یک ابزار جدید در راه بورس

اقتصاد ۲۴- موضوع اصلی فعالیت صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات جمع آوری وجوه از عموم، خرید و فروش دارایی‌های غیرمنقول، اجاره گیری و اجاره دهی دارایی‌های غیرمنقول است. در این صندوق‌ها عمده پرتفوی صندوق، متمرکز بر سرمایه گذاری در دارایی‌های غیرمنقول است.

مدیر صندوق نیز موظف است جهت بهره‌برداری از املاک و مستغلات تحت تملک صندوق، نسبت به معرفی شخص یا اشخاص حقوقی ذی صلاح تحت عنوان مدیر بهره برداری اقدام کند.

البته دارایی‌های غیرمنقولی که صندوق تملک می‌کند، باید در ایران و گواهی پایان کار معتبر و سند رسمی داشته باشد. این املاک و مستغلات می‌تواند در قالب یکی از کاربری‌های مسکونی، تجاری اداری، صنعتی و ورزشی باشند.

به گفته رضا نوحی حفظ آباد، رئیس اداره امور صندوق‌های سرمایه‌گذاری سازمان بورس و به نقل از پایگاه اطلاع رسانی بازار سرمایه، در این صندوق‌ها درآمد‌های حاصل شده طی سال قابل تقسیم است و بر اساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمد‌های دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود. دوره‌های تقسیم می‌تواند ماهانه، فصلی یا به صورت سالانه درنظر گرفته شود.

صندوق چگونه شکل می‌گیرد؟

بر اساس این گزارش، صندوق مذکور دارای دو نوع واحد سرمایه‌گذاری ممتاز و عادی است. به منظور تاسیس صندوق، حداقل سه شخص به عنوان موسسین که یکی از آن‌ها مدیر پیشنهادی صندوق است، باید ۱۰۰ درصد مبلغ اسمی تمام واحد‌های سرمایه‌گذاری ممتاز صندوق را نقداً به حساب بانکی صندوق در شرف تأسیس واریز کند.

این صندوق‌ها با تامین مبلغ واحد‌های ممتاز توسط موسسین تاسیس شده و در مرحله پذیره نویسی اقدام به تامین حداقل سرمایه لازم جهت شروع فعالیت صندوق می‌کنند. حداقل سرمایه صندوق هزار میلیارد ریال است که از مبلغ مذکور حداقل ۱۰۰ میلیارد ریال در قالب واحد‌های ممتاز بوده و باقی آن‌ها واحد‌های عادی خواهد بود.

بیشتر بخوانید: پیش‌بینی بورس بعد از تعطیلات

دارنده واحد‌های سرمایه‌گذاری ممتاز دارای حق حضور و حق رأی در مجامع صندوق است. ارکان این صندوق شامل مدیر صندوق، متولی و حسابرس است؛ بنابراین انجام عملیات مربوط به بازارگردانی و تعهد پذیره نویسی در خارج از ساختار ارکان و در قالب انعقاد قرارداد صندوق با اشخاص حقوقی واجد شرایط صورت می‌گیرد.

اگر مستغلات تملک شده توسط صندوق مشتمل بر بیش از یک نوع کاربری باشند، مدیر بهره‌برداری صندوق باید برای بهره‌برداری از هر کدام از مستغلات صندوق با کاربری معین، پیمانکار دارای تخصص بهره‌برداری در همان نوع کاربری را معرفی کند.

ویژگی‌های صندوق

اساسنامه مربوط به این نوع از صندوق‌های سرمایه‌گذاری طوری تدوین شده است که صندوق به استثنای شش ماه اول شروع فعالیت صندوق و ۶ ماه مانده به اتمام فعالیت صندوق، ملزم به رعایت نصاب سرمایه‌گذاری حداقل ۶۰ درصد از دارایی‌های صندوق در دارایی‌های موضوع فعالیت اصلی صندوق، حداکثر ۳۵ درصد از دارایی‌های صندوق در سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار مرتبط با دارایی‌های مذکور (مانند اوراق مشارکت، استصناع، رهنی و اجاره و واحد‌های صندوق‌های زمین و ساختمان در پروژه‌های ساختمانی) و حداکثر پنج درصد از کل دارایی‌های صندوق به سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های ساختمانی است.

مدیر صندوق می‌تواند ماندۀ وجوه را در سپردۀ بانکی و گواهی سپردۀ بانکی یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار با درآمد ثابت سرمایه‌گذاری کند. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نمی‌تواند در زمین‌های بدون بنا یا دارای بنا با مستحدثات غیرمتناسب با مساحت زمین سرمایه‌گذاری کند. ارزش‌گذاری دارایی‌ها توسط هیأت کارشناسی متشکل از حداقل سه کارشناس رسمی که باید با درخواست مدیر و انتخاب کانون یا مرکز مربوطه باشد، انجام شود.

با توجه به اینکه ماهیت این صندوق، سرمایه‌گذاری در دارایی‌های غیرمنقول و با سرمایه ثابت است، اشخاص حقوقی دارای مجوز سبدگردانی معتبر یا ناشران بورسی یا فرابورسی در صنعت انبوه سازی، املاک و مستغلات مجاز به ارائه تصدی سمت مدیریت صندوق بوده و پس از ابلاغ مقررات مربوطه می‌توانند نسبت به تاسیس صندوق فوق اقدام کنند. امکان افزایش سرمایه در این صندوق‌ها نیز وجود دارد.

تفاوت صندوق املاک با فروش متری مسکن در بورس

با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن به ویژه در سال‌های اخیر به منظور حفظ قدرت خرید خانوار‌ها و نیاز به ایجاد امکان خرید تدریجی یک مسکن کامل، دو راهکار اصلی در بورس تعبیه شده است تا سیاست گذاران بتوانند به شکل متری و با سرمایه اندک در مسکن سرمایه گذاری کنند. اولین راهکار که مقدمات آن تا حدود زیادی فراهم بوده و در مرحله نهایی شدن است، اوراق سلف استاندارد مسکن است که این مسیر در کنار ایجاد امکان تامین مالی سازنده از سرمایه‌های خرد، همزمان امکان خرید متری واحد‌های ساختمانی را بیش از ساخت برای سرمایه گذاران فراهم می‌کند.

دومین راهکار نیز صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است که از طریق آن امکان خرید متری ساختمان‌های آماده و در حال بهره برداری مسکونی، اداری و تجاری فراهم می‌شود.