اقتصاد۲۴- Ø·Ø±Ø Ù…Ø³Ú©Ù† استیجاری را می‌توان به‌عنوان نشانه‌ای مثبت مبنی بر تغییر سیاست‌های وزارت راه Ùˆ شهرسازی ارزیابی کرد، اما تضمینی وجود ندارد Ú©Ù‡ این راهکار در عمل هم بتواند گره‌گشای مشکلات مستاجران باشد.
روی کاغذ ایده اصلی از پتانسیل مناسبی برای کاهش Ùشار کوتاه‌مدت بر زوج‌های جوان Ùˆ دهک‌های پایین (Û± Ùˆ Û²) برخوردار است Ùˆ به عنوان یک مدل آزمایشی موÙÙ‚ ارزش آزمون Ùˆ خطا را دارد. منتها اگر دولت نتواند این Ø·Ø±Ø Ø±Ø§ از Ùاز Û±Û° هزار واØدی به مقیاس‌های بزرگتر (مثلاً ÛµÛ°Û° هزار واØد در یک دوره پنج ساله) برساند Ùˆ به صورت هم‌زمان برای Ø§ØµÙ„Ø§Ø Ø³ÛŒØ§Ø³Øªâ€ŒÙ‡Ø§ÛŒ بنیادین اقدام نکند، نهایتا Ú©Ù„ ماجرا در Øد Ùˆ اندازه یک «کمک‌هزینه مسکن دولتی» تنزل پیدا می‌کند Ùˆ مانند پروژه‌های شکست‌خورده قبلی به خاطره‌ها خواهد پیوست. بیایید بدون قضاوت‌های عجولانه Ùˆ پیش‌داوری‌های منÙÛŒ موضوع را بررسی کنیم.
Ø·Ø±Ø Ù…Ø³Ú©Ù† استیجاری Ú©Ù‡ در دولت چهاردهم با هد٠تنظیم بازار اجاره کلید خورده در واقع یک برنامه Øمایتی کوتاه‌مدت Ùˆ میان‌مدت است Ùˆ در بهترین Øالت قصد دارد مسیر سنتی تمرکز بر «خانه‌دار شدن» را برای بخش بزرگی از جامعه تغییر دهد.
Ùرزانه صادق مالواجرد، وزیر راه Ùˆ شهرسازی، اعلام کرده هد٠این طرØØŒ تأمین سرپناه ارزان برای اقشار کم‌درآمدی است Ú©Ù‡ توان مالی کاÙÛŒ برای پرداخت آورده اولیه Ùˆ دریاÙت تسهیلات لازم برای ورود به طرØ‌های مالکیتی (مانند نهضت ملی مسکن) را ندارند.
بر خلا٠طرØ‌های متمرکز بر ساخت‌وساز، دولت در این Ø·Ø±Ø Ù‚ØµØ¯ دارد واØد‌های مسکونی آماده را خریداری کرده یا با مشارکت انبوه‌سازان بخش خصوصی، در باÙت‌های Ùرسوده شهری خانه بسازد. این رویکرد دو مزیت دارد؛ هم سرعت تأمین مسکن را بالا می‌برد Ùˆ هم به نوسازی باÙت‌های ناکارآمد شهری Ú©Ù…Ú© می‌کند.
برنامه اولیه دولت، تأمین Øداقل Û±Û° هزار واØد استیجاری تا پایان سال جاری Ùˆ برنامه‌ریزی برای ساخت Ùˆ واگذاری مجموعاً Û·Ûµ هزار واØد در طول سه سال آینده است.
واØد‌ها به صورت اجاره بلندمدت (Øداقل یک تا Øداکثر پنج سال) Ùˆ ارزان‌تر از میانگین بازار در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرند. این واØد‌ها در مالکیت دولت باقی مانده Ùˆ به مستأجران امکان می‌دهد در یک دوره ثبات، برای آینده برنامه‌ریزی کنند.
به Ú¯Ùته وزیر مسکن بخش عمده منابع مالی طرØØŒ از Ù…ØÙ„ Ùروش یا تهاتر املاک لوکس Ùˆ واØد‌های سازمانی وزارت راه Ùˆ شهرسازی تأمین می‌شود تا کسری بودجه مزمن دولتی نتواند اجرای آن را مختل کند.
دولت خیلی صادقانه Ùˆ Ø´Ùا٠اعلام کرده دنبال یک Â«Ø·Ø±Ø Ø¹Ù…ÙˆÙ…ÛŒÂ» تازه برای Ú©Ù„ جامعه نیست Ùˆ ØªØ±Ø¬ÛŒØ Ù…ÛŒâ€ŒØ¯Ù‡Ø¯ روی اقشار خاص جامعه متمرکز باشد.
زوج‌های جوان Ùاقد مسکن: اولویت با زوج‌هایی است Ú©Ù‡ Øداکثر Ûµ سال از تاریخ ازدواجشان گذشته باشد ولی هنوز Ùاقد مسکن هستند. این اقدام در راستای اجرای قانون «Øمایت از خانواده Ùˆ جوانی جمعیت» انجام می‌شود.
دهک‌های پایین درآمدی: مشمولان این Ø·Ø±Ø Ø¹Ù…Ø¯ØªØ§Ù‹ از دهک‌های Û± تا Û¶ درآمدی هستند. با این Øال، تأکید ویژه‌ای شده Ú©Ù‡ دهک‌های Û± Ùˆ Û² (کمترین Ø³Ø·Ø Ø¯Ø±Ø¢Ù…Ø¯) در اولویت بسیار بالاتری نسبت به سایر متقاضیان قرار دارند.
اقشار خاص: این Ø·Ø±Ø Ú¯Ø±ÙˆÙ‡â€ŒÙ‡Ø§ÛŒ دیگری مانند کارگران Ùˆ ایثارگران را نیز در زیر پوشش می‌گیرد Ùˆ قرار است هماهنگی‌هایی برای تأمین سهمیه مسکن آنها در Ø³Ø·Ø Ø§Ø³ØªØ§Ù†ÛŒ انجام شود.
به عبارت ساده، این Ø·Ø±Ø Ø¨Ø±Ø§ÛŒ کسانی طراØÛŒ شده Ú©Ù‡ نه توان خرید مسکن در بازار آزاد را دارند Ùˆ نه می‌توانند آورده اولیه سنگین طرØ‌های دولتی مالکیت Ù…Øور را تأمین کنند.
بیشتر بخوانید:مسکن برای کارمندان دولت کلید خورد
قیمت مسکن خرید آپارتمان مستاجر Ø§Ø³Ø¨Ø§Ø¨â€ŒÚ©Ø´ÛŒØ·Ø±Ø Ù…Ø³Ú©Ù† استیجاری Ú©Ù‡ در دولت چهاردهم با هد٠تنظیم بازار اجاره کلید خورده در واقع یک برنامه Øمایتی کوتاه‌مدت Ùˆ میان‌مدت است
طرØ‌های «اجاره اجتماعی» یا «مسکن عمومی» زیادی از سال‌های دور در بسیاری از کشور‌های جهان به منظور تنظیم بازار Ùˆ Øمایت از اقشار آسیب‌پذیر اجرا می‌شوند.
وین مشهورترین نمونه موÙÙ‚ در جهان است Ú©Ù‡ Øدود Û¶Û° درصد از ساکنان آن یا در مسکن اجتماعی (اجاره‌ای دولتی) یا در واØد‌های تØت مالکیت Ùˆ مدیریت شرکت‌های تعاونی کم‌سود زندگی می‌کنند ولی رمز موÙقیت وین مداخله قدرتمند شهرداری Ùˆ تعاونی‌های غیرانتÙاعی با Øمایت‌های مالی دولت است.
قوانین سÙت Ùˆ سخت درباره زمین Ùˆ اجاره Ùˆ همچنین سیاست‌های مالیاتی ضد سوداگری، از دیگر دلایل پایداری این مدل هستند. به طور خلاصه می‌توان Ú¯Ùت در وین، مسکن یک ØÙ‚ اجتماعی است نه ابزاری برای کسب سود Ùˆ درآمد.
مالزی در دهه‌های گذشته انرژی زیادی برای تأمین مسکن نیازمندان Ùˆ سپس Ø§ØµÙ„Ø§Ø Ø¨Ø§Ø²Ø§Ø± صر٠کرده Ùˆ توانسته تا Øد زیادی مشکلات مسکن طبقات کم‌درآمد را مدیریت کند. کشور‌های اروپای شمالی مانند هلند Ùˆ سوئد نیز تجربیات موÙÙ‚ÛŒ در بخش مسکن اجتماعی دارند Ùˆ Øتی توانسته‌اند اجاره‌بها را در بخش خصوصی رام Ùˆ اهلی کنند.
وزارت راه Ùˆ شهرسازی پذیرÙته رویکرد دولت باید تغییر کند Ùˆ به جای تمرکز صر٠بر «مالکیت»، بهتر است سراغ پذیرش «اجاره‌داری» به‌عنوان یک راهکار دائمی Ùˆ پایدار برای تأمین مسکن کم‌درآمد‌ها برود. این تغییر Ùشار روانی صاØبخانه‌شدن را در درازمدت از روی دوش مستأجران برمی‌دارد.
آنها همچنین در ظاهر شیوه تأمین مالی خلاقانه را انتخاب کرده‌اند Ùˆ می‌خواهند منابع مالی مورد نیاز را از طریق Ùروش Ùˆ تهاتر املاک مازاد خود تأمین کنند. تمرکز روی مناطقی Ú©Ù‡ بالاترین میزان باÙت Ùرسوده را در خود جای داده‌اند را هم می‌توان یک بازی برد-برد بالقوه در نظر گرÙت. اگر انبوه‌سازان نیز در بازی شرکت کنند، امکان تأمین مسکن در مناطق شهری تقویت می‌شود Ùˆ دیگر نیازی نیست برای تامین زیرساخت‌های لازم زندگی کسی به آب Ùˆ آتش بزند، اما دروغ چرا؟
اجرای Ø·Ø±Ø Ù…Ø³Ú©Ù† استیجاری در ایران Øتی با وجود نیت خیر قدرتمند دولت Ùˆ به شرط الگوبرداری از نمونه‌های موÙÙ‚ جهانی، دورنمایی سخت Ùˆ پرچالش خواهد داشت.
پیش از هر چیز Øجم Ù…Øدود Ø·Ø±Ø Ø¯Ø± مقابل تقاضای انبوه توی ذوق می‌زند. دولت می‌گوید برای تأمین تنها Û±Û° هزار یا Øتی Û·Ûµ هزار واØد برنامه‌ریزی کرده است. این عدد برای شروع بد نیست، اما در مقایسه با جمعیت نزدیک به Û´Û° درصدی مستأجران کشور Ùˆ میلیون‌ها جوان نیازمند مسکن، کاملا ناچیز است.
برای ایجاد تأثیر قابل ملاØظه بر بازار اجاره Ùˆ مهار تورم مسکن، میزان عرضه باید خیلی بیشتر باشد. همچنین تا وقتی قانون روابط موجر Ùˆ مستأجر Ø§ØµÙ„Ø§Ø Ù†Ø´ÙˆØ¯ Ùˆ ابزار‌های مالیاتی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی Ùˆ مالیات بر عایدی سرمایه مسکن به طور مؤثر اجرا نشوند نباید چشم‌انتظار معجزه بود.
تأمین مالی بلندمدت را باید مهمترین چالش در نظر گرÙت. چون Ùروش اموال سازمانی منبعی یک‌بار مصر٠به Øساب می‌آید Ùˆ در بلندمدت به ایجاد نهاد‌های تخصصی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن استیجاری یا مدل‌های تعاونی کم‌سود نیاز داریم. اتکای صر٠به تأمین مالی از بودجه عمومی بدون تعار٠نتیجه‌ای جز شکست Ø·Ø±Ø Ù…Ø³Ú©Ù† استیجاری ندارد.