اقتصاد24 - بررسی وضعیت معاملات مسکن در زمستان ۹۷ رکود کشوری در این بازار به‌دنبال رخدادهای ملکی پایتخت را نشان می‌دهد.
مطابق آمارهای دÙتر اقتصاد مسکن Ùˆ سامانه ثبت اطلاعات املاک، میانگین معاملات مسکن در دی ماه بدون اØتساب شهر تهران با ریزش ۴۷درصدی نسبت به تابستان مواجه بوده Ùˆ روند اÙت خرید Ùˆ Ùروش مسکن در استان‌ها Ú©Ù‡ از آبان آغاز شده، در دی ماه به اوج خود رسیده است.
به‌طور Ú©Ù„ÛŒ دوره‌های رونق Ùˆ رکود مسکن به یک صورت تکرارشونده در دوره‌های زمانی پی‌در‌پی Ø´Ú©Ù„ می‌گیرد؛ به این صورت Ú©Ù‡ همزمان با اÙزایش معاملات Ùˆ Øضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن،قیمت مسکن جهش می‌کند Ùˆ به تدریج این رشد قیمت به اندازه‌ای می‌رسد Ú©Ù‡ از قدرت خرید متقاضیان کاسته شده Ùˆ با خروج آنها از بازار، رکود Ø´Ú©Ù„ می‌گیرد Ùˆ رشد قیمت اسمی Ùˆ واقعی مسکن کاهش می‌یابد.
معمولا دوره‌های رونق مسکن دست‌کم یک سال به طول می‌انجامد اما امسال این وضعیت از اواخر پاییز سال Û¹Û¶ در بازار مسکن Ø´Ú©Ù„ گرÙت Ùˆ چند ماه بیشتر دوام نیاورد، طوری Ú©Ù‡ تقریبا از اواخر تابستان سال جاری بازار مسکن پایتخت درگیر «شبه‌رکود» شد Ùˆ اکنون نیز رکود عمیق بر بازار Øاکم است.
ماجرا از این قرار است Ú©Ù‡ در دوره رونق اخیر مسکن در تهران، علاوه بر اثر جهش قیمت بر میزان معاملات، دو متغیر بیرونی نیز با اثر روانی غیرمستقیم خود بر بازار مسکن، رÙتار Ùروشنده‌ها Ùˆ خریداران را تØت تاثیر قرار داده Ùˆ بر قیمت مسکن نیز اثر گذاشتند. این دو متغیر شامل «شوک‌های وارد شده به قیمت ارز از سال گذشته تا میانه امسال» Ùˆ «انتظارات تورمی در جامعه ناشی از بدبین شدن مردم به آینده وضعیت اقتصادی» بود Ú©Ù‡ توانست موجب تشدید میزان Ùˆ سرعت اÙزایش قیمتمسکن شود Ùˆ به دنبال آن از طول دوره رونق بکاهد.
اما رونق مسکن در کشور با قدری تاخیر نسبت به تهران Ú©Ù‡ امری طبیعی است، از میانه بهار Ø´Ú©Ù„ گرÙت Ùˆ بر Øجم معاملات در ماه‌های پیاپی اÙزوده شد. با این Øال تازه‌ترین آمارهای کشوری Øاکی است از اواخر پاییز با بازگشت نسبی ثبات به بازار ارز از یک‌سو Ùˆ کاهش متقاضی مسکن تØت تاثیر جهش قیمت‌ها از سوی دیگر، به تدریج از میزان عطش خرید سرمایه‌ای مسکن در تمام شهرها کاسته شده است.
به این ترتیب در شرایطی Ú©Ù‡ از ابتدای امسال تا پایان مهر، میانگین کشوری معاملات مسکن (بدون اØتساب تهران) در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال Û¹Û¶ Øدود Û´Û° درصد اÙزایش داشته است، اما در آبان این روند Ø´Ú©Ù„ دیگری به خود گرÙت، طوری Ú©Ù‡ میزان رشد نقطه‌ای معاملات کشوری خرید مسکن به Û³ درصد تقلیل پیدا کرد Ùˆ نرخ رشد نقطه‌ای معاملات کشوری دچار اÙت شد. این میزان در آذر ماه به منÙÛŒ Û±Û´ درصد رسید Ùˆ طبق تازه‌ترین گزارش‌ها در دی‌ماه با ریزش شدید Û²Û² درصدی اÙت معاملات مسکن روبه‌رو بودیم. بنابراین از نیمه پاییز تاکنون شیب رشد نقطه‌ای معاملات مسکن در کشور روند کاهشی پیدا کرده است. این آمار رسمی از سامانه رهگیری معاملات مسکن استخراج شده است.
از سوی دیگر در تهران نیز Øجم معاملات در دی ماه با اÙت Û¶Ûµ درصدی مواجه بود Ùˆ به این ترتیب ابعاد رکود در شهر تهران اکنون شدیدتر از سایر شهرهاست، اما در عین Øال جریان خرید Ùˆ Ùروش خانه در شهرهای مختل٠نیز با آنچه در معاملات مسکن پایتخت Ø´Ú©Ù„ گرÙته، البته با شدت کمتر هم‌مسیر شده است. مجموع معاملات کشوری مسکن با اØتساب استان تهران در دی ماه Û±Û¹ هزار Ùˆ Û¶Û°Û° Ùقره بوده Ú©Ù‡ این میزان با کسر سهم ÛµÛ¸Û°Û°Ùقره معامله در تهران به Øدود Û±Û³ هزار Ùˆ Û¸Û°Û° معامله ثبت شده، می‌رسد.
اگرچه میانگین کشوری معاملات مسکن موید Øاکمیت رکود در بازار مسکن اغلب شهرهاست، اما وضعیت در بعضی از شهرهای Ú©ÙˆÚ†Ú© Ùˆ متوسط برخی از استان‌ها تا Øدودی از شهرهای بزرگ Ùˆ مراکز استان‌ها بهتر است Ùˆ در برخی از این شهرها، شاهد اÙت معاملات در دی ماه نبودیم.
به این ترتیب اگر بخواهیم نبض معاملات مسکن در مراکز استان‌ها Ùˆ سایر شهرها را با وضعیت بازار مسکن در تهران مقایسه کنیم، خواهیم دید Ú©Ù‡ نبض معاملات در تهران اÙت بیشتری داشته است Ùˆ رتبه بعدی به مراکز استان‌ها تعلق دارد.
در مراکز استان‌ها بدون اØتساب شهر تهران Ùˆ مراکز استان‌هایی Ú©Ù‡ تعداد معاملات آنها زیر Û±Û°Û° Ùقره بوده Ùˆ به همین خاطر آمار آنها منعکس‌کننده وضعیت Ú©Ù„ بازار مسکن نیست، Øجم معاملات مسکن در دی ماه نسبت به تابستان امسال با ریزش Û´Û· درصدی مواجه بوده است. اگر تهران را نیز در این آمار Ù„Øاظ کنیم، رشد منÙÛŒ معاملات نسبت به تابستان در اولین ماه زمستان به Û¶Û° درصد می‌رسد.
این آمار نمایی از معاملات مسکن کشوری را منعکس می‌کند Ùˆ نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای به تدریج از بازار مسکن تمام شهرها خارج شده Ùˆ رشد قابل توجه قیمت نیز از قدرت خرید متقاضیان مصرÙÛŒ کاسته است. نتیجه این شرایط در آمار معاملات به Ø´Ú©Ù„ اÙت شدید منعکس شده است.
رشد تورم ملکی
اگرچه آمار رسمی از میانگین قیمت کشوری مسکن در سامانه معاملات املاک کشوری وجود ندارد، اما گزارش میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مراکز استان‌ها به جز تهران در دی‌ماه Øاکی از رشد نقطه‌ای Û´Û¹ درصدی است. این آمار با اØتساب شهر تهران نشان‌دهنده رشد ۷۳درصدی میانگین قیمت آپارتمان مسکونی در کشور است.
در دی ماه قیمت مسکن در شهر تهران با رشد Û¹Û° درصدی نسبت به دی پارسال همراه بود. البته در اطلاعاتی Ú©Ù‡ دÙتر اقتصاد مسکن از تغییرات قیمتی مسکن در کشور داده، آمار Û±Û° استان به دلیل اینکه تعداد معاملات آنها کمتر از Û±Û°Û° Ùقره بوده، به دلیل عدم قابلیت استناد آماری Ù„Øاظ نشده است.
بر این اساس تورم نقطه‌ای ملکی در مراکز استان بدون اØتساب شهر تهران Ø·ÛŒ دی ماه امسال در مقایسه با آبان با اÙزایش Û±Û° درصدی همراه بوده است Ùˆ بر همین اساس تØت تاثیر جهش قابل توجه قیمت مسکن در سایر استان‌ها، از Øجم معاملات نقطه‌ای مسکن ۲۲درصد کاسته شد. البته در آبان ماه نیز شاهد رشد قیمت نقطه‌ای مسکن به میزان Û¶Û· درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته بودیم Ú©Ù‡ همان‌گونه Ú©Ù‡ آمارها نشان می‌دهد، این میزان در دی به Û·Û³ درصد رسیده Ùˆ در واقع تورم ملکی کشور شدیدتر شده است.
تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در مراکز استان‌ها بدون اØتساب تهران در دی ماه معادل Û³ درصد بوده Ú©Ù‡ این میزان دوبرابر تورم ماهانه قیمت مسکن در تهران است. همچنین تورم ملکی در تمام مراکز استان‌ها با اØتساب تهران در دی ماه Û¸/ Û± درصد Ù…Øاسبه شده است. این داده‌ها Øاکی است، از آنجا Ú©Ù‡ جریان رکود با قدری تاخیر نسبت به تهران به دیگر استان‌ها سرایت کرده است، در دی ماه رشد ماهانه قیمت مسکن در مراکز استان‌ها قدری بیشتر از تهران بوده است. به این ترتیب در Øال Øاضر در تهران دوره ثبات قیمت پیش‌رو است Ùˆ این وضعیت در آینده در سایر مراکز استان نیز Øاکم خواهد شد.
اگرچه تمام آمارها موید جهش قیمت مسکن Ùˆ به دنبال آن رکود در بازار معاملات کشوری است، اما تغییرات ماهانه معاملات کشوری بدون اØتساب شهر تهران در دی ماه پس از چند ماه کاهش، با رشد Û² درصدی همراه بوده است. این در Øالی است Ú©Ù‡ در ماه‌های گذشته میزان رشد معاملات کشوری بدون اØتساب تهران در کشور همواره منÙÛŒ بوده است. البته نمی‌توان به یقین آمار استثنایی مذکور را ناقض وضعیت رکود سراسری مسکن دانست، چراکه اولا تغییرات در بازار مسکن باید دست‌کم در دو ماه پیاپی رصد شود تا بتوان از آن به‌عنوان «روند» Øاکم بر بازار یاد کرد Ùˆ از سوی دیگر Ø³Ø·Ø Ù…Ø¹Ø§Ù…Ù„Ø§Øª مسکن در دی ماه با Øدود Û±ÛµÛ° Ùقره اÙزایش در Ú©Ù„ کشور به Û±Û¹ هزار Ùˆ Û¶Û°Û° Ùقره رسیده Ùˆ این تغییرات به Øدی ناچیز است Ú©Ù‡ نیازی به جست‌وجوی علت برای آن نیست. البته ممکن است رشد جزئی معاملات کشوری در دی ماه نسبت به آذر را بتوان به اÙزایش دمای بازار مسکن در ایام شب عید نیز نسبت داد.
Øجم معاملات مسکن در تمام مراکز استان‌ها در دی ماه با اØتساب تهران Øدود Û±Û´ هزار Ùقره بوده است Ú©Ù‡ در این بین مراکز استان‌های پرمعامله صر٠نظر از اÙت یا رشد Øجم خرید Ùˆ Ùروش Ú©Ù‡ بیش از Û²Û°Û° Ùقره معامله در دی ماه برای آنها به ثبت رسیده است، پس از تهران با آمار ÛµÛ¸Û°Û° Ùقره معامله، شامل شهرهای کرج با Û³Û¸Û°Û° Ùقره، شیراز با Û¸Û°Û° Ùقره، مشهد Ùˆ قم هر یک با Û³Û°Û° Ùقره، رشت Ùˆ تبریز هر یک با Û²ÛµÛ°Ùقره Ùˆ بندرعباس با Øدود Û²Û°Û° Ùقره معامله است.
همچنین در اولین ماه زمستان، بیشترین رشد ماهانه Øجم معاملات مربوط به شهرهای اصÙهان با Û±Û¹ درصد رشد، قزوین با Û±Û· درصد، گرگان با ۱۴درصد، قم با Û±Û± درصد، مشهد با Û¸ درصد Ùˆ رشت با Û¶ درصد رشد بوده است. در شهر کرج نیز Øجم معاملات نسبت به آذر ماه بدون تغییر ماند. در دی ماه میانگین وزنی قیمت مسکن بر اساس وزن هر مرکز استان در آمار Ú©Ù„ معاملات مراکز استان‌ها با اØتساب شهر تهران به مترمربعی Ûµ/ ۵میلیون تومان رسید. اگر شهر تهران از این آمار Øذ٠شود Ùˆ Ù…Øاسبه قیمت بدون درنظرگرÙتن وزن هر استان صورت گیرد، میانگین قیمت مسکن در کشور از Û² میلیون Ùˆ Û·ÛµÛ° هزار تومان در آذر به ۲میلیون Ùˆ Û¹Û°Û° هزار تومان در دی ماه رسیده است.
منبع: دنیای اقتصاد