اقتصاد ۲۴ ، علیرضا حسینی - بازار مسکن همواره یکی از مهمترین و اثرگذارترین بخشهای اقتصاد ایران به شمار میرود؛ بازاری که نهتنها بر معیشت خانوارها و قدرت خرید آنها تأثیر مستقیم دارد، بلکه به دلیل ارتباط گسترده با دهها صنعت وابسته، نقش تعیینکنندهای در رونق یا رکود اقتصادی کشور ایفا میکند.
در سالهای اخیر، این بازار تحت تأثیر عواملی همچون تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز، افزایش هزینه نهادههای ساختمانی و کاهش قدرت خرید متقاضیان، با چالشهای متعددی روبهرو بوده است. در چنین شرایطی، بررسی روندهای حاکم بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ و ترسیم چشمانداز آن برای سال ۱۴۰۵ میتواند به درک بهتر مسیر آینده این بخش مهم اقتصادی کمک کند.
محمد اسماعیلی، استاد دانشگاه و کارشناس ارشد بازار مسکن درباره وضعیت بازار مسکن کشور در سال ۱۴۰۴ و چشمانداز این بازار در سالهای پیشرو به اقتصاد ۲۴ گفت: نهادههای ساختمانی یکی از اصلیترین مؤلفههای اثرگذار بر قیمت تمامشده مسکن به شمار میروند. به دلیل ماهیت تورمی اقتصاد ایران و وابستگی بخش قابل توجهی از مصالح ساختمانی به نرخ ارز، اقلامی همچون فولاد، سیمان، تجهیزات تأسیساتی و حتی خدمات فنی، بهطور مستقیم از نوسانات ارزی تأثیر میپذیرند. هرگونه تغییر در نرخ ارز، با وقفهای کوتاه در قیمت مصالح ساختمانی منعکس شده و در نهایت بهای نهایی مسکن را افزایش میدهد.
وی افزود: بهطور کلی دو عامل میتواند موجب افزایش قیمت مسکن شود؛ نخست رشد هزینه نهادههای ساختمانی و دوم افزایش سطح تقاضا. هرچند افزایش هزینه ساخت در سالهای اخیر قابل توجه بوده، اما تجربه تاریخی بازار مسکن نشان میدهد که عامل اصلی جهشهای قیمتی، افزایش ناگهانی و غیرمتعادل تقاضاست. این پدیده در دهه ۸۰ بهوضوح مشاهده شد؛ جایی که ورود نقدینگی و تقویت تقاضای سرمایهای، قیمت مسکن را به شکل جهشی افزایش داد.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: طولانی شدن زمان ساخت، یکی از مهمترین عوامل افت شاخصهای سرمایهگذاری در بخش مسکن است. این مسئله ریشه در مجموعهای از عوامل دارد که از جمله آنها میتوان به تأمین مالی ناکارآمد، نبود پیوستهای فنی و اقتصادی دقیق و نگاه غیرعلمی به پروژههای ساختمانی اشاره کرد. پروژهای که از ابتدا فاقد برنامه مالی شفاف و طراحی فنی منسجم باشد، در طول اجرا با چالشهای متعدد مواجه میشود و این موضوع به تأخیر، افزایش هزینهها و کاهش بازده سرمایهگذاری منجر خواهد شد.
اسماعیلی با اشاره به نقش نظام بانکی گفت: بخش مسکن به عنوان بزرگترین پیشران اقتصاد کشور، نیازمند حمایت هدفمند و مؤثر نظام بانکی است. با این حال، در شرایط فعلی بخش عمده تأمین مالی پروژههای ساختمانی خارج از شبکه بانکی و بازار سرمایه انجام میشود و نمونههای موفق مشارکت بانکی در این حوزه بسیار محدود است. این وضعیت، ریسک سرمایهگذاری را افزایش داده و مانع شکلگیری پروژههای بزرگ و استاندارد میشود.
وی تأکید کرد: دولت باید به جای مداخله مستقیم در ساختوساز، نقش هدایتگر و تسهیلگر را ایفا کند. حمایت از سرمایهگذارانی که با رعایت استانداردهای کیفی، فنی و متراژی وارد حوزه مسکن میشوند، امری ضروری است؛ چه از مسیر تسهیلات بانکی هدفمند و چه از طریق مشوقهای مالیاتی و کاهش هزینههای صدور مجوز. فعالان اقتصادی نباید در شرایط دشوار کنونی، بدون پشتیبانی رها شوند.
این استاد دانشگاه افزود: اگر فعالان صنعت ساختمان بتوانند نرخ ارز یک سال آینده را در یک بازه قابل پیشبینی برآورد کنند، ریسک تولید به شکل محسوسی کاهش مییابد و انگیزه سرمایهگذاری افزایش پیدا میکند. ثبات نسبی در متغیرهای کلان اقتصادی، شرط لازم برای رونق پایدار بازار مسکن است.
اسماعیلی با اشاره به الگوی ساختوساز گفت: ساخت واحدهای کوچکمتراژ و میانمتراژ میتواند نقش مؤثری در کاهش بحران مسکن داشته باشد. کوچکسازی به معنای کاهش کیفیت یا صرفاً کم کردن متراژ نیست، بلکه نوعی استانداردسازی متناسب با الگوی واقعی تقاضاست. متأسفانه در سالهای گذشته، جهتگیری ساختوساز در کشور از نیاز واقعی جامعه فاصله گرفته است.
وی توضیح داد: در حالی که نیاز اصلی بازار، واحدهای میانمتراژ است، بخش قابل توجهی از ساختوسازها به سمت واحدهای بزرگ ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری سوق پیدا کرده که عمدتاً پاسخگوی تقاضای سرمایهای بوده و برای مصرفکننده واقعی جذابیتی ندارد. اگر تمرکز ساختوساز به سمت واحدهای ۸۰ تا ۱۲۰ متری تغییر کند، نقدشوندگی بازار بهطور چشمگیری افزایش خواهد یافت. این رویکرد هم هزینه سرمایهگذاری را کاهش میدهد و هم امکان خانهدار شدن متقاضیان واقعی را فراهم میکند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به لزوم ساخت مسکنهای اقتصادی برای آسان شدن شرایط سکونت مردم، گفت: در بسیاری از کشورهای دنیا، آپارتمانهای ۴۰ تا ۸۰ متری با مشاعات استاندارد، طراحی مناسب و امکانات کامل ساخته میشود. این الگو هم برای سرمایهگذار مقرونبهصرفه است و هم برای خریدار مصرفی جذابیت دارد. اجرای چنین مدلی در ایران نیازمند تصمیمگیری حاکمیتی و تعیین استانداردهای متناسب با شرایط هر منطقه است.
اسماعیلی در تحلیل بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ گفت: بازار مسکن در این سال تحت تأثیر همزمان چند عامل کلیدی قرار داشت، از جمله وضعیت تورم عمومی، سیاستهای پولی و مالی دولت، روند نرخ ارز، قدرت خرید خانوارها و میزان عرضه مؤثر مسکن و البته دسته آخر جنگ آمریکا و اسرائیل علیه کشور.
بیشتر بخوانید: واکنش بازار مسکن به جنگ ایران و آمریکا / تعطیلی بازار معاملات مسکن تا چه زمانی ادامه مییابد؟
وی افزود: کاهش قدرت خرید، افزایش فاصله قیمت مسکن با درآمد خانوار و محدود بودن تسهیلات مؤثر، موجب شد تقاضای مصرفی در بازار تضعیف شود. در مقابل، تقاضای سرمایهای نیز به دلیل ریسکهای اقتصادی و نبود چشمانداز شفاف، با احتیاط بیشتری وارد بازار میشود. همین موضوع باعث شد بازار در سال ۱۴۰۴ از جهشهای ناگهانی قیمتی فاصله بگیرد، اما همچنان روند افزایشی آرام قیمتها حفظ شود.
این استاد دانشگاه در پیش بینی خود از بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ نیز گفت: اگر در سال ۱۴۰۵ ثبات نسبی در متغیرهای کلان اقتصادی ایجاد شود و سیاستهای حمایتی دولت به سمت افزایش عرضه هدفمند و تسهیل تأمین مالی حرکت کند، میتوان انتظار داشت بازار مسکن به تدریج از رکود خارج شود. در این صورت، افزایش ساختوساز واحدهای متناسب با تقاضای واقعی، به بهبود تعادل عرضه و تقاضا کمک خواهد کرد.
وی در پایان تأکید کرد: در سناریوی خوشبینانه، سال ۱۴۰۵ میتواند آغاز دورهای از رونق کنترلشده در بازار مسکن باشد؛ رونقی که نه بر پایه سفتهبازی، بلکه بر اساس تولید واقعی، افزایش نقدشوندگی و پاسخ به نیاز مصرفکنندگان شکل میگیرد. تحقق این هدف، مستلزم ثبات اقتصادی، اصلاح نظام تأمین مالی و بازنگری جدی در الگوی ساختوساز کشور است.
به گزارش اقتصاد ۲۴، آینده بازار مسکن ایران بیش از هر چیز به ثبات متغیرهای کلان اقتصادی، بهبود نظام تأمین مالی و اصلاح الگوی ساختوساز و البته ثبات سیاسی و اقتصادی وابسته است. اگر سیاستگذاریها به سمت افزایش عرضه متناسب با تقاضای واقعی، حمایت هدفمند از سرمایهگذاران و تقویت قدرت خرید خانوارها حرکت کند، میتوان انتظار داشت بازار مسکن به تدریج از وضعیت رکود تورمی فاصله بگیرد و به سمت تعادل پایدار حرکت کند. در غیر این صورت، ادامه روند فعلی میتواند فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید جامعه را بیشتر کرده و چالش دسترسی به مسکن مناسب را برای بخش گستردهای از خانوارها تشدید کند.