۴ تغییر پیش‌روی معادلات بازار معاملات مسکن

اقتصاد24- در مراکز استان‌ها و شهر‌های کوچک نیز این نوع وام به ترتیب به ۱۲۰ میلیون و ۱۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. زوج‌ها در صورتی که با هم برای خرید اوراق اقدام کنند، این تسهیلات در تهران و دو دسته شهر دیگر به ترتیب به میزان ۲۴۰ میلیون، ۲۰۰ میلیون و ۱۶۰ میلیون تومان به آن‌ها پرداخت می‌شود.

 

بررسی‌ها درباره نحوه تاثیرگذاری وام‌های جدید بر رفتار متقاضیان خرید مسکن نشان می‌دهد چهار تغییر در معادلات بازار در پیش است که اولین آن‌ها به قدرت پوشش وام مربوط می‌شود. بیشترین پوشش قیمت خرید ملک با وام، در شهر‌های کوچک رقم می‌خورد که میانگین آن ۷۷ مترمربع برآورد می‌شود. این تسهیلات می‌تواند رشد محسوس در معاملات مسکن شهر‌های کم‌جمعیت و تحرک خفیف در شهر‌های بزرگ ایجاد کند. روز گذشته اعلام شد خرید آپارتمان در تهران طی آذر ماه ۱۴۶ درصد نسبت به آبان رشد کرد که پرواز معاملاتی به حساب می‌آید.

سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق برای تمام مناطق شهری کشور افزایش یافت. با تصویب شورای پول و اعتبار، سقف وام انفرادی اوراق مسکن در تهران از ۶۰ به ۱۰۰ میلیون تومان، در شهر‌های بزرگ با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر به بالا از ۵۰ به ۸۰ میلیون و در سایر مناطق شهری (شهر‌های کوچک) از ۴۰ به ۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در جلسه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار همچنین وام جعاله تعمیرات که به‌عنوان مکمل وام خرید توسط متقاضیان خرید مسکن دریافت می‌شود نیز با افزایش دوبرابری از ۲۰ به ۴۰ میلیون تومان تغییر کرد.

 

به این ترتیب سقف وام اوراق نسبت به آنچه تا پیش از این پرداخت می‌شد، ۶/ ۱ برابر شد. آخرین بار سقف وام اوراق چهار سال قبل در مهرماه ۹۴ افزایش یافته بود.

 

به دنبال شارژ وام مسکن، چهار تغییر در ماجرای اخذ این تسهیلات رخ داده است. در وهله اول میزان سقف وام قابل دریافت در تهران با ۴۰ میلیون تومان افزایش در حالت انفرادی، عملا ۶۵ درصد افزایش یافت و به این ترتیب قدرت خرید متقاضیان این نوع از وام، به همین اندازه تقویت شد.

 

تغییر دوم در میزان دامنه اختلاف طبقاتی وام‌ها رخ داده است. پیش از این فاصله وام‌های اوراق در سه طبقه شهری شامل تهران، شهر‌های بزرگ و شهر‌های کوچک ۱۰ میلیون تومان بود و به این ترتیب در هر یک از این شهر‌ها در حالت انفرادی، وام قابل پرداخت به ترتیب ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومان بود. این در حالی است که اکنون این اختلاف تحت تاثیر رشد قیمت در شهر‌های بزرگ به ۲۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در نتیجه سقف‌های جدید اکنون به ترتیب ۱۰۰، ۸۰ و ۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

 

سومین تغییر محسوس در نتیجه مصوبه اخیر جلسه شورای پول و اعتبار درباره سقف وام اوراق این است که پرچمدار بیشترین رقم وام مسکن دیگر صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیست. پیش از این وام پرداختی در این صندوق در حالت زوجین با سقف ۱۶۰ میلیون تومان، بالاترین سقف وام مسکن رایج در شبکه بانکی بود، در حالی که اکنون با توجه به اینکه تسهیلات زوجین اوراق معادل دو برابر سقف‌های انفرادی تعیین شده، سقف این وام به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده و از صندوق یکم پیشی گرفته است.

 

تغییر چهارم پس از شارژ وام اوراق و جعاله نیز ناظر بر اقساط این نوع از وام‌هاست. قسط حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومانی وام انفرادی اوراق مسکن به انضمام جعاله ۲۰ میلیونی در تهران، اکنون با افزایش سقف هر دو وام و در مجموع رقم قابل پرداخت ۱۴۰میلیون تومانی، به ۲میلیون و ۶۵۰ هزار تومان افزایش یافته است. همچنین قسط این تسهیلات در حالت زوجین به انضمام جعاله (۲۴۰میلیون تومان) در تهران اکنون ۴ میلیون و ۳۳۰هزار تومان است. در شهر‌های بزرگ با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر میزان اقساط تسهیلات ۱۲۰میلیون تومانی انفرادی با احتساب جعاله، ۲میلیون و ۳۳۰ هزار تومان است.

 

همچنین برای زوجینی که در این شهر‌ها سقف وام اوراق و جعاله را به مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان دریافت کنند، میزان قسط ۳ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان خواهد بود. میزان اقساط وام انفرادی اوراق به انضمام جعاله در شهر‌های کوچک نیز که با سقف ۱۰۰ میلیون تومانی قابل پرداخت است، ۲ میلیون و در حالت زوجین با سقف ۱۶۰ میلیون تومانی، ۳ میلیون تومان است. «دنیای اقتصاد» در گزارشی که ۲۳ آذر ماه منتشر کرده بود، سه سناریو درباره افزایش وام اوراق را مطرح کرد که سناریوی سوم مطرح شده در آن گزارش، به تصویب شورای پول و اعتبار رسید. تصویب افزایش سقف وام اوراق در کنار چهار تغییری که ایجاد کرده، چهار تغییر و تحول را پیش‌روی معادلات بازار معاملات بازار مسکن قرار می‌دهد. تغییر اول مربوط به مدل رایج خرید مسکن توسط خانه‌اولی‌هاست.

 

خانه‌اولی‌هایی که از وام اوراق برای خرید خانه استفاده می‌کنند، پیش از این عموما خانه خریداری شده را بلافاصله پس از خرید برای مدت حداقل یک تا دو سال به رهن می‌سپارند و به اجاره‌نشینی ادامه می‌دهند. اما با توجه به اینکه قسط وام اوراق زوجین به انضمام جعاله به بیش از ۴میلیون تومان افزایش یافته، اغلب دیگر استطاعت پرداخت همزمان اجاره و قسط خانه خریداری شده را ندارند و در نتیجه ناگزیر خواهند بود در خانه خریداری شده سکونت کنند. تغییر دوم در میزان قدرت پوشش وام بر اساس متراژ است که قدری تقویت می‌شود. اگر فرض کنیم تمام تسهیلات‌گیرندگان علاوه بر وام اوراق، جعاله نیز دریافت می‌کنند، میزان پوشش این وام در تهران با احتساب میانگین قیمت مسکن حدود ۵/ ۱۲ میلیون تومانی در حالت انفرادی ۱۱مترمربع و در حالت زوجین ۲۰ مترمربع خواهد بود.

 

در شهر‌های بزرگ نیز با توجه به میانگین ۲ میلیون تومانی قیمت مسکن، پوشش متراژی وام در حالت انفرادی ۶۰مترمربع و در حالت زوجین ۱۰۰ مترمربع خواهد بود. همچنین میزان پوشش وام پرداختی در شهر‌های کوچک در حالت انفرادی ۷۷ و در حالت زوجین ۱۲۰مترمربع است. به این ترتیب حداقل قدرت خرید وام مربوط به حالت انفرادی شهر تهران و حداقل قسط مربوط به حالت انفرادی شهر‌های کوچک است. البته برای استفاده از هر ۵۰۰ هزار تومان از این تسهیلات، متقاضی باید اوراقی را خریداری کند که بهای آن در فرابورس، اکنون حدود ۴۰ هزار تومان است. به این ترتیب مثلا در حالت انفرادی در پایتخت، هزینه خرید حدود یک مترمربع از قدرت خرید وام جدید، صرف خرید اوراق خواهد شد.

 

سومین تغییر ناظر بر اقبال متفاوت به متراژ‌های مختلف آپارتمان است. از آنجا که قدرت خرید تسهیلات در تهران همچنان اندک است، خرید خانه‌های حدود ۵۰ مترمربعی با این وام‌ها رونق بیشتری خواهد گرفت، اما در شهر‌های بزرگ خرید آپارتمان‌های بیش از ۱۰۰ مترمربع نیز میسر بوده و با اقبال روبه‌رو خواهد شد. اما چهارمین تغییر مرتبط با اقبال به متراژ در شهر‌های کوچک است. در این شهر‌ها میزان اقساط پایین و قدرت خرید بالای وام‌های قابل پرداخت با توجه به میانگین قیمت یک میلیون و ۳۰۰هزار تومانی مسکن در این شهرها، سبب خواهد شد خرید خانه‌های بزرگ‌تر از ۱۲۰ مترمربع با این وام رونق بگیرد. با توجه به اینکه این وام‌ها نباید بیش از ۸۰ درصد از ارزش ملک را پوشش دهد، طبعا زوجین به خرید خانه‌های بزرگ‌تر از ۱۲۰ مترمربع که با مبلغ وام قابل خرید است، روی خواهند آورد.

 

نکته مهم این است که وام مذکور با توجه به استطاعت محدود زوجین متقاضی مصرفی مسکن در پرداخت اقساط حداقل در تهران برای دهک متوسط رو به پایین درآمدی، مناسب نیست. در عین حال اگرچه طبقه بالای درآمدی استطاعت پرداخت این اقساط و سود ۵/ ۱۷ درصدی وام اوراق را دارد، اما رقم وام برای تقاضای مسکن این گروه نیز موثر نیست و آن‌ها به دریافت این نوع وام اقبال نشان نخواهند داد؛ بنابراین مصرف‌کنندگان وام‌های جدید اوراق همان طبقه متوسط و مصرفی هستند که می‌توانند با انتخاب خانه‌های کوچک‌تر و قدیمی‌تر و سکونت در آن از بدو خرید، به نحوی استطاعت خود را با وام هماهنگ کنند. برآیند این چهار تغییر احتمالا می‌تواند به تغییرات افزایشی جزئی در معاملات تهران منجر شود، اما افزایش معاملات در شهر‌های متوسط و کوچک به مراتب محسوس‌تر خواهد بود.