وعده ساخت سالی یک میلیون مسکن با زمین‌های دولتی محقق می‌شود؟

اقتصاد ۲۴- طرح جهش تولید و تامین مسکن، از چند ماه پیش در مجلس یازدهم با هدف ساماندهی بازار مسکن و بازگرداندن تعادل بین عرضه و تقاضا مطرح و در نهایت نیز به تایید شورای نگهبان رسید. به اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن رکود ساخت‌و‌ساز در سال‌های اخیر که یکی از عوامل گرانی مسکن و ورود نقدینگی سرگردان به بازار ارز، بورس و طلا بوده در صورت اجرای درست قانون جهش تولید تا حدودی کاهش خواهد یافت.

نکته مهم در این قانون مربوط به اراضی متعلق به دولت است که باید برای ساخت‌و‌ساز و توسعه شهری در اختیار وزارت راه قرار گیرد و نکته طلایی در این قانون نیز ضمانت اجرایی آن است، چراکه تامین زمین یکی از مهم‌ترین ارکان تحقق ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال دولت به حساب می‌آید و گفته می‌شود عمده هزینه یک واحد مسکونی مرتبط با هزینه زمین است. در این طرح البته از الگوی «زمین صفر» بهره گرفته شده که تا حد زیادی به اجرای برنامه مسکن مهر در دولت احمدی‌نژاد شباهت دارد. به اعتقاد برخی کارشناسان حوزه مسکن، الگوی زمین صفر روش مناسبی برای توزیع یارانه است که تورم‌زا هم نخواهد بود و موجب توزیع یارانه به شکل مناسب در بازار مسکن می‌شود، چون این زمین‌ها عمدتا در اختیار نهاد بالادستی یا نظامی است. با این حال دیدگاه دیگری نیز وجود دارد که معتقد است ورود دولت به حوزه مسکن‌سازی عایدی درستی نخواهد داشت.

در بسیاری از کشور‌ها زمین خرید و فروش نمی‌شود

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن و استاد مرکز تحقیقات بتن معتقد است؛ اصولا زمین‌هایی که برای ساخت مسکن در نظر گرفته می‌شود در بسیاری از کشور‌های جهان خرید و فروش نمی‌شوند و مالکیت این زمین‌ها یا برای دولت یا برای استان مربوطه آن کشور است و زمانی که در اختیار سازندگان مسکن قرار می‌گیرد تنها اعیان آن را می‌فروشند و عرصه آن خرید و فروش نمی‌شود.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: معمولا در خصوص زمین در کشور‌های دیگر حق مالکیت اندکی به خریدار داده می‌شود و مشابه این مورد در ایران نیز است، مانند زمین‌های وقفی آستان قدس رضوی که زمین‌های مشاع و وقفی هستند و مردم این زمین‌ها را برای ساخت ویلا یا آپارتمان دریافت کرده‌اند منتها زمین این املاک با اجاره ۹۹ ساله است و بابت آن یک وجه اندکی را به صورت سالانه به صندوق مربوطه پرداخت می‌کنند.
او ادامه داد: قاعدتا هزینه‌ای که خریدار می‌پردازد تنها هزینه ملک موجود در این زمین‌هاست و مبلغی بابت زمین نمی‌پردازند و آنچه هم که بابت زمین می‌دهند بین واحد‌های آپارتمان تقسیم می‌شود و در انتهای هر سال همانند شارژ ساختمان ساکنین ساختمان به حساب مربوطه مبالغی را پرداخت می‌کنند.

بیشتر بخوانید: رقم قطعی اقساط نهضت ملی مسکن چقدر شد؟

اکبرپور تصریح کرد: این نوع از زمین‌ها همانند زمین‌های وقفی در ایران هستند که می‌تواند منبع درآمدی نیز برای دولت باشد، اما این موضوع باعث می‌شود تا بخش زمین در دل قیمت آپارتمان‌ها نباشد و مسلما قیمت این نوع از آپارتمان‌ها که زمین آن دولتی است شکسته می‌شود.

یک‌سوم از قیمت ملک مربوط به زمین است

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که زمین چند درصد قیمت یک ملک را تشکیل می‌دهد؟ گفت: این موضوع به تعداد طبقات آن ملک هم بستگی دارد، به صورت متوسط قیمت زمین برابر قیمت واحد آپارتمان است به عنوان مثال اگر متراژ زمینی ۴۰۰ مترمربع باشد و اگر در این متراژ ۵ طبقه ساخته شود با ۶۰ درصد پوشش خواهد شد و حدودا یک‌سوم از ارزش متوسط آپارتمان‌ها را قیمت زمین تشکیل می‌دهد.
اکبرپور در پاسخ به این پرسش که آیا ارایه زمین‌های دولتی در طرح نهضت ملی مسکن می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد؟ خاطرنشان کرد: مسلما این قضیه بی‌تاثیر نخواهد بود، البته دولت فرآیند دیگری را نیز در نظر دارد که در خصوص اعطای وام‌هاست و اعلام کرده افرادی که می‌خواهند واحد‌های مسکونی بسازند و حتی روی زمین‌های خودشان باشد همانند وام مسکن ملی به این افراد نیز وام تعلق خواهد گرفت که بهره کمی هم برای آن در نظر گرفته‌اند.

او با بیان اینکه دولت به دنبال ساخت مجموعه‌های بزرگ مسکن و انبوه‌سازی است، ادامه داد: این برنامه دولت تنها مربوط به وزارت راه و شهرسازی نیست و شخصی‌ساز‌ها هم در این برنامه گنجانده شده‌اند و با توجه به صحبت‌هایی که در این خصوص شده است به نظر می‌رسد نتیجه ساخت مسکن ملی از مسکن مهر بهتر باشد، چراکه مسکن مهر بیشتر در حاشیه‌ها و مکان‌هایی دور از شهر‌ها ساخته شده که جانمایی درستی ندارند و متاسفانه امکانات شهری نظیر سیستم‌های آب و فاضلاب و برق، تلفن و جاده‌سازی و... در آن‌ها صورت نگرفته است.

امکانات رفاهی و زیرساخت‌های انبوه‌سازی باید فراهم شود. اکبرپور تصریح کرد: مسکن مهر نیز باید شبیه شهرک‌هایی که همه امکانات را در کنار هم دارند ساخته می‌شد که متاسفانه به این جنبه‌ها در آن سال‌ها هیچ توجهی نشد و امیدواریم در طرح جدید مسکن به این موارد با اصول شهرسازی توجه جدی شود. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ساخت یک میلیون مسکن در سال گفت: رسیدن به این برنامه ساخت نیازمند زیرساخت‌ها و مصالح ساختمانی زیادی است که بعید به نظر می‌رسد با وجود امکانات فعلی کشور بتوان این میزان از مصالح را فراهم کرد.

تحقیقات میدانی در اجرای پروژه‌های ساختمانی فراموش شده است

او افزود: هر زمانی که دولت در امر ساخت و ساز مسکن یا هر برنامه دیگری از قبیل بازار خودرو و بورس و ... ورود می‌کند ولو اینکه نیت خیری هم داشته باشد، اما نتایج آن مثبت نیست و به نوعی دخالت در بازار عرضه و تقاضا به وجود می‌آورد و عموما در کشور‌هایی که در گذشته ساختار‌های چپ داشتند این قضیه اتفاق می‌افتاد که نتایج مثبتی هم در پی نداشت که نمونه آن را در اتحاد جماهیر شوروی شاهد بودیم.

اکبرپور با بیان اینکه فعالیت‌ها در کشور باید به صورت علمی باشد نه با سرعت و بدون برنامه خاطرنشان کرد: اگر دولت می‌خواهد هر اقدامی را انجام دهد، بهتر آن است که قبل از اجرای آن بررسی میدانی بابت آن انجام دهد و یک طرح را با مشارکت اساتید دانشگاه و جوانان علاقه‌مند و متخصص همسو با خواست‌های مردم و همانند یک طرح پژوهشی جامع فراهم کند نه اینکه به صورت احساسی تصمیماتی را بگیرد و پس از چند سال اثرات و نتایج آن را مورد نقد علمی قرار دهد.