سیگنال منفی نوسان بورس به وام مسکن

اقتصاد ۲۴- جهش قیمت اوراق وام مسکن با عبور میانگین قیمت هر فقره اوراق از مرز ۱۰۰ هزار تومان در روز‌های گذشته، یک سوال مهم را در بازار وام و بازار معاملات مسکن ایجاد کرده است. میانگین قیمت اوراق وام مسکن در حالی از یکشنبه هفته گذشته از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرد که به فاصله ۲۴ روز اول آذرماه، میانگین قیمت اوراق حدود ۴۱ درصد رشد کرد.

در حالی که شنبه هفته گذشته یعنی روز بیستم آذرماه، میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن ۹۷ هزار تومان بود از روز یکشنبه، بیست و یکم آذر، میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرد. این رویداد یعنی شش رقمی شدن میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن و عبور قیمت آن از مرز ۱۰۰ هزار تومان و همچنین استمرار این سطح قیمتی تا یک هفته، تقریبا از سال ۹۵ تاکنون بی سابقه بوده است. سوال مهمی که در این زمینه پیش روی بازار معاملات اوراق، بازار وام و کل بازار مسکن تحت تاثیر وقوع این رویداد کم سابقه ایجاد می‌شود آن است که چه دلیلی در روز‌های اخیر باعث جهش قیمت اوراق وام مسکن شد؟

بررسی‌ها درباره علت التهاب قیمت در بازار اوراق وام مسکن طی هفته‌های اخیر نشان می‌دهد برخلاف آنچه تصور می‌شود نه «افزایش چشم‌گیر تقاضا» بلکه «کاهش شدید عرضه» تحت تاثیر انتظارات قیمتی در بازار بوده که زمینه افزایش بهای خرید امتیاز وام را فراهم کرده است.

با این حال، سیاست غلط «دامنه نوسان» در بازار سرمایه که پیش‌تر «رشد هیجانی قیمت سهام» در زمان رونق و سپس «رکود فرسایشی دست‌کم یکسال اخیر» در بورس تهران را موجب شده بود، اکنون برای بازار مسکن و ضعیف‌ترین قشر متقاضی خرید خانه هم دردسرساز شده است.

بیشتر بخوانید:خبر مهم معاون وزیر راه درباره اقساط وام مسکن ملی

این منگنه بورسی در هفته‌های اخیر مانع از آن شد که انتظارات در بازار اوراق در کمترین زمان ممکن به شکل «افزایش قیمت تا سطح تعادلی بازار» بروز پیدا کند؛ به‌طوری‌که تبعات اعمال سقف مجاز نوسان قیمت اوراق باعث «تشکیل صف خرید» و «جهش‌های مکرر قیمت» شد. حال سیاستگذار به جای آنکه ریشه بورسی این اختلال را درمان کند، سیاست نادرست دیگری وضع کرده است که فشار بر منابع بانک مرکزی را در پی خواهد داشت.

سه کانال جهش در ۲۴ روز

جهش قیمت اوراق وام مسکن در ۲۴ روز اول آذرماه به حدی بود که سطح متوسط قیمت اوراق وام مسکن در این بازه زمانی کوتاه ۲۴ روزه سه کانال پرش کرد. تحت تاثیر این جهش، هزینه دریافت وام خرید مسکن به میزان حداقل ۴۰درصد افزایش یافت.

هزینه دریافت وام ۴۸۰ میلیون تومانی مسکن برای زوجین در شهر تهران با محاسبه سطح فعلی قیمت اوراق وام مسکن رقمی در حدود۱۰۰ میلیون تومان خواهد شد. این میزان حدود یک‌پنجم رقم کل وام دریافتی از سوی زوجین وام گیرنده در پایتخت است. سطح قیمت اوراق طی ۲۴ روز اول آذرماه به سطحی رسید که عملا تامین هزینه خرید اوراق برای متقاضیان خرید مسکن با استفاده از وام، از استطاعت متقاضیان خارج شد.

میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در سال گذشته ۸۰ هزار تومان بود. سطح متوسط قیمت اوراق وام مسکن در سال گذشته در مقایسه با سال قبل از آن – سال ۹۹ در مقایسه با سال ۹۸- معادل ۸۱ درصد افزایش یافت. عمده رشد قیمت اوراق وام مسکن در سال گذشته ناشی از رشد شاخص کل در بازار معاملات سهام بود. در نیمه اول سال ۹۹، نبض قیمت اوراق وام مسکن به‌شدت تحت تاثیر هیجان شاخص کل بورس بود. اگر چه در این بازه زمانی یعنی شش ماه اول سال ۹۹ تحت تاثیر بروز نوسان در بازار‌های موازی همچون بازار معاملات سهام، خرید‌های سرمایه‌ای از بازار مسکن نیز افزایش یافت، اما فقط برخی از خریداران با استفاده از وام اقدام به خرید مسکن کردند و عامل اصلی و مهم در افزایش ۸۱ درصدی قیمت اوراق در سال گذشته، به هیجان ناشی از رشد شدید شاخص کل بورس در نیمه اول سال ۹۹ مربوط می‌شود.

با فروکش کردن هیجان در بازار سرمایه، در نیمه دوم سال گذشته، افت قیمت اوراق مسکن نیز آغاز شد و در اسفند ماه میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به ۵۷ هزار تومان رسید. کانال ۵۰ هزار تومانی در واقع سطح زیر کف قیمت در بازار معاملات اوراق وام مسکن است. در واقع موتور اصلی رشد قیمت اوراق وام مسکن در سال گذشته همان موتوری است که در همان بازه زمانی منجر به افزایش قیمت‌ها در بازار معاملات سهام شد.