تاریخ انتشار: ۱۰:۰۲ - ۰۸ بهمن ۱۳۹۸
رصد مسکن از دوربین زمین

کاهش فاصله قیمت‌ها در دو بازار ملک چگونه رقم می‌خورد؟

فاصله قیمت زمین با مسکن در پایتخت به بیشترین میزان طی ۲۸ سال گذشته رسید. آخرین اطلاعات مربوط به بازار ملک نشان می‌دهد بهای فروش هر مترمربع ملک کلنگی در تهران ۴۲/ ۱ برابر قیمت آپارتمان شده است که یک نسبت بی سابقه محسوب می‌شود.
ملک کلنگی
 
اقتصاد۲۴- فاصله قیمت زمین با مسکن در پایتخت به بیشترین میزان طی ۲۸ سال گذشته رسید. آخرین اطلاعات مربوط به بازار ملک نشان می‌دهد بهای فروش هر مترمربع ملک کلنگی در تهران ۴۲/ ۱ برابر قیمت آپارتمان شده است که یک نسبت بی سابقه محسوب می‌شود.
 
این فاصله طی دو دهه گذشته به دلیل سبقت تقاضای ساخت وساز از عرضه ملک قابل تخریب، روند صعودی داشته است. نیمه اول امسال شدت تورم قیمت زمین، گروهی از سازنده‌ها را متوقف کرد. مطابق الگوی تغییر فاصله قیمت زمین و مسکن در دوره‌های پساجهش انتظار می‌رود نسبت فعلی وارد مسیر کاهشی شود.
 
سطح قیمت یک متغیر داخلی در بازار مسکن در حال حاضر به حدی رسیده که تاثیر آن هم روی قیمت مسکن و هم روی رفتار عرضه‌کنندگان مسکن نوساز اثر محسوسی داشته است. این متغیر «قیمت زمین» است که اکنون هم‌پای متغیر‌های بیرونی بازار مسکن همچون نرخ تورم عمومی، نوسان‌های ارزی و انتظارات تورمی، زمینه‌ساز رشد قیمت مسکن شده است.
 
در بازار کنونی قیمت زمین به‌عنوان یک پارامتر بالابرنده قیمت مسکن نقش زیادی در نوسان قیمتی مسکن ایفا می‌کند. در طول ادوار گذشته نیز این پارامتر همواره اثر بالابرندگی قیمت مسکن را ایفا کرده، به این معنا که در زمان‌هایی که قیمت زمین کاهش یافته، اثر کاهشی محسوسی روی قیمت مسکن نداشته، اما در زمان افزایش قیمت زمین، بازار مسکن نیز بلافاصله اثر گرفته و سطح قیمت مسکن در معاملات رشد کرده است.

بر اساس آخرین گزارش رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در تهران در تابستان امسال نزدیک ۱۹ میلیون تومان بوده و برآورد می‌شود این رقم در پاییز به حول و حوش ۲۰ میلیون تومان رسیده باشد. به این ترتیب با توجه به اینکه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تابستان حدود ۱۳ میلیون تومان بوده است، نسبت قیمت زمین به مسکن در این فصل به‌طور میانگین ۴۲/ ۱ بوده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد این نسبت از سال ۷۰ که اطلاعات آماری مربوط به میانگین قیمت زمین و مسکن در دسترس است تا کنون، یعنی در طول ۲۸ سال اخیر بی‌سابقه بوده است. البته پیش از این نسبت قیمت زمین به مسکن به‌صورت رسمی در هیچ‌یک از گزارش‌های آماری بخش مسکن منعکس نشده بود و «دنیای اقتصاد» برای نخستین بار این نسبت را محاسبه و با ادوار گذشته مقایسه کرده که حاوی اطلاعات مهمی از روند تغییرات قیمت زمین و اثر آن بر بازار مسکن است.

تا پیش از نیمه سال جاری، فاصله قیمت زمین به قیمت مسکن همواره زیر ۴/ ۱ واحد بوده، طوری که میانگین این نسبت در تمام طول ۲۸ سال گذشته ۰۲/ ۱ بوده است. نگاهی به داده‌های آماری حاکی است نسبت قیمت زمین به مسکن در زمان‌های جهش در بازار معاملات مسکن به حداکثر می‌رسیده و پس از آن در بازار رکودی و در زمان تخلیه حباب قیمتی، این نسبت به حداقل می‌رسیده است. البته نسبت قیمت زمین به مسکن طی سه دهه اخیر مرتبا یک مسیر افزایشی را طی کرده است، چراکه میزان موجودی زمین در طول دهه‌های اخیر رو به کاهش بوده، در حالی که حداقل تقاضای ساخت و ساز در بازار همواره در یک نسبت مشخص وجود داشته است. بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بیشترین نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در دهه ۷۰ معادل ۹/ ۰ بوده که در سال ۷۴ همزمان با اوج رونق بازار معاملات رخ داده است و پس از آن این نسبت در رکود سال ۷۶ به ۸/ ۰ کاهش یافته است. در دهه ۸۰ نیز در دوره اول رونق یعنی سال ۸۲ نسبت قیمت زمین به مسکن ۹۸/ ۰ بوده که در رکود سال‌های ۸۴ و ۸۵ این نسبت به ۹۶/ ۰ افت می‌کند. در عین حال در سال ۸۶ یک دوره جهش قیمت دوباره در بازار مسکن رخ داد که نسبت مذکور را به ۲/ ۱ رساند و در عین حال در رکود سال ۸۸ این نسبت به ۸۲/ ۰ کاهش یافت.

در دهه ۹۰ اولین اوج‌گیری نسبت قیمت زمین به مسکن سال ۹۲ همزمان با رونق معاملات رخ داد که این نسبت به ۳۴/ ۱ افزایش یافت، اما در زمان تخلیه حباب نسبت مذکور در پی رکود معاملات، در سال ۹۵ این نسبت به پایین‌ترین حد خود در این دهه یعنی حدود یک واحد رسید. در حال حاضر نیز که قیمت مسکن در تابستان به اوج خود رسید و از مرز ۱۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع فراتر رفت، نسبت مذکور به نرخ بی‌سابقه ۴۲/ ۱ افزایش یافته است؛ بنابراین این ارقام نشان می‌دهد روند این نسبت همواره افزایشی بوده که نشات گرفته از کاهش میزان عرضه زمین و کلنگی در بازار مسکن در یک روند مستمر، اما تدریجی، تحت تاثیر کاهش ذخیره زمین در پایتخت است.

افزایش بی‌سابقه نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن را بسازبفروش‌ها و واسطه‌های ملکی در ماه‌های اخیر کاملا حس کرده‌اند؛ طوری که به شدت از محل افزایش قیمت زمین برای تعریف پروژه‌های جدید تحت فشار بوده‌اند. در واقع سازنده‌ها ناگزیر به خرید زمین با قیمت‌های بالا هستند و در نتیجه ناگزیر هستند قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز تکمیل شده قبلی را متناسب با افزایش هزینه‌های ساخت انجام دهند. این رویه در یک مقطع از تابستان و پاییز امسال حتی سبب شد گروهی از سازنده‌ها به کلی بازار مسکن را ترک کرده و از فروش واحد‌های تکمیل شده خود منصرف شوند. در این مقطع زمانی قیمت زمین در اوج بوده و در نتیجه حاشیه سود سازنده‌ها با سطوح فعلی قیمت مسکن که سطح پایینی هم نیست، باز هم قابل توجه نبوده است و سازنده‌ها شروع پروژه‌های جدید را از این بابت که بازار مسکن کشش افزایش قیمت دوباره متناسب با هزینه‌های جدید ساخت را ندارد، متوقف کردند. به این ترتیب افزایش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در تابستان امسال به شکل بی‌سابقه‌ای توان ساخت را از فعالان بازار مسکن سلب کرد و حاشیه سود آن‌ها را به شدت کاهش داد.

نسبت قیمت زمین و مسکن از اواخر دهه ۷۰ تا سال ۹۰ بسیار به یکدیگر نزدیک و سطح قیمت این دو تقریبا برابر بوده است. در نتیجه نسبت مذکور تا پیش از این اندکی کمتر یا بیشتر از یک بوده است. در دهه ۷۰ میانگین این نسبت ۸/ ۰ و در دهه ۸۰ نزدیک یک بوده است. در مدت سپری شده از دهه ۹۰ نیز میانگین این نسبت ۱/ ۱ بوده، اما اکنون به سطح بی‌سابقه بیش از ۴/ ۱ رسیده است. البته در دوره بلندمدت میزان تورم قیمت زمین همواره ۳ تا ۴ درصد بیشتر از تورم مسکن بوده است، طوری که میانگین تورم سالانه مسکن در این سال‌ها حدود ۲۱ تا ۲۲ درصد، اما میانگین تورم سالانه زمین ۲۳ تا ۲۴ درصد بوده است. در نتیجه این روند، در حال حاضر نقش زمین در تحولات بازار مسکن بسیار پررنگ شده و به نوعی به پررنگ‌ترین وضعیت در دوره‌های گذشته رسیده است. تا پیش از این سه متغیر نرخ تورم عمومی، نوسان ارزی و انتظارات تورمی به‌عنوان متغیر‌های بیرونی موثر بر بازار مسکن، نقش زیادی در نوسان قیمت مسکن ایفا می‌کرد، اما اکنون متغیر قیمت زمین نیز همپای این متغیر‌ها در بازار اثرگذار شده و روی میزان عرضه مسکن، قیمت فروش، تقاضای سرمایه‌ای خرید زمین و نیز میل به تخریب و مشارکت با سازنده از سمت مالک اثر سوء داشته است. در واقع افزایش شدید قیمت زمین نسبت به قیمت مسکن افکار سمت عرضه و سازنده‌ها را به شدت تحت تاثیر قرار داده و در چنین فضایی این پرسش برجسته شده که آینده قیمت زمین و مسکن با این وصف چه خواهد شد؟

اگر بخواهیم آینده قیمت مسکن را با نگاه به رابطه بلندمدت گذشته قیمت‌های زمین و مسکن رصد کنیم، با توجه به تحولاتی که در تابستان امسال در بازار زمین رخ داد و تحولاتی که در ماه‌های اخیر بازار مسکن را متاثر کرد، یک گزینه را می‌توان با احتمال وقوع بالا مطرح کرد؛ اینکه ممکن است این نسبت در پاییز نیز اندکی افزایش یافته باشد که پس از انعکاس آمار‌های رسمی قابل اندازه‌گیری خواهد بود، اما در زمستان افزایش نسبت مذکور احتمالا متوقف خواهد شد و حتی ممکن است این نسبت اندکی کاهش یابد. البته تحقق این گمانه یعنی کاهش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن از طریق دو سناریو شدنی است. سناریوی اول کاهش قیمت زمین و سناریوی دوم افزایش قیمت مسکن است که در نهایت منجر به کاهش نسبت این دو خواهد شد. با توجه به شرایط اخیر بازار مسکن، هر دو سناریو به نوعی محتمل است و البته در عین حال احتمال وقوع هر دو سناریو نیز ضعیف است؛ چراکه کاهش قیمت زمین با توجه به اینکه تقاضای ساخت وجود دارد، اما عرضه زمین و کلنگی در بازار بسیار محدود و اندک است، بعید به نظر می‌رسد و از سوی دیگر با توجه به اینکه دوره رونق معاملات مسکن را پشت سر گذاشته و در دوره رکود به سر می‌بریم و میزان معاملات در کف و حداقل ممکن قرار دارد، رشد قیمت مسکن نیز بعید است؛ بنابراین احتمالا آنچه در فصل زمستان رخ خواهد داد، ترکیبی از هر دو سناریوی ذکر شده است؛ به این معنا که افزایش تند قیمت زمین احتمالا متوقف خواهد شد و قیمت مسکن نیز وارد فضای ریزنوسان افزایشی می‌شود تا نسبت قیمت زمین به مسکن در نهایت قدری کاهش یابد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در طول ۲۸ سال گذشته تغییرات قیمت زمین گاهی توام با تورم منفی بوده است؛ طوری که اغلب یک سال پس از رکود معاملات مسکن، قیمت زمین نیز کاهش یافته است. به‌عنوان مثال در سال ۸۸ میانگین قیمت اسمی زمین ۱۷ درصد کاهش یافت و در سال ۹۳ نیز این قیمت با کاهش ۱۴ درصدی روبه‌رو شد؛ بنابراین کاهش قیمت زمین در ماه‌های آینده و به شکل تدریجی می‌تواند محتمل باشد. اما در عین حال بعید به نظر می‌رسد شیب کاهش قیمت زمین به اندازه‌ای که در دوره‌های قبلی رکود مسکن تجربه شده، محقق شود و احتمالا این شیب ملایم‌تر خواهد بود. نکته قابل توجه این است که تورم فصلی زمین در تابستان امسال ۱۰ درصد بوده که در مقایسه با تورم فصلی بهار (تغییرات میانگین قیمت زمین در معاملات بهار ۹۸ نسبت به زمستان ۹۷) حدود ۶ درصد کاهش یافته است. تغییرات فصلی معاملات نیز در تابستان نسبت به بهار کاهشی بوده و در نتیجه احتمال ادامه این روند به شکل منفی شدن تورم زمین نیز قابل طرح است.
 
کاهش قیمت ملک
 
 
منبع: دنیای اقتصاد
ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.

قیمت سکه و طلا امروز پنجشنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت لیر ترکیه امروز در بازار + جزئیات

پیش‌بینی هواشناسی تهران و ایران امروز + جدول

قیمت دینار عراق امروز در بازار + جزئیات

عکس/ طرفداری شیلا خداداد از تتلو!

قیمت خودرو‌های ایران خودرو امروز پنجشنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت دلار و یورو امروز پنجشنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت خودرو‌های سایپا امروز پنجشنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت سکه پارسیان امروز پنجشنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

عکس/تصویر جنجالی مصاحبه سفیر ایران با مجری زن تلویزیون باکو

علائم مهم این سرطان گوارشی شایع چیست؟

تاریخ ازدواج پژمان جمشیدی مشخص شد

قیمت واقعی دلار ۸۰ و قیمت مداخله‌ای آن ۶۰ هزار تومان است/ اگر می‌خواهید به کشور زیان برسانید سلمنا؛ FATF تعطیل!

عکس/ خوش گذرانی نرگس محمدی و فریبا نادری در کنار آبشار نیاگارا!

پیش‌بینی‌ها از جنگ روسیه و اوکراین

استوری احساسی یکتا ناصر بعد از پس گرفتن دخترش

واریز یارانه نقدی فروردین با افزایش ۱۵ درصدی

فیلم/ رپ خواندن حمید صفت در سریال اژدهای هفت سر

عکس خانوادگی مهلقا باقری برای نوروز

عکس/ بازیگر زن ۵۳ ساله و مردی که به آغوش کشید

خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

آمپول‌های نوروبیون و ب کمپلکس؛ خوب یا بد؟

شمارش معکوس بورس برای گام صعودی در سال ۱۴۰۳/ بزرگ‌ترین مانع رشد بورس در سال ۱۴۰۲

انتقاد ابراهیم رئیسی از انفعال کشورهای اسلامی درمورد غزه

مقابله با زمین خواری ۳ هزار میلیارد تومانی در گیلان

آندرتیکر به‌زودی به ایران می‌آید

شارژ نه میلیونی حساب حقوق این بازنشستگان

عکس/ اصغر فرهادی مهمان ستاره استقلالی و همسرش

نرخ بهره بین بانکی به این عدد رسید

فیلم/ اعتراف جالب بازیگر خانم درباره رضا عطاران

عکس تازه الناز شاکردوست در بیستون کرمانشاه

روسیه قطعنامه پیشنهادی آمریکا علیه کره شمالی را وتو کرد

برج میلاد ۱۳ فروردین تعطیل است

هیوندای توسان ۲۰۲۵، قوی‌تر آمد

مردم در هیچ شرایطی ماهی قرمز را در رودخانه‌ها رها نکنند

فیلم/ واکنش دختران بعد از دیدن شهاب حسینی

کنایه معنادار عباس عبدی به زاکانی

این ربات از زیر دریا خبر می‌دهد

استراتژی معاملاتی موفق برای انتخاب سهام

فیلم/ رفتار جالب فراستی علیه مجری

فروردین، ماهی صعودی برای بورس

درخواست سپاهانی‌ها از فدراسیون

رشیدی کوچی: قالیباف بازنده بزرگ مجلس بعدی

عکس/تصویر جنجالی مصاحبه سفیر ایران با مجری زن تلویزیون باکو

خبر خوش برای زنان هوادار تراکتور

مسافران نوروزی در بازار مشهد

قیمت این خودرو در بازار ترکید

دعای روز هفدهم ماه مبارک رمضان و اوقات شرعی

مسجد جمکران ۱۰۷۲ ساله شد

واکنش دکتر هاشمی به خودکشی پرستو بخشی

دیدار زیاد نخاله با آیت‌الله خامنه‌ای

خبر خوش برای استقلالی‌ها

ورود گردشگران به میانکاله در روز طبیعت ممنوع شد

کیمیا علیزاده عضو تیم ملی بلغارستان شد

فیلم/ روبوسی نخست وزیر لبنان با یک زن دیگر به جای نخست‌وزیر ایتالیا!

پول افغانستان از دلار سودآورتر شد

ورود گردشگران به کویر مرنجاب و سیازگه ممنوع شد

حداکثر حقوق مدیران دولتی اعلام شد

بایدن از ترامپ پیشی گرفت

افزایش ساعت خدمات دهی مترو از فردا

فیلم/ تصاویری زیبا از دریاچه پرآب ارومیه

اینفوگرافی/ بهترین گلزنان تاریخ تیم ملی

بهروز محبی: قیمت واقعی دلار از نرخ نیمایی هم پایین‌تر است

خواص سقز که نمی‌دانستید

ماجرای رأی لحظه آخری احمدی‌نژاد بعد از عمل جراحی پلک

تاجگردون: ۱۴۰۳ سال خیلی سختیست

عکس/ جواد عزتی در پشت‌صحنه زخم کاری ۳

خبر فوری شورای نگهبان درباره لایحه عفاف و حجاب

مالیات ارزش افزوده ۱۰ درصدی ابلاغ شد

آخرین آمار شمار کشته‌های تصادفات نوروزی

قیمت دینار عراق امروز + جزئیات