خطر رکود فرسایشی بر سر بازار مسکن

اقتصاد24- صاحب‌نظران اقتصاد مسکن نسبت به آستانه «رکود فرسایشی» در بازار مسکن هشدار دادند. این نوع رکود می‌تواند در پی «خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار ناشی از تغییر انتظارات» و در عین حال، «مقاومت دسته‌ای از فروشنده‌ها برای کاهش قیمت اسمی» شکل بگیرد که نتیجه آن، طولانی‌شدن مسیر بازگشت به وضعیت عادی -رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی و خریدهای مصرفی- به مدت حداقل یک‌سال خواهد بود. «رکود فرسایشی» همان وضعیتی است که در ماه‌های اخیر با سیاست معیوب «دامنه‌نوسان» در بازار سهام شکل گرفته و جریان اصلاح قیمت‌ها را کند کرده است. در بورس باید اجرای «سیاست نادرست» متوقف شود؛ اما در مسکن لازم است «سیاست درست» آغاز شود. سرنوشت بازار مسکن با دو حرکت- سیاست درست- می‌تواند تغییر کند.

صاحب‌نظران اقتصادی و کارشناسان مسکن با تشریح سه محور اصلی در خصوص سمت‌وسوی بازار معاملات ملک در سال ۱۴۰۰، نسبت به تکرار خطر «منگنه بورس» در بازار معاملات آپارتمان به سیاست‌گذار مسکن هشدار دادند.

 حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان با اشاره به نقش افزایش حجم نقدینگی به عنوان یکی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت در بازار مسکن و بازار سایر دارایی‌ها در سال گذشته، رشد نقدینگی را به عنوان عامل تعیین‌کننده قیمت دارایی‌ها مانند مسکن، سهام، ارز، طلا، خودرو و... اعلام کرد. در واقع در سال گذشته بیشترین رابطه و اثرگذاری بر قیمت دارایی‌ها از ناحیه رشد نقدینگی صورت گرفت و همچنین بازار ارز را می‌توان به عنوان پیشران تحولات قیمتی سایر بازارها از سال ۹۷ معرفی کرد. در واقع از سال ۹۷ تحت تاثیر جهش قیمت ارز، قیمت و نرخ در سایر بازارها نیز روند صعودی به خود گرفت هرچند در مقاطعی از سال‌های ۹۸ و ۹۹ این نقش پیشران از بازار ارز به بازار معاملات سهام منتقل شد. نرخ ارز در سال ۹۷ جهش حدود۱۶۶درصدی را تجربه کرد. در این مقطع زمانی مسکن و سایر بازارها با اضافه پرش قیمتی مواجه شدند.

دومین محور مورد بحث مربوط به آینده قیمت مسکن در دوره پساانتخابات و تعیین تکلیف برجام بود. در این بخش هم اگر چه هر دو گروه نسبت به آینده قیمتی بازار مسکن نظرات متفاوتی داشتند اما نگاه کلی هر دو گروه این بود که قیمت مسکن به شکل نامتعارف افزایش نخواهد یافت. یک گروه از کارشناسان به صراحت از وجود حباب قیمتی در بازار مسکن تحت تاثیر جهش‌های متوالی قیمت در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ یاد کردند. یک گروه دیگر بدون اینکه اشاره مستقیم و صریح به موضوع حباب قیمت در بازار مسکن داشته باشند یا در نظرات خود از اصطلاح وجود حباب قیمتی در بازار معاملات خرید مسکن استفاده کنند اعلام کردند بازار مسکن به لحاظ قیمتی اشباع شده است و دیگر ظرفیتی از بابت افزایش نامتعارف سطح قیمت‌ها وجود ندارد. گروه دیگری نیز اعلام کردند بازار مسکن دچار اضافه پرش قیمتی در سال‌های ۹۸ و ۹۹ شده است و جهش شدید قیمت را تجربه کرده است. با این حال کارشناسان به اتفاق اعلام کردند شرایط فعلی در بازار قابل ادامه یافتن نیست به خصوص اینکه متغیرهایی که بازار مسکن را به وضعیت موجود رسانده است در صورتی که در جهت مخالف حرکت کند می‌تواند زمینه‌ساز بازگشت قیمت‌ها باشد.

بیشتر بخوانید: افزایش ۴۰ درصدی اجاره بها در آگهی‌های «دیوار» / بازار داغ اجاره نامه صوری برای فرار از مالیات خانه‌های خالی

این متغیرها مربوط به تغییر جهت انتظارات تورمی به انتظارات غیرتورمی و همچنین از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی تحت تاثیر گشایش‌های سیاسی و بین‌المللی است.

محور سوم که شاید بتوان اعلام کرد اهمیت آن به مراتب از دو محور دیگر بیشتر است و به نوعی پیام دو محور قبلی را در خود منعکس می‌کند به هشدار کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی درخصوص سمت‌وسوی پیش‌روی بازارمسکن در سال ۱۴۰۰ برمی‌گردد. این کارشناسان در اظهارات خود نسبت به در پیش بودن یا قرار گرفتن بازارمسکن در مسیر شکل‌گیری «رکود فرسایشی» به سیاست‌گذار مسکن هشدار دادند. در واقع آنها اعلام کردند چنانچه در شرایط فعلی سیاست‌گذار بخش مسکن بی‌عملی پیشه کرده و راه‌حل جدی برای گریز از شرایط رکود در بازار مسکن به کار نگیرد این بازار می‌تواند سال‌ها دچار رکود فرسایشی شود.

در واقع در صورتی که سیاست‌گذار راه گریز مناسب برای شرایط فعلی بازار مسکن که در آن تقاضای مصرفی به کلی توان خرید خود را از دست داده و به اجبار به حاشیه بازار رانده شده است، نیندیشد بازار در ماه‌های آینده به سرنوشت بازار معاملات سهام مبتلا خواهد شد که مدت‌هاست در منگنه تعیین «دامنه نوسان» قرار گرفته است.

این موضوع منجر به بروز رکود فرسایشی در بازار معاملات سهام شده است. چرا که در شرایط فعلی که کاهش ریسک‌های غیراقتصادی ارزش سهام را تا سطحی پایین کشیده است، این دامنه نوسان مانع از آن می‌شود که خرید و فروش سهام براساس جریان حاصل از اثرگذاری انتظارات کاهشی در این بازار انجام شود.

این فرآیند دوره اصلاح قیمت‌ها را طولانی کرده و دوره رکود در این بازار را فرسایشی می‌کند.

در شرایط فعلی همین خطر بازار معاملات مسکن را تهدید می‌کند. به این معنا که همان‌قدر که تعیین دستوری دامنه نوسان در بازار معاملات سهام منجر به ایجاد رکود فرسایشی در این بازار شده است، بی‌عملی سیاست‌گذار مسکن در اتخاذ تصمیم و سیاست درست برای رونق‌بخشی به بازار مسکن هم می‌تواند رکود فرسایشی در بازار مسکن حتی به مراتب سنگین‌تر و شدیدتر از بازار معاملات سهام را رقم بزند.

کاهش قیمت نخواهند داد بلکه تورم سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ لازم است تا قیمت‌ها تعدیل شود و بخش مسکن از رکود خارج شود. در واقع گروهی از مالکان با مقاومت در برابر کاهش قیمت تلاش می‌کنند تا اصلاح قیمت به سرعت رخ ندهد.

عبده‌تبریزی در این باره اعلام کرد: بنابراین و با توجه به این توضیحات، مالکان معمولا قیمت‌ها را کاهش نمی‌دهند و صبر می‌کنند تا تورم عمومی در حد ۲۵ تا ۳۰ درصد در سال آینده قیمت ملک را اصلاح کند. در واقع احتمال کاهش قیمت واقعی در بازار مسکن بیش از کاهش قیمت اسمی است.

از این رو می‌توانیم انتظار رکود سنگین در بازار مسکن و طولانی شدن آن برای سال‌های بعد را داشته باشیم. بنابراین به احتمال زیاد شاهدیم برای مدت طولانی قیمت‌ها ساکن بماند (ثبات قیمت اسمی) و متناسب با تورم قیمت‌ها تعدیل شود و رکود بلندمدت در این صورت به وقوع خواهد پیوست.

نتیجه مباحث مطرح شده از سوی کارشناسان نشان می‌دهد اگرچه مالکان واحدهای مسکونی به نبود خریدار و تقاضا برای مسکن در بازار واقف شده‌اند اما چسبندگی قیمت مانع بروز واکنش درخور مالکان و فروشنده‌ها که همان کاهش قیمت فروش است به این موضوع می‌شود. در صورتی که سیاست‌گذار مسکن با اتخاذ سیاست‌های موثر به مقابله با این وضعیت نرود و هزینه نگهداری و عدم فروش مسکن برای مالکان را افزایش ندهد، احتمال شکل‌گیری و طولانی شدن رکود فرسایشی در بازار مسکن بعید نیست. مهم‌ترین ابزار در این رابطه، تصویب و اجرای دریافت مالیات سالانه از واحدهای مسکونی است. با دریافت این مالیات هزینه نگهداری و عدم فروش ملک با انگیزه افزایش قیمت‌ها در اثر تورم، بالا می‌رود و ریسک‌زا شدن این اقدام برای فروشنده‌ها منجر به عرضه واحدها به بازار و از بین رفتن چسبندگی قیمت‌ها می‌شود. یعنی فروشنده‌ها به دلیل افزایش هزینه و ریسک نگهداری از ملک به امید افزایش قیمت ناشی از تورم، اقدام به عرضه واحدها با قیمت‌های پایین‌تر می‌کنند. در چنین شرایطی می‌توان به اتمام دوره رکود فرسایشی در بازار مسکن امیدوار بود.