگذاری دولت‌ها در بازار اجاره به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: قیمت گذاری دستوری قاعدتا همیشه واکنش منفی را در پی داشته است. نمی‌شود انتظار داشت در بحران تورم ۴۰ درصدی باشیم و بعد دولت نرخ ۲۵ درصد را در نظر بگیرد، نرخی که مورد تایید جامعه نیست و این عدد اعلامی محو خواهد شد. اگرچه مواردی هم بوده که این نرخ را رعایت کرده باشد؛ اما خانواده بازنشسته‌ای را تصور کنید که یک دستگاه آپارتمان اضافی دارد. این خانواده درآمدی ندارند و به لحاظ شرایط جسمانی نیز قادر به کار کردن نیستند.
او ادامه می‌دهد: این خانواده از اجاره دادن خانه خود می‌خواهد زندگی خود را بگذراند. وقتی تورم به ۴۰ درصد می‌رسد ناچار است که برای گذران زندگی این نرخ را برای روزمره زندگی خود بپذیرد، در غیر این صورت موجر باید ما‌به‌تفاوت نرخ واقعی تورم و سقف اجاره بهای اعلامی دولت را از جیب خود بدهد. تعیین سقف اجاره بها هزینه کردن دولت از جیب مردم است؛ اقدامی که غیرمعقول است و بیش از هر چیز شرایط نابسامان اقتصادی را به ما نشان می‌دهد. اگر در کشور‌هایی مثل امارات و سوئد و ... اقدام به تعیین نرخ اجاره بها می‌کنند و موفق است دلیلش این است که چنین تورمی به این شکل در آنجا سابقه ندارد.
پیش بینی قیمت اجاره بها در گرو وضعیت عرضه در دولت چهاردهم
به گفته او روال معمول تعیین اجاره بها به این شکل است که اگر ملک ارزشی دارد یک ضریبی از این را به عنوان رهن می‌گذارند. در کشور ما این رهن را تبدیل به اجاره می‌کنند. در کشور‌های توسعه یافته اصلا رهن معنی ندارد؛ برای اینکه امکان ندارد موجر بتواند با آن پول پیش درآمد معقولی را به دست بیاورد. فقط اجاره می‌گیرند و یک پولی را به عنوان سپرده برای هزینه‌های احتمالی واحد می‌گیرند. فرض کنید ۷ تا ۱۰ درصد قیمت یک ملک، رهن می‌شود و این نرخ به ازای هر یک میلیون تومان ۳۰ هزار تومان اجاره می‌شود.
محتشم در ادامه تصریح می‌کند: این درصد می‌تواند کمتر و بیشتر شود. زمانی می‌تواند بیشتر شود که عرضه برای فروش امکان پذیر نباشد، اقتصاد راکد و خرید و فروش صورت نگیرد و متقاضی مسکن، چون نمی‌تواند خانه بخرد به سراغ اجاره می‌رود. در واقع ما افزایش تقاضا را کاملا در جامعه می‌بینیم. این افزایش تقاضا در شرایط محدودیت عرضه باعث می‌شود غیر از فرمول اصلی، قیمت اجاره افزایش یابد. عکس این قضیه نیز وجود دارد. ضریب سر جایش است، اما عرضه افزایش یافته و در نتیجه آن ضریب به نفع مستاجر کاهش پیدا می‌کند.