اجاره‌داری حرفه‌ای چه زمانی به داد مستاجران می‌رسد؟

اقتصاد ۲۴- در آستانه آغاز فصل جابه‌جایی بازار اجاره و در شرایطی که این بازار به‌شدت از تورم افسارگسیخته بازار مسکن متأثر شده است، دوباره وزارت راه و شهرسازی ماجرای راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای را به‌عنوان تنظیم‌گر و نجات‌بخش بازار اجاره مطرح کرده است؛ طرحی که البته طی ۲ سال گذشته حتی قادر به گفتاردرمانی بازار اجاره نیز نبوده است.

بیش از ۲ سال از مطرح‌شدن ایده راه‌اندازی مؤسسه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای با هدف تنظیم بازار اجاره کشور می‌گذرد و آخرین خبر‌ها حاکی از این است که آیین‌نامه تأسیس این مؤسسات در کمیسیون‌های تخصصی دولت در حال بررسی است. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی امیدوار است دولت مصوبه تأسیس مؤسسه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای را تا پایان بهار ۱۴۰۰ ابلاغ کند؛ اما نکته قابل تأمل این است که بعد از ابلاغ مصوبه تأسیس این مؤسسات، چه مقدار فرصت لازم است تا این ابزار تنظیم‌گری بازار اجاره فعال شود.

اقدام سخت‌افزاری در بازار اجاره

تقریباً از ۳‌ماه دیگر قانون پرحاشیه مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی با صدور نخستین قبوض مالیاتی برای خانه‌هایی که از ابتدای سال ۱۴۰۰ به‌مدت ۴‌ماه خالی بوده‌اند، اجرایی خواهد شد. قانونی که یک اقدام نرم‌افزاری برای متناسب‌سازی عرضه و تقاضا در بازار املاک است و با تنبیه مالیاتی واحد‌های فاقد سکنه، تلاش می‌کند روال خروج مسکن از جرگه کالا‌های سرمایه‌ای را تسریع کرده و حداقل از رشد قیمت اجاره به‌خاطر کمبود عرضه جلوگیری کند.

در کنار این قانون مترقی که البته سال‌هاست اجرای آن در اقتصاد ایران با چالش‌های جدی مواجه است، وزارت راه و شهرسازی یک اقدام سخت‌افزاری نیز برای بازار اجاره مدنظر دارد که در قالب ایجاد مؤسسات حرفه‌ای اجاره‌داری، قرار است سازوکار سنتی بازار اجاره ایران را تغییر دهد و به‌عنوان رقیب بازار سنتی، ابزار تنظیم بازار را برای دولت فراهم کند. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از آغاز تأسیس شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای برای نخستین‌بار در کشور تا خرداد۱۴۰۰ با هدف تنظیم بازار اجاره خبر داده است.

محمود محمودزاده، درباره تنظیم‌گری بازار اجاره می‌گوید: در سال سخت ۱۳۹۹ برای تعدیل بازار اجاره، طبق مصوبه ستاد مقابله با کرونا نسبت به تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره و تعیین سقف افزایش قیمت اقدام شد و همزمان برای گره‌گشایی از کار مستأجران در شرایط کرونا، پرداخت وام ودیعه مسکن در دستور کار قرار گرفت که تا حدودی به کنترل قیمت‌ها و تعدیل شرایط بازار منجر شد. او می‌افزاید: در سال ۱۴۰۰، درصدد انجام یک اقدام سخت‌افزاری یعنی تأسیس مؤسسه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای هستیم که آیین‌نامه آن نوشته شده و اکنون در کمیسیون‌های تخصصی دولت در حال بررسی است.

محمودزاده امیدوار است نهایتاً تا نیمه خردادماه، مصوبه دولت برای تأسیس این مؤسسه‌ها در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد و در سال ۱۴۰۰ برای نخستین‌بار شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای با هدف تثبیت و تنظیم بازار اجاره راه‌اندازی شوند.

اجاره‌داری حرفه‌ای چیست؟

وزارت راه و شهرسازی بعد از ۲ سال تلاش برای ساماندهی بازار اجاره، بالاخره در تاریخ ۹دی ۱۳۹۹ پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» را برای بررسی و تصویب به هیأت دولت ارائه کرد. وزارت راه با ارائه این پیش‌نویس تلاش دارد تا بازار اجاره با تلاش جهت تشویق سرمایه‌گذاران برای ساخت خانه‌های کوچک و قیمت مناسب ساماندهی شود؛ تلاش دولت این است تا با اجرای نظام اجاره‌داری حرفه‌ای از جمعیت مستأجر کشور در برابر افزایش سوداگری مسکن، رشد قیمت اجاره و کمبود عرضه حمایت کند. برای همین از ۲ سال پیش تلاش شد با ارائه پیش‌نویس راه‌اندازی مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای، ابزاری تنظیم‌گر در بازار اجاره ایجاد شود.

در این پیش‌نویس به دولت اجازه داده شده به‌منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به‌صورت اجاره‌ای اقدام کند؛ موضوعی که می‌تواند پای سرمایه‌گذاران را برای ساخت مسکن استیجاری به وزارت راه و شهرسازی باز کند.

امسال هم اجاره‌داری حرفه‌ای به داد مستأجران نمی‌رسد

خروج ۶۰درصدی تقاضا از بازار مسکن و افزایش جمعیت مستأجران در پی کاهش قدرت خرید، تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است، کارشناسان معتقدند موجودی بازار مسکن بهتر است در خدمت عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای قرار بگیرد. ساختار بازار اجاره سنتی است و وزارت راه و شهرسازی برای حرفه‌ای‌کردن بازار اجاره و حمایت از منافع مستأجران، پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» را تدوین کرده و در تلاش است با اجرای این طرح، ضمن حرفه‌ای کردن ساختار سنتی بازار اجاره از طریق حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای و افزایش ارکان و بازیگران این بازار، شرایط را به‌نحوی اصلاح کند که منافع تمام ارکان بازار اجاره درنظر گرفته شود.

تحقق کارشناسی طرح وزارت راه و شهرسازی می‌تواند در بلندمدت ساختار آشفته بازار اجاره به‌خصوص در دوره‌های تورمی بازار مسکن را اصلاح کند و حداقل در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط، با استفاده از نقش تنظیم‌گری این مؤسسات، جلوی شکل‌گیری بحران را بگیرد؛ اما نکته اینجاست که در شرایط فعلی بازار اجاره در سایه تورم ۶۰۰ درصدی مسکن در ۳ سال گذشته، به‌شدت ناکارآمد و متورم شده و اگر مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره با نرخ افزایش قیمت مشخص وجود نداشت، بحران مستأجران از تابستان گذشته ظهور می‌کرد. حالا نیز در آستانه آغاز فصل نقل‌وانتقال مستأجران در تابستان ۱۴۰۰، گرچه تمدید مصوبه ستاد مقابله با کرونا، بروز بحران بازار را باز هم به تعویق انداخته، اما دیر یا زود معادلات بازار اجاره با اتمام دوره کرونا دستخوش تغییر می‌شود و این آخرین فرصت متولیان حوزه مسکن برای کارآمد‌سازی بازار اجاره از طریق فعال کردن مؤسسه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای یا هر ابزار دیگر است.