چهار تابلو در چهار دهه

اقتصاد24 - مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوارها از ابتدای انقلاب اسلامی در نظام قانون‌گذاری و برنامه‌ریزی جزو مولفه‌های مهم و موردتوجه قانون‌گذاران و سیاست‌گذاران کشور بوده است.

قانون اساسی در بندهای متعدد از جمله اصول ۳۹، ۴۳، ۴۴ و... به آن پرداخته و تکلیف روشنی برای مدیران و برنامه‌ریزان مرتبط مشخص کرده است که حکایت از نقش و اهمیت آن در تحکیم خانواده و جامعه از جهات مختلف در حکومت اسلامی دارد.

با شروع نظام برنامه‌‌ریزی پس از انقلاب اسلامی طی برنامه‌های توسعه میان‌مدت کشور بخش مسکن نیز واجد جایگاه مختص به‌خود در فرآیند برنامه‌ریزی بوده که با نگاه واقع‌بینانه و منصفانه، گام‌های مختلف و بعضا بلندی در این حوزه، نظام جمهوری اسلامی برداشته است.

جایگاه برنامه‌های بخش مسکن کشور که پس از انقلاب اسلامی در برنامه‌های توسعه کشور پیش رفته است، دارای فراز و فرود‌ها و بعضا نقطه‌عطف‌هایی بود که در انطباق با تحولات عمومی کشور و تغییرات مدیریتی در سطحی کلان‌تر به چهار دهه قابل تقسیم و خط سیر آن قابل مشاهده است.

۱- دهه اول (محوریت توسعه شهری، اتکا بر عرضه زمین و مسکن، سیاست‌های کنترل بازار و حضور پررنگ دولت)

در این دهه کشور با شرایط ویژه‌ای مواجه بوده، از یکسو شرایط پس از انقلاب و تقاضای انباشته مسکن قبل از انقلاب، در کنار آثار جنگ تحمیلی بر بخش مسکن ناشی از تخریب گسترده مناطق جنگی و مهاجرت‌های وسیع از مناطق جنگی به سایر شهرهای کشور، در کنار نرخ رشد بالای جمعیت کشور، تقاضای انبوه و توقعات بحقی را شکل داده بود.

برنامه‌ریزان متناسب با شرایط دهه اول انقلاب برنامه‌هایی را تدوین و عملیاتی کردند.

اساس برنامه‌های دهه اول حول ‌محور توسعه افقی شهرها روی اراضی دولتی جهت پاسخگویی به نیاز انباشته متمرکز شد.

قانون زمین شهری و اخذ حکم ثانویه از حضرت امام در شهرهای خاص برای مدت مشخص، همچنین مصوبات مجمع تشخیص مصلحت در همین رابطه از قوانین مهم و مادر در این دوره است. طرح‌های ساخت مسکن ارزان‌قیمت در شهرهای بزرگ، طرح‌های آماده‌سازی زمین، واگذاری اراضی به تعاونی‌های مسکن کارمندی و کارگری، طرح‌های توسعه منفصل شهری به‌صورت شهرهای جدید در اطراف کلان‌شهرها از جمله برنامه‌های مستخرج از قانون زمین شهری است. همچنین برنامه‌های قانون تکمیل مجتمع‌ها و شهرک‌های نیمه‌تمام بلاتکلیف از قبل از انقلاب، مسکن نیروهای مسلح که منجر به فعال شدن چند کارخانه خانه‌سازی پیش‌ساخته شد، قانون عسر و حرج در بازار اجاره، برنامه واگذاری‌های حاکم شرع، طرح‌های بازسازی مسکن ناشی از جنگ تحمیلی به‌عنوان برنامه‌های مهم و عملیاتی شده دراین دوره هستند و آینده تحقق این برنامه‌ها منجر به پاسخگویی به تقاضای انباشته به مسکن و ساماندهی این تقاضاها در درون طرح‌های شهرسازی تهیه و اجرا شده بر پهنه‌های اراضی دولتی در شهرها، در کنار تامین زیربناها و روبناهای مورد نیاز این حجم از مسکن تولیدی می‌شود. جلوگیری از بروز پدیده زاغه‌نشینی درحاشیه شهرهای بزرگ و تولید گسترده مسکن روی پهنه‌های آماده‌سازی شده با تجهیز منابع مردمی ممکن شد.

مجموعه این سیاست‌ها اثر بسیار قابل‌توجهی بر تولید، عرضه و پاسخگویی به نیاز مسکن برجا گذاشت. به‌گونه‌ای که طی سال‌های ۱۳۵۸ تا ۱۳۶۷، تولید مسکن در کشور با متوسط ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در سال، از نیاز ناشی از نرخ رشد خانوارهای ساکن در مناطق شهری و روستایی کشور فزونی گرفت که علاوه بر تامین نیاز جدید مسکن و نیاز ناشی از تخریب و استهلاک واحد‌های موجود، بخش قابل‌ملاحظه‌ای از نیاز انباشت شده طی سال‌های قبل از انقلاب را نیز پوشش داد. به‌طوری‌که موجودی مسکن براساس سرشماری سال ۱۳۵۵ برای کل کشور ۳/ ۵ میلیون واحد مسکونی بوده که در سال ۱۳۶۵ به ۳/ ۸ میلیون واحد افزایش می‌یابد. این رقم در مناطق شهری از ۴/ ۲ میلیون به ۷/ ۴ میلیون می‌رسد. به‌عبارت دیگر تعداد واحدهای مسکونی شهری در طول یک دهه به ۲ برابر افزایش می‌یابد.

براین اساس شاخص تراکم خانوار در واحد‌های مسکونی که در سال ۱۳۵۵، در مناطق شهری ۳۷/ ۱ بود در سال ۱۳۶۵، به رقم ۱۷/ ۱ کاهش یافت؛ یعنی طی ۱۰ سال ۲/ ۰ واحد کاهش یافته که با توجه به رشد شهرنشینی و افزایش نرخ رشد جمعیت که در این دوره داشتیم رقم بسیار قابل‌توجهی است. این شاخص برای مناطق روستایی ۰۲/ ۰ (از ۱۸/ ۱ به ۱۶/ ۱) و برای کل کشور نیز ۰۹/ ۰ (از ۲۶/ ۱ به ۱۷/ ۱) طی دوره مذکور بهبود یافته است.

از طرف دیگر شاخص‌های کیفی مسکن هم بهبود مناسبی یافت به گونه‌ای که در سال ۱۳۵۵، درصد واحد‌های موجود و ساخته‌شده از مصالح با دوام در کل کشور ۹/ ۲۳‌ بوده و در سال ۱۳۶۵، این رقم به ۳/ ۴۶‌درصد افزایش یافته است و این‌درصد برای مناطق شهری از ۵۰ به ۶۹‌ و برای مناطق روستایی از ۸/ ۲‌ به ۶/ ۱۶‌درصد ارتقا یافته است.

۲- دهه دوم (محوریت ساختار‌سازی و سازماندهی، نگاهی به ساماندهی تقاضا و مقوله اقتصاد در مسکن)

محوریت اصلی برنامه‌های دهه دوم را می‌توان ساختار‌سازی درنظام تولید و عرضه مسکن دانست. در کنار ادامه اجرای برخی برنامه‌های مرتبط با بخش تولید و عرضه مسکن می‌توان از قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که منجر به ایجاد و سازماندهی مهندسان، کاردان‌ها و فعالان در حوزه تولید مسکن شد، آیین‌نامه سازندگان انبوه مسکن در راستای تعریف فعالان توسعه‌گر بخش مسکن، تشکیل شرکت عمران و بهسازی شهری و شرکت‌های زیرمجموعه آن در راستای توسعه برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده که در اواخر دهه اول در قالب بهسازی محلات شهری تعریف و شروع شده بود نام برد.

درحوزه سیاست‌گذاری مسکن، برنامه پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی (پاک) تعریف‌شده صندوق پس‌انداز مسکن بانک مسکن در بخش ساماندهی و تقویت بخش تقاضای مسکن فعال شد.

طرح‌های مسکن استیجاری با هدف نگاه به بازار اجاره در نیمه دوم دهه دوم تدوین و اجرایی شد. همچنین برنامه‌های جنبی مانند مسکن متری در مقیاس کوچک با هدف ساماندهی بخشی از تقاضای مسکن تعریف شد. موضوع اقتصاد مسکن در این دهه پررنگ‌تر شد و توسعه عمودی در کلان‌شهرها و بارگذاری‌های مازاد بر ضوابط اولیه مصوب و بعضا تغییر در کاربری‌های شهری برای بهره اقتصادی بیشتر از زمین شهری ماحصل ورود فعالان اقتصادی و سوداگران به حوزه مسکن شهری در این دهه است. بسته شدن محدوده‌های شهرها که در دهه اول در قالب طرح‌های آماده‌سازی روی اراضی دولتی برای پاسخگویی به انباشت تقاضا و جلوگیری از بروز پدیده زاغه‌نشینی سازماندهی شده بود، منجر به بالا رفتن ارزش زمین و بالطبع افزایش بارگذاری و تراکم روی اراضی شهری شد.

در این دوره نرخ رشد مسکن کاهنده بود و نرخ رشد سالانه تولید مسکن که در دهه اول ۶/ ۴‌درصد بود (در مناطق شهری ۷‌درصد) در این دهه به ۴/ ۲‌درصد محدود شد که دلیل عمده آن، کاهش شدت نیاز مسکن نسبت به دهه اول از یک‌طرف و همچنین انتقال منابع تولید از بخش مسکن به سایر بخش‌های اقتصادی به دلیل شروع دوره سازندگی و نیاز سایر بخش‌ها از طرف دیگر بود. در عین حال، به موجودی خالص مسکن در این دوره ۵/ ۲میلیون واحد مسکونی افزوده شد و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی نیز از ۱۷/ ۱ به ۱۴/ ۱ کاهش یافت (یعنی ۰۳/ ۰ بهبود) و از طرف دیگر بهبود در شاخص‌های کیفی مسکن با روند فزاینده ادامه یافت، به‌گونه‌ای که‌درصد واحدهای موجود از مصالح با دوام در مناطق شهری از ۶۹‌ در سال ۶۵ به ۷۸‌درصد در سال ۷۵ افزایش یافت. این نسبت برای مناطق روستایی از ۶/ ۱۶ به ۶/ ۲۹‌درصد ارتقا پیدا کرد.

۳- دهه سوم (برنامه‌ریزی جامع، ورود دولت در بخش مسکن کم‌در‌آمدها، توجه به عنصر مسکن روستایی)

این دهه را از حیث سیاست‌گذاری و تدوین قوانین و برنامه‌های مادر بخش مسکن می‌توان به‌عنوان نقطه‌عطف برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در مسکن کشور دانست. تدوین طرح جامع مسکن کشور متکی بر تجربیات دو دهه در جمهوری اسلامی و تجربیات قبل از انقلاب در کنار مطالعات بین‌المللی روی سیاست‌های موفق و ناموفق مسکن توسط صاحب‌نظران حوزه مسکن که منجر به تدوین ۵۵ برنامه اجرایی در ۹ محور اصلی مرتبط با بخش مسکن شد و به تایید دولت رسید و در نهایت تدوین و تصویب قانون جامع ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به‌عنوان اولین قانون جامع ویژه بخش مسکن نقطه تکامل سیاست‌گذاری‌ها در بخش مسکن، ماحصل نیمه اول این دهه است. تدوین قانون ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن، برنامه جامع بیمه‌های کیفیت و مسوولیت در بخش مسکن، برنامه جامع مهارت کارگران شاغل در بخش مسکن، آیین‌نامه استاندارد اجباری مصالح ساختمانی و حمایت از تولید صنعتی مسکن انبوه، از دیگر برنامه‌های مصوب و اجرا شده در نیمه اول دهه سوم است.

برنامه‌های فوق با نگاه به تعادل بخشی به دو سمت عرضه و تقاضا و حمایت‌های ویژه از مسکن کم‌در‌آمدها تدوین و تصویب شد. برنامه حمایت از تولید و عرضه مسکن روی اراضی دولتی با واگذاری حق بهره‌برداری از زمین به واجدان شرایط یکی از برنامه‌های شش‌گانه ویژه گروه‌های کم‌در‌آمد و یکی از محورهای ۹گانه طرح جامع بود که مورد توجه ویژه دولت و رئیس‌جمهور وقت قرار گرفت و با نام‌گذاری تحت عنوان مسکن مهر، محور کاری و یکی از چند برنامه ویژه دولت شد. این توجه که بسیار فراتر از اهداف کمی پیش بینی شده در طرح جامع بود، ظرف سال‌های نیمه دوم دهه سوم منجر به برنامه‌ریزی و اجرای حدود دو میلیون واحد مسکونی ویژه گروه‌های کم‌درآمد در سطح کشور شد که از یکسو با این حجم از تولید سمت تولید و عرضه را مورد توجه قرار داده و از سوی دیگر با تمهیداتی که برای واجدان در نظر گرفت. از جمله سهم نسبتا بالای تسهیلات بانکی در قیمت تمام شده که به خریدار منتقل و فروش اقساطی می‌شد، همچنین تخفیف در هزینه‌های عوارض، خدمات مهندسی و خدمات زیر بنایی و روبنایی در کنار قیمت صفر زمین تلاش داشت بهای مسکن را متناسب با توان درآمدی خانوار واجد شرایط تنظیم نماید بنابراین نگاه به سمت تقاضا را نیز مدنظر داشت. این برنامه که جزو بزرگ‌ترین برنامه‌های تولید و عرضه مسکن جهت گروه‌های کم‌در‌آمد در سطح جهانی محسوب می‌شود، مورد انتقاد تعدادی از متخصصان نیز قرار گرفت.

از جمله، مکان یابی بخشی از واحدهای این برنامه از جهت تامین خدمات زیربنایی و روبنایی و همچنین شیوه تامین منابع مالی برای تسهیلات بانکی مورد نیاز طرح که بالغ بر ۴۵هزار میلیارد تومان می‌شد و از محل منابع بانک مرکزی در قالب وجوه بین بانکی در اختیار بانک مسکن به‌عنوان بانک عامل این طرح قرار گرفت، مورد انتقاد تعدادی از مرتبطان بخش اقتصاد و بخش مسکن واقع شد.

برنامه‌ نوسازی مسکن روستایی نیز که از جمله برنامه‌های طرح جامع مسکن و از جمله مصوبات نیمه اول دهه سوم است و به‌عنوان یکی از برنامه‌های موفق بخش مسکن در ایران و تجربه با ارزشی در جهان قلمداد می‌شود. در این برنامه واحدهای روستایی با تامین تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت از طریق سیستم بانکی با حمایت دولت و اعمال نظارت عالیه بنیاد مسکن توسط ساکنان روستاهای کشور نوسازی می‌شود که آثار و برکات آن ارتقای کیفیت مسکن روستاها، کاهش رشد مهاجرت از روستا به شهر و مقابله با سوانح طبیعی از طریق مکان‌یابی و ساخت مطلوب مسکن است.

برنامه نوسازی محلات فرسوده و نابسامان شهری که از اواخر دهه اول مورد توجه واقع شده و به تدریج مورد توجه و حمایت در سطح ملی و محلی قرار گرفته بود، در این دهه نیز سیر تکاملی خود را پیموده است. رشد و توسعه عمودی شهرها و نقش پررنگ سوداگری در کلان‌شهرها به‌ویژه در دوره‌های رونق بخش مسکن از جمله مباحثی است که در این دوره‌ها بخش مسکن با آن مواجهه بوده است.پیش‌بینی ابزارهای مختلف تامین مالی جهت اجرای برنامه‌های بخش مسکن که عمدتا متکی بر تجهیز منابع مردمی است، از جمله صندوق‌های املاک و مستغلات، تشکیل شرکت‌های تامین سرمایه مسکن، اوراق صکوک، استصناع، مشارکت و گواهی سپرده خاص و عام، لیزینگ ویژه بخش مسکن، رهن ثانویه و... از جمله سیاست‌های مصوب پیش‌بینی شده در قانون جامع ساماندهی است که با هدف ساماندهی بخش تقاضا و تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا در بخش مسکن پیش‌بینی شده است.

همچنین تصویب ابزارهای مالیاتی ویژه از جمله مالیات بر اراضی بایر شهری، مالیات بر معاملات مکرر بخش مسکن و... از جمله ابزارهای پیش‌بینی شده جهت کنترل بازار سوداگرانه مسکن کشور است. مجموعه سیاست‌ها و برنامه اجرایی در این دوره مجددا دوره رونق قابل‌توجهی را برای تولید بخش مسکن به ارمغان می‌آورد. به‌گونه‌ای که بر اساس سرشماری سال ۸۵، موجودی واحدهای مسکونی به ۱۶ میلیون واحد بالغ می‌شود که بیانگر افزایشی معادل ۲/ ۵ میلیون واحد نسبت به سال ۷۵ است (۶/ ۴ میلیون واحد در مناطق شهری و ۶/ ۰ میلیون واحد نیز در مناطق روستایی) یعنی متوسط رشد سالانه ۴‌درصد برای کل کشور و ۲۵/ ۵‌درصد برای مناطق شهری که نسبت به ۱۰ سال قبل از آن به میزان قابل‌توجهی فزونی نشان می‌دهد و به این ترتیب تراکم خانوار در واحد مسکونی نیز طی این دهه از ۱۴/ ۱ به ۱/ ۱ برای کل کشور و رقم ۰۸/ ۱ برای مناطق شهری می‌رسد که بیانگر بهبود قابل‌توجهی در این شاخص مهم است (۰۶/ ۰ کاهش). درصد واحدهای موجود با استفاده از مصالح با دوام نیز در این سال در مناطق شهری به ۶/ ۸۸ و مناطق روستایی به ۳/ ۴۴‌درصد بالغ می‌شود.

۴- دهه چهارم: مسکن مهر

دهه چهارم عملا به دو مقطع مشخص تقسیم شد که در هر دو نیمه سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی مدیران بخش مسکن کشور تحت‌تاثیر مسکن مهر قرار گرفت و با‌وجود تدوین بسترهای مناسب سیاست‌گذاری و قانون‌های تدوین شده و آماده اجرا به دو مقطع زمانی متفاوت مرتبط با مسکن مهر تقسیم می‌شود. درمقطع نخست دهه چهارم طی سال‌های ۹۲-۸۸ دستگاه متولی مسکن کشور روی برنامه گسترده مسکن مهر با هدف پاسخ به نیازهای گروه‌های کم‌درآمد متمرکز شد و با حمایت‌های همه‌جانبه دولت، دستگاه اجرایی مسوول بخش مسکن با تمرکز همه‌جانبه برای مدیریت این طرح بزرگ ملی نسبت به تامین منابع مالی و ساماندهی متقاضیان، تامین زمین و مدیریت بر این اجزای اصلی (متقاضیان سازندگان، سیستم بانکی) در کنار سایر عوامل مرتبط از جمله تامین زمین، شهرداری‌ها و مراجع صدور پروانه، ارائه‌کنندگان خدمات مهندسی، دستگاه‌های متولی خدمات زیربنایی، تامین آب، برق و گاز و... دستگاه‌های مسوول خدمات روبنایی مانند آموزشی، بهداشتی،... اساس فعالیت‌ها و برنامه‌های خود را به تحقق این برنامه استوار کرد.برنامه نوسازی مسکن روستایی و برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری برنامه دیگری بودند که از اواخر دهه اول تا دهه چهارم انقلاب اسلامی نیز تداوم یافته‌اند. ادغام دستگاه متولی بخش مسکن با دستگاه مسوول حوزه حمل‌و‌نقل کشور در ابتدای این دهه از دیگر اتفاقاتی است که آثار عمدتا نامطلوب بر برنامه‌های بخش مسکن به‌جا گذاشت. نیمه دوم دهه چهارم ۹۷-۹۲ در بخش سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی بخش مسکن متاثر از آثار طرح مسکن مهر گام‌هایی عملی در این بخش برداشته نشد. دستگاه متولی بخش مسکن با موضع‌گیری انتقادی نسبت به عملکرد و برنامه مسکن مهر باعث شد تا بخش مسکن کشور متاثر از اثرات این طرح یکی از مقاطع کم تحرک خود را تجربه کند.

تکمیل پروژه‌های نیمه تمام مسکن مهر در سطح کشور که البته حمایت‌های همه‌جانبه دولت قبلی را به همراه نداشت و نظام بانکی نیز با انتقادی که نسبت به شیوه تامین تسهیلات این طرح داشت همراهی گذشته را کند و بعضا متوقف کرد و برآیند آن برنامه تکمیل این طرح طی این چند سال که کماکان ادامه دارد را به دنبال داشته است. مسکن اجتماعی که با هدف پاسخگویی به نیاز گروه‌های کم‌درآمد تعریف شد، فرصت اجرا نیافت. درحوزه ساماندهی به تقاضای بخش مسکن برنامه صندوق‌های پس‌انداز تعریف شد که صندوق مسکن به‌عنوان اولین نمونه آن در بانک مسکن اجرایی شد.

عملکرد این صندوق که بالغ بر ۶۰۰هزار متقاضی در آن سپرده‌گذاری کرده‌اند، تاکنون توانسته به حدود ۹۰هزار تقاضا معادل ۱۵درصد متقاضیان پاسخگویی کند و نیازمند حمایت جهت ایجاد تعادل در منابع و مصارف است. برنامه‌های نوسازی مسکن روستایی و نوسازی بافت‌های فرسوده با‌عنوان بازآفرینی شهری در این دوره نیز تداوم یافته و از برنامه‌های مورد حمایت دستگاه متولی و دولت است.

بنابراین در مجموع طی این دهه نیز به‌ویژه با رشد قابل ملاحظه‌ای که ساخت‌و‌ساز در نیمه نخست این دهه (سال‌های ۸۵ تا ۹۰) صورت گرفت به موجودی خالص مسکن در کل کشور معادل ۸۳/ ۶ میلیون واحد اضافه شد از این مقدار حدود ۴ میلیون واحد در ۵ سال نخست (سال‌های ۸۵ تا۹۰) و نزدیک به ۹ / ۲ میلیون واحد در ۵ سال دوم (سال‌های ۹۱ تا ۹۵) اتفاق افتاده و به این ترتیب رکورد تولید سالانه یک میلیون واحد در ۵ سال نخست این دهه به‌وقوع پیوسته است. شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در پایان این دوره به رقم ۰۶/ ۱ برای کل کشور و ۰۴/ ۱ برای مناطق شهری و ۱/ ۱ برای مناطق روستایی رسید.

به این ترتیب بر اساس سر شماری سال ۹۵، برای ۱۳/ ۱۸ میلیون خانوار، ۴۵/ ۱۷ میلیون واحد مسکونی شهری وجود دارد که به لحاظ کمی با فرض یک واحد مسکونی برای یک خانوار (یعنی رسیدن به تراکم یک) فقط ۶۸۰ هزار واحد مسکونی کمبود وجود دارد و به‌عبارت دیگر ۶۸۰ هزار خانوار فاقد واحد مسکونی مستقل هستند و در واحد مسکونی مشترک با خانوارهای دیگر زندگی می‌کنند که بخش قابل‌توجهی از آنها نیز پدر و مادرهای تنها هستند که به لحاظ مقتضیات فردی، علاقه دارند با فرزندان خود در یک واحد مسکونی مشترک زندگی کنند یا بر عکس، فرزندان با پدر و مادر خود زندگی می‌کنند. البته این موضوع نافی بد مسکنی یا احتمالا زاغه‌هایی که مخصوصا در اطراف شهر‌های بزرگ شکل گرفته نیست. ولی براساس شاخص کیفی نیز در سال ۹۵، تعداد واحد‌های موجود که از مصالح با دوام ساخته شده‌اند، در مناطق شهری به بیش از ۹۰‌درصد و در مناطق روستایی به بیش از ۶۰‌درصد بالغ شده است. بعد از سال ۹۵ و طی ماه‌های اخیر با توجه به برنامه‌های اعلام شده از سوی وزیر محترم راه و شهرسازی، به نظر می‌رسد تمرکز بر اجرای برنامه‌های بخش مسکن در دستگاه اجرایی مربوطه پررنگ‌تر شده است.

هدف‌گذاری جهت ساماندهی و اتمام طرح مسکن مهر

حمایت از تولید مسکن و هدف‌گذاری برای تولید ۴۰۰هزار واحد مسکونی در مدت باقیمانده از دولت دوازدهم، استفاده از منابع بازگشتی اقساط مسکن مهر و همچنین تعریف وجوه اداره شده برای حمایت از نوسازی و ساماندهی بافت‌های فرسوده و مناطق حاشیه‌نشین شهری از جمله برنامه‌های اعلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی است.

موضوع مهم دیگر اعلام برنامه تعادل بخشی به عرضه و تقاضا در بخش مسکن از سوی وزیر محترم است که قاعدتا در درون خود برنامه‌ریزی برای حمایت از تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز خانوارهای فاقد مسکن و به ویژه گروه‌های کم‌درآمد را دارد و از سوی دیگر استفاده از شیوه‌ها و ابزارهای متنوع ساماندهی و تجهیز منابع مالی مورد نیاز در راستای تقویت قدرت تقاضای موثر متقاضیان و همچنین نقدینگی مازاد به سمت برنامه‌های تولید تقاضا محور که در صورت عملیاتی شدن می‌تواند آثار مهمی بر بخش مسکن به‌جای بگذارد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

به لحاظ روند سیاست‌گذاری در حوزه مسکن طی ۴ دهه گذشته سیاست‌های بسیار متنوع و موثری از طرف دولت و متولیان بخش اتخاذ شده است و شاید بتوان ادعا کرد که نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی، بخش مسکن هم به لحاظ سیاست‌گذاری و ارائه برنامه‌های اجرایی و هم به لحاظ کارکرد و نتیجه اقدامات، طی این ۴ دهه، از شرایط مطلوب و قابل دفاع برخوردار بوده است.

به لحاظ سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی، در یک طبقه بندی کلی می‌توان دهه اول بعد از انقلاب یا دهه ۶۰ را دوره‌ای دانست که رویکرد اصلی دولت عدالت جویانه بوده است. در این دهه و در غیبت سیاست‌گذاری برنامه‌ای (برنامه‌های پنج‌ساله)، محوریت اقدامات حمایتی دولت از طریق قانون زمین شهری اعمال شده است. هدف دولت در این دوره، پاسخگویی به شدت نیاز مسکن بوده و از طریق واگذاری زمین، تسهیلات بانکی و سایر نهاده‌های تولید به‌صورت ارزان قیمت به متقاضیان انفرادی و تعاونی‌های مسکن، حمایت مستقیم و موثری به‌عمل آورده که ماهیت کلی حمایت‌ها، تقویت تقاضا بوده است. در دهه بعد، دو برنامه پنج‌ساله دوم و سوم تدوین شد که محوریت این برنامه‌ها، ساختار‌سازی و حمایت از طرف عرضه مسکن بود. تدوین قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و قانون تشویق و احداث واحد‌های مسکونی اجاره‌ای، تشکیل سازمان نظام مهندسی و انجمن صنفی و کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن، تدوین و پیگیری سیاست‌های پس‌انداز، کوچک‌سازی و انبوه‌سازی (پاک) از عمده دستاوردهای این برنامه‌ها بود. در دهه سوم یا دهه هشتاد، طرح جامع مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و برنامه پنج‌ساله پنجم تدوین شد که اوج سیاست‌گذاری و تدوین برنامه‌های متعدد در تمام زمینه‌ها از جمله مسکن کم درآمدها، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، ابزار‌های نوین تامین مالی، صنعتی‌سازی و فناوری‌های نوین، مقاوم‌سازی واحد‌های موجود، مسکن روستایی، حاشیه‌نشینی و سکونتگاه‌های غیررسمی و... بود. در این دوره هرچند بخش اعظم برنامه‌های مصوب اجرایی نشد، ولی بستر‌سازی قانونی برای اغلب این برنامه‌ها انجام و تعدادی از این برنامه‌ها از جمله مسکن مهر و مسکن روستایی با حجم بسیار بالایی عملیاتی و اجرایی شد. با توجه به حجم واحد‌های شروع شده در این برنامه‌ها در ادامه و در دهه بعد نیز تمرکز دولت و وزارت متبوع بر تکمیل و به سامان رساندن این واحد‌ها معطوف شد. به لحاظ عملکردی، بخش مسکن طی ۴ دهه پس از پیروزی انقلاب اسلامی به‌ویژه از لحاظ تولید و پاسخگویی به نیاز سکونتی، هر چند از فراز و نشیب‌هایی برخوردار بوده، ولی وضعیت عمومی مسکن به‌طور قابل‌توجهی بهبود یافته و روند تغییرات شاخص‌های کلی بخش مسکن به خصوص تراکم خانوار در واحد مسکونی این بهبود را به خوبی نشان می‌دهد.

طی این مدت در حالی‌که تعداد خانوارهای کشور از ۷/ ۶ میلیون خانوار به ۲۰/ ۲۴ میلیون خانوار افزایش یافته (۶/ ۳ برابر)، تعداد واحد‌های مسکونی از ۳/ ۵ میلیون واحد به ۸۳/ ۲۲ واحد (۳/ ۴ برابر) رسیده و برای مناطق شهری از ۳/ ۳ میلیون خانوار به ۱۳/ ۱۸ خانوار افزایش یافته (۵/ ۵ برابر) درحالی‌که تعداد واحد‌های مسکونی از ۴/ ۲ میلیون واحد به ۴۵/ ۱۷ میلیون واحد (۳/ ۷ برابر) رسیده است.

برای مناطق روستایی نیز تعداد خانوار ۴/ ۳ میلیونی به ۰۷/ ۶ میلیون خانوار (۷۸/ ۱ برابر) و تعداد واحد مسکونی از ۹/ ۲ میلیون واحد به ۱۷/ ۵ میلیون واحد (۳۶/ ۲ برابر) افزایش یافته است.به این ترتیب تراکم خانوار در واحد مسکونی کل کشور از ۲۶/ ۱ به ۰۶/ ۱ و مناطق شهری از ۳۷/ ۱ به ۰۴/ ۱ و مناطق روستایی نیز از ۱۷/ ۱ به ۱۳/ ۱ ارتقا پیدا کرده است.

به لحاظ کیفی نیز در سال ۵۵، در مناطق شهری ۵۰‌درصد و در مناطق روستایی فقط ۸/ ۲‌درصد واحد‌های موجود از مصالح با دوام بوده است که این رقم در سال ۹۵ برای مناطق شهری و روستایی به ترتیب به ۹۰ و ۷/ ۶۰‌درصد ارتقا یافته است.

* Ù…عاون وزارت مسکن Ùˆ شهرسازی در دهه 80 Ùˆ اوایل 90

منبع: دنیای اقتصاد